Bauvoranfrage

Der Bau eines Hauses ist einer der wichtigsten und wegweisenden Schritte im Leben. Vorfreude mischt sich mit organisatorischem Stress und einer Portion Unsicherheit. Darf die Bebauung des ausgewählten Grundstücks wie geplant durchgeführt werden? Welche Bebauungsmöglichkeiten bieten sich beim Kauf einer Grundstücksfläche? Mit einer sogenannten Bauvoranfrage erhält man Planungssicherheit und kann darüber hinaus auch noch Geld sparen.

Bauvoranfrage – was ist das?

Wer ein Gebäude bauen möchte, muss zuerst einen Bauantrag bei der zuständigen Gemeinde stellen. Die Gemeinde leitet den Antrag dann an die zuständige Bauaufsicht weiter, die schlussendlich über die Erteilung der Baugenehmigung entscheidet. Mit einer Bauvoranfrage, die in etwa die kleine Schwester des Bauantrags ist, erfährt der Bauherr bereits vor Einreichung des Bauantrags, ob ein geplantes Bauvorhaben genehmigungsfähig ist.

Eine Aussage darüber, ob das Bauprojekt prinzipiell entweder in vollem Umfang oder mit Einschränkungen verwirklicht werden kann, ersetzt nicht den späteren Bauantrag. Jedoch ist der behördlich ausgestellte Bauvorentscheid rechtsgültig und verschafft dem Bauherrn dadurch mehr Planungssicherheit. Die Einreichung einer Bauvoranfrage ist auch ohne die Einbindung eines Architekten möglich.

Eine Bauvoranfrage ersetzt nicht den später gestellten Bauantrag, kann dem Bauherrn jedoch Planungssicherheit verschaffen, da der behördlich ausgestellte Bauvorentscheid rechtliche Aussagekraft über die Zulässigkeit der geplanten Bauvorhaben besitzt.

Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage?

Grundsätzlich lohnt es sich immer dann, eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn Zweifel über die Umsetzbarkeit des Bauvorhabens bestehen. Übersteigt etwa die Größe des Wunschhauses die im jeweiligen Bebauungsplan vorgesehene, maximale Hausgröße, ist es sinnvoll, sich durch eine Bauvoranfrage Klarheit zu verschaffen.

Auch kann eine Bauvoranfrage ein probates Mittel sein, wenn es seitens der Gemeinde keinen Bebauungsplan für den Bereich gibt, auf dem sich das Wunschgrundstück befindet. Dies ist zum Beispiel bei allen vor dem Jahr 1960 bebauten Flächen der Fall – in diesem Jahr trat das Bundesbaugesetz in Kraft.

Befindet sich das Grundstück im sogenannten Außenbereich, liegt also außerhalb anderer zusammenhängender Bebauung? Auch dann verschafft eine Bauvoranfrage Klarheit, ob und gegebenenfalls mit welchen Einschränkungen ein Bau möglich ist. Mit den neuen Informationen haben Kaufinteressenten eine bessere Verhandlungsgrundlage für den Grundstückskauf.

Doch nicht nur für potenzielle Käufer kann es lohnend sein, eine Bauvoranfrage zu stellen. Wer ein noch unbebautes Grundstück besitzt, für das kein Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage den Verkaufspreis erhöhen. Denn umgekehrt erhalten Kaufinteressenten damit die Genehmigung für Teilbereiche ihres Bauvorhabens und damit mehr Sicherheit bei der Planung.

Eine Bauvoranfrage zu stellen, kann demnach aus vielerlei Gründen Sinn machen. Zusammengefasst bieten sich folgende Vorteile:

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll:

• Es liegt kein Bebauungsplan für das Wunschgrundstück vor (z.B., weil die Fläche vor 1960 bebaut wurde)
• Es bestehen generelle Zweifel an der baurechtlichen Umsetzbarkeit eines Bauvorhabens
• Das Grundstück befindet sich außerhalb zusammenhängender Bebauung
• Als Grundstücksverkäufer (positive Auswirkungen auf den Verkaufspreis)

Umgekehrt kann man sich die Kosten für eine Bauvoranfrage jedoch sparen, wenn das geplante Gebäude sämtliche Vorgaben des für das Grundstück gültigen Bebauungsplans erfüllt. Dann bestehen prinzipiell keine Zweifel an der Umsetzung des Bauprojektes und eine Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde ist sehr wahrscheinlich.

