Bodenrichtwert: So berechnet man ihn

Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses muss man den Marktwert bestimmen. Unter Berücksichtigung einiger Faktoren kann man den Bodenrichtwert bestimmen, der Auskunft über den Wert eines Grundstücks geben kann. Der Bodenrichtwert spiegelt nämlich den Durchschnittswert von Grundstücken in bestimmten Lagen und Zonen und wird von einem bestimmten Gutachterausschuss ermittelt.

Doch wie genau kann man den Bodenrichtwert ermitteln und was sagt dieser Wert aus? Ein Wert, der auf dem Immobilienmarkt eine sehr wichtige Rolle spielt.

Was ist der Bodenrichtwert?

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert von Grundstücken eines Gebietes (Bodenrichtwertzone). Der Bodenrichtwert wird aus den gesammelten Kaufpreisen der ortsansässigen Grundstücke und vom Fortschritt der Lage eines Grundstücks ermittelt.

Da der Bodenrichtwert keine bindende Wirkung hat, handelt es sich bei diesem Wert nicht um einen Verkehrswert. Dank der Gutachterausschüsse vom Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung kann man die Bodenrichtwerte für Bauland und für Flächen der Land- und Forstwirtschaft online im Geoportal einsehen. Natürlich kann man sich auch amtliche Auszüge aus der Bodenrichtwerttabelle drucken lassen.

Durch den Kaufpreis vergangener Grundstücksgeschäfte, regionale Einflüsse aus Zustand und Lage der Liegenschaft wird der Bodenrichtwert endgültig bestimmt.

So ermittelt man den Bodenrichtwert

Die Bestimmung des Bodenrichtwertes wird von Güterausschüssen der Gemeinden ermittelt. Alle zwei Jahre werden zum Ende des Kalenderjahres die tatsächlichen Verkäufe ermittelt. Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 31.12.2020 ermittelt. Im Anschluss findet die Auswertung eines Objekts statt.

Allerdings muss die Bestimmung des Bodenrichtwertes nicht zwangsläufig alle zwei Jahre passieren. Bei Bedarf kann die Gemeinde oder Stadtverwaltung auch beschließen, dass der Bodenrichtwert häufiger ermittelt wird. Um den Bodenrichtwert zu bestimmen, muss der Notar des Gebietes die notariell beglaubigten Kaufverträge an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachter übermitteln.

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in Quadratmeter

Aus den Kaufpreisen erstellt der Gutachter Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen, die den Bodenrichtwert in verschiedenen Bereichen widerspiegeln. Die verschiedenen Zonen oder besser gesagt Bereiche können Hauptstraßen, Stadtteile oder Ortschaften sein. Allerdings müssen bei der Feststellung des Bodenrichtwertes noch weitere Faktoren berücksichtigt werden als die Lage.

Bei der Ermittlung werden unter anderem auch der Erschließungsgrad oder die Bebauungsmöglichkeiten mit einbezogen. Ob man auf dem Grund bauen kann, spielt bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes keine Rolle. Jeder Grund wird stets behandelt, als wäre er unbebaut.

Wird der Bodenrichtwert allerdings von bebauten Gebieten benötigt, ist der Bodenrichtwert mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Bitte beachten Sie, dass der Bodenrichtwert nur ein Referenzwert ist. Der tatsächliche Bodenwert kann sogar teilweise stark davon abweichen.

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Wenn man eine Immobilie in einem unserer Bundesländer besitzt und den Bodenrichtwert kennt, hat man zwar eine gute Basis für die Ermittlung des Wertes, allerdings ist eine Bestimmung des tatsächlichen Wertes im Wesentlichen nicht möglich. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf Grundstückswerte aus der Vergangenheit, sodass die heutige Marktsituation den Wert des Grundstücks schon wieder anders beeinflussen kann. Ob das Grundstück mehr oder weniger Wert ist, auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen, kann man anhand unterschiedlicher Faktoren feststellen.

Bei der Ermittlung des konkreten Bodenrichtwertes müssen der Grad der Erschließung, die Größe und Form des Grundstücks, die zulässige Bebauung, die vorhandene Bebauung und auch Bepflanzung, die Bodeneigenschaften bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und eventuelle Altlasten auf dem Grundstück berücksichtigt werden.

Bodenrichtwerte für Bauland und Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen können im Bodenrichtwertinformationssystem kostenfrei abgerufen werden.

Recht und Steuern: Die Rolle des Bodenrichtwertes

Plant man ein Haus zu vermieten oder besitzt man bereits ein Mehrfamilienhaus, kann man den anteiligen Kaufpreis des Objektes 40 bis 50 Jahre lang mit jährlich zwei Prozent oder 2,5 Prozent abschreiben. Den Kaufpreisanteil, der sich nur auf das Grundstück bezieht, kann man allerdings nicht abschreiben. Anhand des Bodenrichtwertes können die Behörden in diesem Fall das Finanzamt den anteiligen Grundstückswert ganz einfach bestimmen.

Doch nicht nur bei der Vermietung eines Hauses muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Die Anwendung des Bodenrichtwertes wird auch bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder bei einer Scheidung vorgesehen. Nur mithilfe des Immobilienwertes kann eine gerechte Aufteilung der Immobilie durchgeführt werden.

Zusammenfassung

Besonders für die Wirtschaft, die Verwaltung, Immobilienmakler oder Anbieter eines Objektes ist der Bodenrichtwert entscheidend, da mit ihm herausgefunden werden kann, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Zone sind. Der Bodenrichtwert kann mit einer Eingabe am Bildschirm von jedem Interessenten abgerufen werden und dient dem möglichen zukünftigen Besitzer als Orientierungshilfe für den Kauf. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf vergangene Kaufpreise früherer Grundstücke unter Beachtung der wertbeeinflussenden Faktoren.