Baulastenverzeichnis – Bedeutung & Inhalt

Vor dem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks müssen viele Dinge beachtet werden, damit im Kaufvertrag alle relevanten Details erfasst sind. Zu oft vergessen wird ein Blick in das Baulastenverzeichnis, obwohl dort wichtige Verpflichtungen, die auch für den neuen Eigentümer gelten, verzeichnet sind. Welche Eintragungen für Grundstücke ein Baulastenverzeichnis enthält und was Sie dazu wissen sollten, stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Im Baulastenverzeichnis werden Pflichten eines Grundstückseigentümers gegenüber öffentlichen Behörden eingetragen. Die Belastungen sind grundstücksbezogen und müssen bei einem Verkauf auch vom neuen Besitzer übernommen werden. Deshalb greifen die Verpflichtungen stark in das Eigentum ein und werden oft nur bei absoluter Notwendigkeit eingetragen. Dies ist der Fall, wenn der Eintrag für die Erteilung einer Baugenehmigung notwendig ist und ohne Verpflichtung keine Erlaubnis der Baubehörde möglich ist.

Im Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde sind entsprechende Angaben zu Flur, Flurstück, Gemarkung und der genauen Art der Baulast vermerkt. Dadurch wird angezeigt, für welches Grundstück die Verpflichtungen gelten und ob nur ein Teil der Fläche betroffen ist. Dazu wird eine Skizze angefertigt, die die Baulast bildlich darstellt.

Auch bei Eintragung einer Baulast kann die Behörde unter Umständen eine Baugenehmigung nur mit Widerrufsvorbehalt ausstellen. Die Verpflichtung allein ist kein Anspruch auf eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde.

Was gibt es für Baulasten?

Was kann als Baulast eingetragen werden?

Die Baulasten, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden können, sind in verschiedene Kategorien aufgeteilt und umfassen unter anderem Abstandsflächenbaulasten oder Stellplatzbaulasten. Bei jeder Baulast verpflichtet sich der Grundstückseigentümer gegenüber der Behörde, die Erfüllung eines bestimmten Zustandes zu garantieren.

Welche Baulast nötig ist, hängt von den Forderungen der Bauaufsicht ab. Typische Fälle sind zum Beispiel das Ausgleichen von fehlenden Abstandsflächen oder Stellplätzen durch das Nachbargrundstück.

Die verschiedenen Kategorien:

• Abstandsflächenbaulasten
• Vereinigungsbaulast
• Erschließungsbaulast
• Stellplatzbaulast

Welche Folgen hat die Eintragung einer Baulast?

Für den Grundstückseigentümer zieht eine Baulast immer eine Belastung nach sich, denn der Besitzer geht eine Verpflichtung gegenüber der öffentlichen Behörde ein, die bindend ist. Im Vergleich zum Grundstück ohne Baulast kann sich dadurch der Wert mindern. Ob dies der Fall ist, hängt von der genauen Art der Verpflichtung ab.

Bei einer Abstandsflächenbaulast verringert sich die mögliche Baufläche, während bei einer Stellplatzbaulast generell ein Teil des Grundstücks für den Besitzer nicht mehr benutzbar ist. In solchen Fällen wird der Eigentümer des belasteten Grundstücks häufig durch den Besitzer des profitierenden Grundstücks entschädigt.

Unterschiede bei den Bundesländern

Nicht in allen Bundesländern wird ein Baulastenverzeichnis geführt, sondern in Bayern werden die entsprechenden Verpflichtungen gegenüber den Baubehörden im Grundbuch festgeschrieben. Deshalb müssen Sie dort Anfragen für Baulasten eines Grundstücks an das Grundbuchamt anstatt an die Bauaufsichtsbehörde stellen. Auch als Baulast werden die Verpflichtungen in Bayern nicht bezeichnet, sondern gelten als Grunddienstbarkeiten. Der genaue Aufbau des Baulastenverzeichnisses ist von der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes abhängig.

Beispiele für Baulasten

Garantiertes Wegerecht für öffentliche Versorger durch Erschließungsbaulast

Wichtig für den Erhalt einer Baugenehmigung bei Grundstücken ohne eigene Zufahrt ist ein Wegerecht, das als Erschließungsbaulast festgehalten werden muss. Hierbei genügt nicht das gewöhnliche Wegerecht, sondern der Grundstückseigentümer muss akzeptieren, dass öffentliche Versorger von Gas- oder Telekommunikationsunternehmen freien Zugang erhalten. Erst dann gilt die Erschließung für die Bauaufsicht als gesichert und die Behörde gibt grünes Licht.

Ausgleich von fehlenden Abständen durch Abstandsflächenbaulast

Einer der häufigsten Einträge bei der Bauaufsicht sind Abstandsflächenbaulasten, die eingetragen werden, wenn die Abstände bei der Bebauung nicht eingehalten werden können. Die fehlenden Abstandsflächen werden anschließend auf dem Grundstück des Nachbars eingetragen, wodurch diese jedoch als Baufläche entfallen. Diese Verpflichtung geht über die Grundstücksgrenze hinaus und stellt einen Nachteil für den Eigentümer des anderen Grundstücks dar. Üblich ist daher eine Entschädigung als Ausgleich für die Baulast.

Eintragung der Baulast

Wer trägt die Baulast ein?

Die Eintragung der Baulast kann lediglich durch den Grundstückseigentümer selbst erfolgen. Auf dem Antrag für das Baulastenverzeichnis muss mit Unterzeichnung bestätigt werden, dass Sie berechtigt sind, Verpflichtungen für die Baulastfläche einzugehen und Besitzer des Grundstücks sind. Bei Eigentumsverhältnissen, die mehrere Besitzer für eine Fläche angeben, ist die Zustimmung aller Eigentümer nötig. Wird die Unterschrift nicht direkt vor der Bauaufsichtsbehörde abgegeben, muss eine Beglaubigung vorgelegt werden. Diese kann durch einen Notar oder einem Vermessungsbüro erfolgen.

