Bruchteilsgemeinschaft

Bruchteilsgemeinschaft: Was ist damit gemeint?

Ganz einfach ausgedrückt handelt es sich bei der Bruchteilsgemeinschaft um mindestens zwei oder mehreren Personen, die gemeinsam eine Sache oder ein Recht besitzen. Im BGB (Bürgerliche Gesetzbuch §741 ff und §1008 ff) wird der Begriff näher definiert. Danach ist unter anderem im Zweifel anzunehmen, dass jedem Teilhaber ein gleicher Anteil zusteht.

Ein klassisches Beispiel: Ehepartner, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, haben in der Regel je zur Hälfte das Eigentumsrecht an der Sache und das zu gleichen Bruchteilen. Grundsätzlich steht damit jedem Partner ein klar definierter Anteil zu. Im Normalfall die Hälfte, es sei denn, es wurde vertraglich eine andere Vereinbarung getroffen.

Der ideelle Anteil der gemeinsamen Immobilie ist nun aus rechtlicher Sicht in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil ergeht somit mit allen Rechten und Pflichten je zur Hälfte auf beide Partner. Ziffernmäßig hat nun jeder seinen bestimmten ideellen Anteil.

Die Regelungen zum Bruchteilseigentum sind im BGB §1088 ff und § 741 ff festgelegt. Bruchteilseigentum stellt danach eine Form des Miteigentums dar, in der quotenmäßig die entsprechenden Bruchteile auf die jeweiligen Miteigentümer verteilt werden. Zudem wird auch geregelt, dass jeder Miteigentümer das Recht hat, die gemeinschaftliche Sache zu nutzen, solange die Sache der Miteigentümer nicht beeinträchtigt wird.

Unterschied: Bruchteilsgemeinschaft / Gesamthandeigentum

Die beiden Rechtsformen sind sich ähnlich, doch gibt es gravierende Unterschiede – sie schließen sich sogar gegenseitig aus.

Im Kern geht es sicherlich auch darum, dass mehrere Personen das Eigentum an ein und derselben Sache erwerben. Jedoch haben beim Gesamthandseigentum die einzelnen Personen kein ideelles Anteilsrecht an der Sache. Gesetzlich sind alle gemeinsam Eigentümer der Sache. Das bedeutet, dass zwar jeder Einzelne ein Recht auf das Ganze hat, jener aber weder über seinen ideellen Anteil noch an seinen persönlichen Anteil an dem Gesamthandeigentum verfügen kann. Ähnlich ist es auch bei Rechtsformen wie beispielsweise die sogenannten Personengesellschaften wie beispielsweise Partnergesellschaft, offene Handelsgesellschaft (OHG), Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) oder der Miterbengemeinschaft geregelt.

Die Erbengemeinschaft ist ein typisches Beispiel für eine Gesamthandsgemeinschaft. Laut Rechtsprechung des BGB §§2032 ff) bilden die Erben bis zur Auseinandersetzung des Nachlasses eine Erbengemeinschaft und werden als Miterben bezeichnet. Diese Miterben werden per Gesetz dazu verpflichtet, den Nachlass gemeinsam zu verwalten. Der gesamte Nachlass gehört also allen gemeinsam. Es ist auch nicht erlaubt, dass ohne Rücksprache und ohne Zustimmung der Miterben ein einzelner Sachen aus dem Nachlass verkauft. So ist es zwingend erforderlich, dass alle Entscheidungen gemeinsam abgestimmt werden müssen.

Wenn die Erbengemeinschaft gut funktioniert, kann auch eine Personengesellschaft gegründet werden. In diesem Fall wäre eine GbR eine gute Rechtsform. Im Grunde besteht der Unterschied darin, dass in einer Bruchteilsgemeinschaft jeder Miterbe einen ideellen Bruchteil an jedem einzelnen Gegenstand aus dem Nachlass hat, während bei der Gesamthandsgemeinschaft jedem Miterbe nur ein Anteil am Gesamtnachlass zusteht.

Folgende Eigentumsarten werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unterschieden: Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Eigentümergemeinschaft, Gesamthandeigentum – Gesamthandsgemeinschaft, Alleineigentum, Miteigentum nach Bruchteilen – Bruchteilsgemeinschaft.

Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft begründet?

Eine Bruchteilsgemeinschaft kann durch ein Rechtsgeschäft wie beispielsweise einem Vertrag oder auch kraft Gesetzes begründet werden. Im Fall eines Rechtsgeschäfts wird eine Bruchteilsgemeinschaft begründet, wenn sich mehrere Personen vertraglich eine gemeinsame Sache anschaffen. Per Gesetz entsteht eben diese Bruchteilsgemeinschaft durch:

• § 10 -19 WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)
• 947 BGB (Verbindung mit beweglichen Sachen)
• 948 BGB (Vermischung von beweglichen Sachen)
• 984 BGB (Schatzfund)

Kann man eine Bruchteilsgemeinschaft auflösen?

Jeder Bruchteilseigentümer hat einen sogenannten Aufhebungsanspruch. In §749 BGB ist diese Berechtigung geregelt. Danach kann auf Antrag jeder Teilhaber zu jeder Zeit die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Ist es nicht möglich, die Sache zu teilen, so besteht nach § 753 BGB die Möglichkeit, die gemeinsame Sache zu versteigern und den Verkaufserlös gerecht auf die Teilhaber aufzuteilen.

Eine spezielle Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung oder auch Auseinandersetzungsversteigerung. Es erfolgt die gerechte Aufteilung des Erlöses des gesamten Vermögens mit anschließender Auflösung der Miteigentümerschaften.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist das Mittel der Wahl, wenn es um Streitigkeiten geht. Nicht selten sind sich Ehepaare während der Scheidung nicht einig darüber, wie das Gesamtvermögen aufzuteilen ist. Das Gleiche kann passieren, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben. Um eine gerechte Abhilfe zu schaffen, wird dann die Sache zwangsversteigert.

Wie funktioniert eine Teilungsversteigerung?

• Zunächst wird ein Antrag gestellt. Jeder Teilhaber ist dazu berechtigt.
• Dann wird der Antrag beim zuständigen Versteigerungsgericht geprüft und ggf. ein Anordnungsbeschluss erstellt.
• Der Beschluss wird an alle übrigen Miteigentümer zugestellt.
• Der Wert des geringsten Gebotes und die Festlegung des Verkaufswertes wird ermittelt.
• Festlegung des Versteigerungstermins
• Versteigerung an den Höchstbietenden
• Verteilung des Verkaufserlöses an die Miteigentümer
• Neuer Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen

Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern?

Sinn und Zweck der Rechtsprechung ist es, Abhilfe zu schaffen. In diesem Fall ist es so geregelt, dass kein Miterbe zwangsweise in der Erbengemeinschaft verbleiben muss. Aus diesem Grund kommt für eine Aufhebung der Erbengemeinschaft nur die Teilungsversteigerung in Betracht. So wird der ziffernmäßig bestimmte ideelle Anteil im Verlauf dieser Teilungsversteigerung als Erlös des Verkaufs gerecht auf die Beteiligten aufgeteilt.

Drittansprüche könnten beispielsweise von einem Gläubiger geltend gemacht werden. Dieses könnte ebenfalls zu einer Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft führen. Miteigentum unterliegt der Zwangsvollstreckung und Pfändung und kann deshalb als Anspruch gegenüber einem Bruchteilseigentümer beansprucht werden.

Im Fall einer Auflösung durch einen Gläubiger ist zu beachten, dass der Pfändungsbeschluss an alle Bruchteilseigentümer per Zustellungsurkunde zugestellt werden muss. Dieses erfordert allerdings, dass zunächst alle Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen. Die Miteigentümer gelten dann im Sinne des Gesetztes als Drittschuldner.

Eine weitere Möglichkeit, eine Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen, ist der Verkauf seines Anteils an den Teilhaber. Als Beispiel kommt hier eine Scheidung in Betracht. Kommt es nicht zum Immobilienverkauf, so kann beispielsweise der Ehegatte oder ein Teil der Eheleute seinen entsprechenden Anteil am Haus an den Partner verkaufen. Durch diese Teilung erhält der Käufer das Alleineigentum an der Sache. Das Gleiche gilt auch für das Grundstück.

