Wichtige Faktoren bei der Wertermittlung eines Altbaus

Der Erwerb eines Altbaus, welcher womöglich noch entsprechend saniert werden muss, stellt Banken wie Kreditnehmer vor mehrere Problemstellungen. Eine einheitliche Betrachtung seitens der den Kredit herausgebenden Banken ist nicht gegeben, viel eher entscheiden hier individuelle Faktoren über die Bewertung der Immobilie. Zunächst jedoch ist der Beleihungswert entscheidend, denn in Abhängigkeit zum Immobilienwert bemisst sich der zu gewährende Zinssatz – es gibt also durchaus Unterschiede, die nicht zuletzt aufgrund dieser Thematik einen Kreditvergleich erfordern.

Wir möchten Ihnen in diesem Beitrag näher erläutern, mit welchen Bewertungsmethoden Sie es zu tun bekommen werden und was für Sie als Kreditnehmer wichtig ist.

Unterschiedliche Gutachten

Zwei Dinge, nämlich der Grundstückswert und der Gebäudewert an sich, sind für die Finanzierung von Belang. Für den Grundstückswert orientiert sich die Bank an den Angaben des Gutachtergremiums der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, man setzt also auf Vergleichswerte. Experten raten Kreditnehmern mit Bauland über 1.000 Quadratmeter dazu, die betreffenden Grünflächen entsprechend auszuweisen und dadurch ein realistisches Bild zu erhalten. Im Regelfall werden nämlich nur 80 Prozent der Fläche tatsächlich bebaut, der Rest dient für Gärten, Garagen oder vergleichbare Nutzungsarten.

Der Gebäudewert hingegen setzt am umbauten Raum der Immobilie an, also nicht gänzlich nach Maßgabe der Wohnfläche und damit zum Teil mit ungünstigen Maßstäben für den Kreditnehmer. Eine solche Herangehensweise soll die Möglichkeit für Vergleiche verbessern, da Banken aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise mit größerer Sorgfalt an die Sache gehen. Hier setzt man einen Preis pro Kubikmeter umbauten Raumes an, um den Wert des Gebäudes ohne Grundstück zu berechnen. Abschläge sind bei Altbauten keine Seltenheit, ebenso spielt die Erhaltung eine Rolle sowie die verwandte Bautechnik. Vor dem Hintergrund einer energetischen Sanierung, die bei Altbauten im Regelfall zu einer weitaus besseren Energiebilanz führt, ist dieser Ansatz auch nachvollziehbar.

Nimmt man nun beide Wertansätze zusammen, so erhält man den jeweiligen Sachwert und die für Banken maßgebliche Größe. In der Regel werden hier weitere Abschläge gemacht, etwa aufgrund der Lage, die bis zu 20 Prozent ausmachen können. Erst danach berechnet sich der Beleihungswert der Immobilie, der Maßstab also für Ihre Immobilienfinanzierung. Hilfestellungen bieten insbesondere versierte Fachleute und Baugutachter, die auch Analysen zum Sanierungsbedarf erstellen und Ihnen als Laien einen transparenten Blick auf die Sache geben.

Das Verkehrswertgutachten und der Wiederverkaufswert

• Hinter dem Verkehrswertgutachten versteckt sich eine sachgerechte und zweckmäßige Bewertung, wie hoch der derzeit zu erzielende Verkaufspreis einer Immobilie tatsächlich ist. Bedeutung hat dieses Gutachten insbesondere bei Zwangsversteigerungen des örtlichen Amtsgerichts, aber auch bei Finanzierungsgesprächen mit Ihrer Hausbank. Ausschließlich anerkannte Sachverständige bieten Ihnen die Grundlage für ein unabhängiges und umfangreiches Verkehrswertgutachten. Nicht zu verwechseln ist dieses Gutachten jedoch mit dem zuvor erwähntem Beleihungswert, denn dieser ist nur für Banken von Bedeutung. Ein unabhängiges Wertgutachten ist nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) anzufertigen.
• In klarer Abgrenzung zum Verkehrswertgutachten ist der jeweilige Wiederverkaufswert der Immobilie zu sehen. Hier müssen sich zwangsläufig keine Überschneidungen ergeben, vielfach hat man es eher mit einer größeren Differenz zu tun. Faktoren beim Wiederverkauf einer Immobilie sind immer die örtlich geltenden Grunderwerbssteuern sowie die Notargebühren und Courtagen der Immobilienmakler – Kosten also, die Sie als Käufer aufschlagen müssen und den Kauf entsprechend verteuern. Eine große Rolle spielt die Entwicklung der näheren Umgebung, aber auch der Trend am Immobilienmarkt zu bestimmten Bauweisen sowie Raumaufteilungen. Es muss darauf hingewiesen werden, dass umfangreiche Sanierungen nicht immer in entsprechendem Maße zu einer Wertsteigerung beitragen. Achten Sie vornehmlich auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Bauprojekte in nächster Nähe sowie die von Gewerbegebieten, Flughäfen und ähnlichen Infrastrukturprojekten ausgehende Umweltbelastung sowie Lärmbelästigung.

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