Das Eintragen der Baulast ist auch durch einen Bevollmächtigten möglich, der allerdings in den meisten Fällen eine notariell beglaubigte Vollmacht benötigt. Die Erteilung der Vollmacht ist Voraussetzung für das Baulastenverzeichnis, wenn der Grundstückseigentümer die Verpflichtung nicht selbst unterschreibt.

Ein Eintrag der Baulast kann nur mit Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde rückgängig gemacht werden. Überlegen Sie sich daher genau, ob die Verpflichtungen nötig sind und welche Vorteile dies für Sie hat.

Wo wird eine Baulast eingetragen?

Für die Beantragung einer Baulast müssen Sie einen Antrag Ihrer Stadt ausfüllen. Dort geben Sie genau an, welche Verpflichtung im Baulastenverzeichnis vermerkt werden soll und fügen einen Lageplan für Ihr Grundstück hinzu. Das ausgefüllte Formular reichen Sie anschließend bei der zuständigen Baubehörde zur Beurteilung ein. Die genauen Schritte hängen von der individuellen Baubehörde ab und Anträge sind oftmals auch online verfügbar.

Wann muss eine Baulast eingetragen werden?

In vielen Fällen ist die Eintragung der Baulast Grundlage für eine Baugenehmigung. Daher muss der Eintrag erfolgen, bevor mit dem Bau begonnen werden darf. Deshalb sollten Sie bereits so früh wie möglich das entsprechende Formular ausfüllen, wenn eine Baulast für Ihr Bauvorhaben nötig ist. Sprechen Sie dies allerdings am besten vorher mit einem Experten ab, denn die Verpflichtung kann große Folgen haben.

Wie teuer ist eine Baulasteintragung?

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast hängen von Ihrer Stadtverwaltung ab. In manchen Fällen genügt für eine einfache Baulast bereits ein Betrag von 50 Euro, während die Preise bei komplexen Verpflichtungen in Großstädten mehrere Hundert Euro erreichen können. Informieren Sie sich dazu im Voraus bei der Behörde, um einen Kostenüberblick zu erhalten.

Was bedeutet eine Baulast für den Immobilienverkauf?

Für Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist zu beachten, dass sie als Rechtsnachfolger alle Verpflichtungen übernehmen müssen. Bei einem Eigentümerwechsel gelten die eingetragenen Baulasten deshalb weiterhin und sind für den neuen Besitzer bindend. Deshalb müssen bei dem Verkauf einer Immobilie bekannte Baulasten im Kaufvertrag angegeben sein.

In vielen Kaufverträgen sind allerdings auch Klauseln wie „Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen“ enthalten, die eine Haftung ausschließen sollen. Beachten müssen Kaufinteressenten, dass es keine Befristungen für eine eingetragene Baulast gibt. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen deshalb die entsprechenden Verpflichtungen vom neuen Besitzer eingehalten werden, solange die Baulast im Baulastenverzeichnis steht.

Vor einem Immobilienverkauf oder dem Kauf eines Baugrundstücks sollten Sie selbst einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen, um Sicherheit zu den Baulasten zu erhalten.

Falsche Angaben des Grundstückseigentümers zu eingetragenen Baulasten können zu einer Rückabwicklung des Immobilienverkaufs führen, aber dafür müssen strenge Voraussetzungen vorliegen. Überprüfen Sie deshalb als Käufer sorgfältig das Baulastenverzeichnis vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Woher bekommt man ein Baulastenverzeichnis?

Einblick nur für Personen mit berechtigtem Interesse

Durch das Internet ist die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis deutlich einfacher geworden, denn inzwischen kann eine Einsichtnahme häufig über ein Serviceportal online beantragt werden. Um das Baulastenverzeichnis für ein bestimmtes Grundstück bei der Baubehörde anzufordern, muss jedoch ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden.

Dazu zählt, wenn Ihnen als Grundstückseigentümer die Fläche gehört oder wenn Sie als Kaufinteressent einen Erwerb planen. Nur in diesen Fällen erhalten Sie Einsicht in die Baulasten, die für das Grundstück eingetragen sind.

Auskunft für Baulast der zuständigen Behörde beantragen

In Bayern benötigen Sie für die Einsicht der Baulast einen Grundbuchauszug, den Sie vom Grundbuchamt erhalten. In anderen Bundesländern kann eine Abschrift von der Bauaufsicht beantragt werden. Immer öfter ist dies auch online auf den städtischen Websites möglich, sodass Sie nicht auf den Weg zur Verwaltung angewiesen sind.

Kostenlos ist der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis allerdings nicht, sondern der Aufwand der Bauaufsichtsbehörde muss bezahlt werden. Bei nicht vorhandenen Baulasten wird von den meisten Behörden ein Betrag von maximal 50 Euro abgerechnet, während bei mehreren Einträgen und angehängten Skizzen die Kosten bis in den dreistelligen Bereich steigen können.

Zusammenfassung

Das Baulastenverzeichnis enthält grundstücksbezogene Verpflichtungen gegenüber öffentlichen Behörden, die bei einem Immobilienverkauf für den neuen Besitzer weiterhin gelten. Nur die Bauaufsichtsbehörde kann eine Baulast löschen, weshalb ein Eintrag gut überlegt sein sollte. In manchen Fällen ist ein Eintrag im Baulastenverzeichnis die einzige Möglichkeit, eine Baugenehmigung für ein Grundstück zu erhalten.