Bauvoranfrage stellen

Eine Bauvoranfrage zu stellen ist nicht kompliziert. Sie kann vom Bauherren bzw. dem Kaufinteressenten oder optional auch von einem hinzugezogenen Architekten gestellt werden. Ein Architekt ist nicht zwingend erforderlich. Allerdings kann eine Beratung durch einen Fachmann sinnvoll sein.

Wie wird eine Bauvoranfrage gestellt?

Eine Bauvoranfrage wird beim für die jeweilige Gemeinde zuständigen Bauordnungsamt bzw. der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Technische bzw. bautechnische Kenntnisse sind dazu nicht erforderlich. Aus der Bauvoranfrage muss das Kaufinteresse hervorgehen, dass durch eine beiliegende Vollmacht des Grundstückseigentümers gestützt wird. Viele Behörden bieten Formulare an, die den Antrag erleichtern sollen.

Eine Bauvoranfrage kann förmlich oder formlos sein, hat aber in jedem Fall schriftlich zu erfolgen. Bei einem formlosen Antrag müssen lediglich ein Lageplan sowie Skizzen des Bauprojektes beigefügt werden. Größtes Manko: Der behördliche Bescheid auf eine formlos gestellte Bauvoranfrage enthält keine rechtliche Bindung!

Diese ist prinzipiell nur bei einem förmlichen Antrag gegeben. Prinzipiell bedeutet, dass die Verbindlichkeit des Bescheids von Bundesland zu Bundesland abweichend kann. Ein Blick in die im jeweiligen Bundesland gültige Bauvorlagenverordnung liefert weitere Details.

Zwar kann eine Bauvoranfrage auch formlos gestellt werden, rechtlich bindend ist jedoch prinzipiell nur die förmliche Ausführung. Und selbst der Grad der Verbindlichkeit kann je nach Bundesland unterschiedlich sein.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Im Vergleich zu einem Bauantrag fällt der Umfang beim Einreichen eines Bauvorantrags geringer aus. Für eine förmliche Bauvoranfrage müssen aber dennoch eine ganze Reihe Unterlagen gesammelt werden – welche Bauvorlagen das im Einzelnen sind, ist in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt.

Die folgende Checkliste führt einige der vermutlich angeforderten Unterlagen auf. Jedes der eingereichten Dokumente sollte mit Ort, Datum und Unterschrift des Antragsstellers versehen sein:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Flurkarte des Grundstücks (auch Liegenschaftsplan genannt)
• Auszug aus dem Grundstücksnachweis
• Baubeschreibung und Nutzungsbeschreibung (formlose Beschreibung der Bauausführung, bzw. geplanter Nutzung als Gewerbefläche)
• Spezielle Nutzungsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung
• Bauzeichnungen entsprechend gültiger Norm (Grundrisse, Lageplan, Ansichten, Schnitte, Pläne Wasserversorgung und Entwässerung)
• Grundstücksfotos
• Nachweise und Kopien eventueller Baulasten (Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Behörde für Baurecht)
• Berechnungen des Bruttorauminhalts
• Abweichungsantrag, falls Ausnahmen von im Bebauungsplan festgesetzten Vorgaben beantragt werden sollen

In manchen Fällen kann die Bauvoranfrage bereits als Ansatz einer Baugenehmigung interpretiert werden. Rechtsgültigkeit erhält das Projekt jedoch erst mit regulärer Erteilung der Baugenehmigung, die als Antwort auf den Bauantrag ausgegeben wird.

Da es bei einer Bauvoranfrage im Kern um die Erkenntnis geht, ob ein Bauvorhaben wie geplant durchgeführt werden kann, kann und sollte der Antrag auch einen Fragenkatalog mit konkreten Fragen zum Projekt enthalten. Diese Fragen sollten so formuliert sein, dass sie mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden können. Damit keine Fragen ungeklärt bleiben, sollte diese mit fachmännischer Unterstützung – beispielsweise durch einen Architekten – verfasst werden.

Zum Beispiel könnte der Antrag folgende oder ähnliche Fragen enthalten:

• Für die geplante Immobilie ist die Nutzung als „XY“ vorgesehen. Ist diese Nutzung entsprechend § 34 BauGB entsprechend Bauplanungsrecht zulässig?
• Ist das Bauvorhaben entsprechend oben genannter Nutzung und mit einer Grundfläche von „XY“ sowie einer Firsthöhe von „YZ“ planungsrechtlich zugelassen?
• Das Bauvorhaben wird die nördliche/südliche/westliche/östliche Baugrenze um „XY“ Meter überschreiten. Diese Überschreitung ist aus planerischer Sicht mit folgender Begründung notwendig: „XYZ“. Kann für das Bauvorhaben eine Erlaubnis der Überschreitung der genannten Baugrenze um „XY“ Meter durch das Bauteil „YZ“ erteilt werden?
• Im Zuge der Baumaßnahmen ist es erforderlich, die nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume mit der Nummer „XY“ zu fällen. Eine Ersatzpflanzung an anderer Stelle auf dem Grundstück wird zugesichert. Kann vor diesem Hintergrund eine Fällung der genannten Bäume genehmigt werden?

