Das alte Gebäude neu erstrahlen lassen – Tipps für die Altbausanierung

Ein altes Bauernhaus oder Fachwerkhaus – solch alte Häuser haben nicht nur ein einzigartiges Klima, sie besitzen auch eine eigene Seele. Sie sind ein Augenweide, für Liebhaber der soliden, alten Baukunst oft ein „must have“. Der Kauf einer alten Immobilie stellt jedoch vor dem künftigen Hausherrn viele Herausforderungen dar. Solche Bauwerke stehen oft unter Denkmalschutz, sind modernisierungsbedürftig und mit sonst anderen Bauauflagen verbunden.

Was kommt alles auf Sie zu?

Als erstes gehen Sie vor dem Kauf alle Bauteile durch und beurteilen Sie grob ihr Zustand. Vom Keller bis zum Dach – haben Sie die einzelnen Daten von eventuellen zwischenzeitlichen Sanierungen und natürlich auch das Baujahr, vergleichen Sie diese Daten mit dem durschnittlichen Lebensdauer der wichtigsten Bauteile. Die Pflege während der bisherigen Betriebszeit spielt dabei auch eine entscheidende Rolle. Anhand der kurzen Übersicht über die hauptrelevanten Bauteile können Sie grob Ihre anfallenden Kosten beim Kauf eines alten Hauses abschätzen:

1. Abdichtung des Kellers: Bitumenanstrich 25-40 Jahre; Kiesverfüllung und Dränage 40-60 Jahre;
2. Fenster und Türen: Kunstofffenster 15-25 Jahre; Holzfenster 10-50 Jahre; Innentüren (Massivholz) bis 80 Jahre; Außentüren (Hartvollholz) 10-50 Jahre;
3. Fassade: Außenwandputz 30-40 Jahre; Außenanstrich 10-15 Jahre; Klinkenverkleidungen bis 100 Jahre; Fensterbänke je nach Material 10 bis 50 Jahre; Vordächer und Geländer je nach Material 10 bis 45 Jahre;
4. Elektroinstallationen: Leitungen 30-50 Jahre; Schalter und Dosen 20-40 Jahre; Durchlauferhitzer 10-20 Jahre; Elektroheizgeräte 10-20 Jahre;
5. Sanitäre Anlagen: Wasserleitungen (Kunststoff) 25-30 Jahre; Wasserleitungen (Stahl) 25-30 Jahre; Wasserleitungen (Blei) 25-30 Jahre; Wasserleitungen (Kupfer) 30-40 Jahre;
6. Heizung: Heizbrenner 10-20 Jahre; Heizkessel (Stahl) 20-30 Jahre; Heizkessel (Guss) 30-40 Jahre; Heizkörper (Stahl) 25-40 Jahre; Heizkörper (Guss) 30-50 Jahre; Heizleitungen (Stahl) 25-30 Jahre; Heizleitungen (Kupfer) 30-40 Jahre;

Alte Bauwerke gelten oft als besondere architektonische Perlen und stehen unter Denkmalschutz. Erhalt der historischen Substanz hat dabei den Vorrang. Für die Eigentümer solcher Häuser bedeutet es einerseits bestimmte Regeln und gesetzliche Bestimmungen müssen erfüllt und eingehalten werden. Andererseits können die Bauherren der denkmalgeschützter Gebäude viele steuerliche Vorteile vom Staat genießen. Die Anzahl der Häuser in Deutschland, die unter dem Denkmalschutz stehen, ist imposant – sie beträgt etwa 1.000.000.

Diejenigen, die ein solches Haus erworben haben, dürfen die einzigartige Umgebung des alten Kulturguts und dessen besonderen Rahmen auskosten. Man muss aber bedenken, dass die Tradition verpflichtet – jedes denkmalgeschützte Gebäude muss vom Besitzer in besonderem Maße gepflegt werden, das Haus muss in seiner ursprünglichen Form erhalten bleiben. Daran besteht das öffentliche Interesse. Im Klartext heißt es für die Besitzer: jede nur kleinste Bauveränderung muss unbedingt mit der Denkmalschutzbehörde erst abgeklärt und dann genehmigt werden, vor der Umsetzung versteht sich.

Altbausanierung bringt erhebliche Steuervorteile

Es entspricht zwar der Wahrheit, dass die Instandhaltung alten- und denkmalgeschützten Immobilen teurer als bei modernen oder gewöhnlichen Wohnhäusern ist, aber es bringt auch Vorteile für die Einwohner mit. Die Ausgaben für jede Sanierungsarbeit können Sie steuerlich geltend machen, sofern Sie das altes Haus, das unter Denkmalschutz steht, selbst bewohnen. Die Kosten der Sanierung können Sie sich vom ersten bis zu achten Jahr zu 9 %, vom neunten bis zu zwölften Jahr zu 7% abschreiben lassen. Jede so genannte „energetische Sanierung“ wird vom Staat gefördert. Falls Sie ein altes Haus gekauft haben oder stammt es aus der Zeit vor 1995 können Sie seitens KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit Zuschüssen und Förderkrediten rechnen. Damit können Sie rechnen, wenn Ihr Haus nach der Sanierung die Bedingungen eines KfW-Effizienzhauses erfüllt. Vom KfW werden auch der Einbau der Solaranlagen oder Zentralheizungen in den alten Gemäuern gefördert.

Für diejenigen unter den Hausbesitzern, die auf erneuerbare Energien setzen, ist das Marktanreizprogramm des Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gedacht: da werden vor allem Zuschüsse beim Einbau von Solarkollektoren oder effizienten Wärmepumpen vergeben. Sie dürfen als Einwohner und zugleich Selbstnutzer die Arbeitskosten für Handwerker mit 20% pro Jahr steuerlich absetzen, maximal jedoch bis zu einer Höhe von 1200 Euro pro Haushalt. Im Falle der Sanierung mit KfW-Mitteln darf man die Handwerkerkosten nicht steuerlich geltend machen.

Das Thema Denkmalschutz ist Ländersache, wird auch von jedem Bundesland unterschiedlich behandelt. Haben Sie es vor, ein denkmalgeschütztes Gebäude zu erwerben, sollen Sie sich erst an die s.g. Untere Denkmalschutzbehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde wenden. Dort erfahren Sie vorerst alles über dem Denkmalstatus und auch darüber, welche Bauarbeiten am Objekt notwendig sind. Werden die Bauauflagen von Eigentümer vernachlässigt, kann man mit einem Bußgeldverfahren oder sogar einer Enteignung rechnen.

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