Kann eine Teilungsversteigerung auch unzulässig sein?

Wenn die Mitglieder dazu zählen auch die Ehepartner vorher vereinbart haben, dass eine Aufhebung der Gesamthandsgemeinschaft ausgeschlossen ist, dann wird auch eine Widerspruchsklage sehr schwierig sein. Es bedarf dazu eine sehr detaillierte Begründung.

Eine Einigung ist immer die bessere Variante!

Während bei einer Zwangsversteigerung das Gericht die Gebotshöhe und den Verkaufstermin bestimmt, ist es bei einer gemeinsamen und freiwilligen Versteigerung wesentlich ungezwungener. So kann der Verkaufstermin individuell festgelegt werden und auch der Preis der Immobilie kann selbst bestimmt werden. Voraussetzung ist allerdings eine Einigung und die Zustimmung aller Teilhaber.

Das BFH hat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und ist nun der Auffassung, dass sich das Rechtsverhältnis insoweit geändert hat, dass Gemeinschafter als jeweilige Unternehmer anteilig zu versteuernde Leistungen erbringen.

Umwandlung einer Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft

Es besteht die Möglichkeit, eine Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuwandeln. Dieses muss vor einem Notar bekundet werden. Die Änderung erfolgt allerdings nur, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft anwesend sind und jeder gleichermaßen der Änderung zustimmt. Das Rechtsverhältnis wird damit in eine andere Rechtszuständigkeit umgewandelt und ins Grundbuch eingetragen. Der Vorteil einer Bruchteilsgemeinschaft ist die bessere Flexibilität.

Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft

Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft ist in den Paragrafen 741 bis 758 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Danach hat jeder Bruchteilseigentümer das Recht, frei über seinen Anteil zu verfügen. Grundsätzlich hat aber jeder Teilhaber einen Anspruch auf gleiche Anteile.

Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft beinhaltet mehrere Punkte:

• Durch Stimmenmehrheit kann eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Dabei richtet sich die Stimmenmehrheit nach der Größe der Anteile.
• Das gesamte Gemeinschaftsvermögen kann nur von den Teilhabern als gemeinschaftliche Aufgabe verwaltet werden.
• Eine Abwandlung, die eine wesentliche Veränderung an der Sache mit sich führt, kann nicht beschlossen werden.
• Jeder Teilhaber kann die Verwaltung und Benutzung der Sache verlangen, sofern diese nicht bereits durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung geregelt wurde.
• Jeder Teilhaber hat das Recht, die Sache zu erhalten und alle dafür erforderlichen Maßnahmen selbstständig durchzuführen. Voraussetzung dafür ist die vorherige Zustimmung, die er dazu von den anderen Mitgliedern verlangen kann.
• Jeder Bruchteilseigentümer darf das Gemeinschaftsvermögen benutzen, solange er sicherstellt, dass dadurch die anderen Teilhaber nicht beeinträchtigt werden.
• Jeder Teilhaber ist im Verhältnis zu seinem Anteil dazu verpflichtet, die gemeinsamen Lasten wie Instandhaltungskosten, Aufwand für die Verwaltung und Nutzungsaufwand zu tragen.

Welche Rolle spielt die Bruchteilsgemeinschaft beim Wohnungseigentum?

Beim Wohnungseigentum verfügt jeder Besitzer gleichzeitig über einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen. Zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen gehören beispielsweise das Treppenhaus, Keller, Gartenanlagen, Waschräume etc. Zudem hat jeder einzelne Wohnungseigentümer Sondereigentum an der ihm zugewiesenen Wohnung. Dasselbe gilt auch bei Gewerbeflächen.

Jeder Eigentümer erwirbt mit dem Kauf der Wohnung oder Grundstück (Sondereigentum) nicht nur das uneingeschränkte Nutzungsrecht, er ist gleichzeitig auch Teilhaber an der Bruchteilsgemeinschaft.

Anteil an die Bruchteilsgemeinschaft verkaufen, geht das?