Liegt für das Grundstück ein detaillierter Bebauungsplan vor, kann auf eine Bauvoranfrage verzichtet und es können Kosten eingespart werden. Noch offene Fragen können dann beim zuständigen Bauamt geklärt, oder oftmals auch von einem Architekten beantwortet werden.

Welche Kosten fallen an?

Gegenüber einem Bauantrag fallen die Kosten für eine Bauvoranfrage deutlich geringer aus und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Auch die Art des Antrags wirkt sich auf die Kosten aus. Während für einen formlosen eher geringe Kosten von 50 bis 200 Euro anfallen, kann der Preis bei einem förmlichen Antrag und im Falle geplanter Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser durchaus bei 0,1 oder 0,2 Prozent der voraussichtlichen Bausumme liegen.

Auch wenn die Behörden mehr Zeit für die Beurteilung der Unterlagen aufwenden müssen – etwa falls komplizierte Planzeichnungen beigefügt wurden – kann das die Kosten für eine Bauvoranfrage erhöhen.

Die zuständigen Ämter bieten daher Beratungsgespräche an, deren Wahrnehmung vor dem Stellen einer Bauvoranfrage sehr sinnvoll ist. Hinzu können noch die Honorare für eventuelle hinzugezogene Experten wie Architekt oder Bauingenieur kommen.  Diese Kosten orientieren sich nach der Honorarordnung für Architekten und Bauingenieure (HOAI), einer entsprechenden Verordnung des Bundes.

Bearbeitungsdauer

Eine förmlich gestellte Bauvoranfrage kann bis zu drei Monate Bearbeitungszeit in Anspruch nehmen. Da später nachgereichte Dokumente und Unterlagen die Dauer des Genehmigungsverfahrens erhöhen, sollte bei Abgabe des Antrags unbedingt auf Vollständigkeit geachtet werden. Eine formlose Bauvoranfrage wird entsprechend in kürzerer Zeit bearbeitet und beantwortet.

Die mit dem Antrag eingereichten Dokumente sollten vollständig sein, da nachgereichte Unterlagen den Bearbeitungsprozess unnötig in die Länge ziehen.

Was kommt nach der Bauvoranfrage?

Nach Ende der Bearbeitungszeit stellt die zuständige Behörde einen Bauvorbescheid aus. Da dieser Bescheid jedoch je nach Bundesland nur für eine begrenzte Zeit (z.B. drei Jahre in Sachsen) gültig ist, sollte innerhalb dieses Zeitraums der finale Bauantrag gestellt werden. Andernfalls verliert der Bescheid seine Gültigkeit. Wenn mehr Zeit als die ursprüngliche Geltungsdauer benötigt wird, sollte man rechtzeitig eine Verlängerung beantragen.

Sollte der Antragssteller eine Ablehnung seines Bauvorantrags erhalten, besteht die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen, oder das Bauvorhaben unter Rücksprache mit einem Architekten oder Bauplaner entsprechend zu überarbeiten, bzw. eventuell auch einen Kompromiss mit den Behörden zu finden. Dabei können jedoch zusätzliche Kosten entstehen.

Der Vorbescheid beinhaltet noch keine Bauerlaubnis. Erst bei Erteilung einer Baugenehmigung im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens darf gebaut werden.

Zusammenfassung

Ein Bauvorantrag ersetzt keinesfalls eine Baugenehmigung, kann jedoch Klarheit bei offenen Fragen zu einem geplanten Bauprojekt liefern. Anhand einer Bauvoranfrage lässt sich ermitteln, ob das Bauvorhaben im Sinne einer Genehmigung realisierbar ist, oder ob Änderungen vorgenommen werden müssen. Für den Bauherren bedeutet dies Planungssicherheit. Im Vergleich zum Bauantrag können so Kosten eingespart werden. Aber auch bei Umständen wie fehlendem Bebauungsplan, oder wenn sich das Grundstück außerhalb bebauter Flächen befindet, kann eine Bauvoranfrage Klarheit verschaffen.

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