Grundsätzlich wäre das ohne weiteres möglich. So würde der Erwerbende anstelle des Verkäufers in die Bruchteilsgemeinschaft eintreten. Bei Ehepaaren stehen meistens beide Teile als Eigentümer im Grundbuch. Der Immobilienverkauf erweist sich aber in dieser Konstellation als sehr schwierig, da niemand ein großes Interesse an einer halben Immobilie hat.

Kann man als Bruchteilsgemeinschaft eine Immobilie vermieten?

Die Vermietung einer gemeinsamen Immobilie ist möglich. So könnte beispielsweise ein Ehepaar eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, um diese dann zu vermieten.

Vermietung als Gemeinschaftseigentum

Anders als bei Eheleuten ist es bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Grundsätzlich müsste jeder einzelne Teilhaber die Mietverträge unterschreiben. Es gibt aber die Möglichkeit, dieses an den Wohnungseigentumsverwalter zu übertragen, damit würde dieser dann im Auftrag die Mietverträge unterzeichnen.

Erwirbt man ein Grundstück oder eine Wohnung innerhalb einer Wohnanlage, wird man automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Zusammen mit den anderen Eigentümern entsteht dann eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gilt sogar als Unternehmer und ist umsatzsteuerpflichtig, weil sie Leistungen gegenüber den Eigentümern erbringt. Zudem ist sie als Empfänger von Bauleistungen zum Vorsteuerabzug verpflichtet.

Der Vorsteuerabzug würde nur entfallen, wenn weniger als 3 Wohnungen von den gesamten Eigentümern vermietet sind. Wird, die Wohnung nicht selbst genutzt, sondern vermietet, ist der Eigentümer bei Bauleistungen als Leistungsempfänger zum Vorsteuerabzug verpflichtet. Werden Bauleistungen bezogen und zur Ausführung von Umsätzen verwendet, kann der Leistungsempfänger die geschuldete Steuer nach §13b Abs. 5 UStG als Vorsteuerabzug geltend machen. Solange kein Ausschlussgrund nach §15 Abs.1 Satz 1 Nr.4 UStG vorliegt.

Urteil vom Bundesfinanzhof (BFH)

Die Finanzverwaltung hat zum Vorsteuerabzug Stellung genommen. Danach sieht es so aus, dass eine Bruchteilsgemeinschaft laut BFH nicht mehr als umsatzsteuerlicher Unternehmer gilt. Das BFH sieht die Gemeinschafter als jeweilige Unternehmer, die anteilig erbrachte Leistungen erbringen.

Bislang war der Bundesfinanzhof der Auffassung, dass trotz fehlender Rechtsfähigkeit eine Bruchteilsgemeinschaft auch ein Unternehmer sein kann. Mit dem Urteil vom 22.11.2018 (Az.V R 65/17) wurde allerdings nach allgemeinen Grundsätzen entschieden, dass dieses so nicht mehr sein kann. Nach dieser Auffassung schuldet nicht die Bruchteilsgemeinschaft als Ganzes die Umsatzsteuer, sondern jeder beteiligte Gemeinschafter für sich selbst. Die Bruchteilsgemeinschaft schuldet die Umsatzsteuer nach §14c Abs. 2 UStG bei der ihr kein Vorsteuerabzug mehr zusteht.

Diese neue Rechtsauffassung führt auch dazu, dass bei Eheleuten, von denen ein Ehegatte als Unternehmer gilt, der hälftige Vorsteuerabzug möglich ist, sofern ein Grundstück angemietet wird und der Vermieter auf die Steuerfreiheit verzichtet.

Zusammenfassung

Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist es wichtig, dass das Gemeinschaftsvermögen gerecht auf alle zu gleichen Teilen ergeht. Bruchteilsgemeinschaften und Gesamthandsgemeinschaften kommen in vielen Bereichen des Lebens vor. Somit muss die Rechtsprechung diese komplexen rechtlichen Vorgänge so regeln, dass jeder einzelne eine sichere Grundlage zum Ausleben seiner Rechte und Pflichten hat und die Teilung der Vermögensanteile unabhängig von den Eigentumsarten gerecht abläuft.