Welche Notarkosten fallen beim Hauskauf an?

Der Kauf oder Verkauf eines Hauses kann eine sehr emotionale Sache sein. Die Käuferseite erfüllt sich den Traum vom Eigenheim, die Verkäuferseite löst sich mitunter von einem Zuhause, mit dem zahlreiche Erinnerungen verbunden sind. Doch neben aller Emotionalität steht mit einem Eigentümerwechsel auch ein großer Verwaltungsakt an.

Damit ein Immobiliengeschäft rechtskräftig werden kann, ist das Einbeziehen eines Notars unausweichlich. Doch der Notar arbeitet nicht umsonst und es fallen Gebühren an. Sie gehören zu den Kaufnebenkosten und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Doch wofür genau fallen Gebühren an? Wie hoch sind diese und wer hat sie zu tragen? Die Antworten bekommen Sie bei uns.

Warum brauche ich einen Notar beim Immobiliengeschäft?

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft möchte alles richtigmachen. Doch Immobiliengeschäfte sind nicht einfach. Damit alles glatt läuft, ist immer ein Notar daran beteiligt. Denn auch wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, dauert es in der Regel noch einige Zeit, bis der Käufer als neuer Immobilienbesitzer im Grundbuch steht. Damit beide Vertragsparteien nicht so lange warten müssen, kommt ein Notar zum Einsatz.

Sein Einsatz ist völlig unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück kaufen oder verkaufen möchten. Neben den Notarkosten fallen noch weitere Kaufnebenkosten an. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Grundbucheintrag.

Wer eine Immobilie, Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchte, sollte bei der Immobilienfinanzierung die anfallenden Kaufnebenkosten nicht außer Acht lassen. Je nach Bundesland sind sie unterschiedlich hoch und liegen in der Regel zwischen 9 und 12 Prozent.

Wie hoch sind die Kosten beim Notar?

Die Notarkosten sind keine willkürlich festgelegte Größe, sondern in der Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgehalten. Sie orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises der Immobilie, also dem Geschäftswert. Je höher der Kaufpreis, desto höher sind also auch die Notarkosten. Hinzu kommt, wie hoch der Aufwand für den Notar ist, wie viele Besprechungstermine es gibt und wie umfangreich der Kaufvertrag ist. In der Regel liegen die Kosten bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Geschäftswertes.

Darunter fallen laut Bundesnotarordnung (BNotO) in der Regel:

• Beratung
• Anfertigung eines Entwurfs für den Kaufvertrag
• notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Je nach anfallender Tätigkeit kann eine Gebührentabelle Aufschluss über die etwaigen Notarkosten geben. In der Regel müssen Immobilienkäufer etwa mit Kosten in Höhe des fünffachen Gebührensatzes rechnen:

Kosten für den Grundbucheintrag, um die Grundschuld beim Grundbuchamt zu ändern, sowie die Umschreibung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch nimmt ein Notar ebenfalls vor, deshalb finden sich auf diese Dienstleistungen in der Notarrechnung wieder.

Möchten Sie im Vorfeld eine Übersicht über die anfallenden Notarkosten, finden Sie online Notarkostenrechner oder Grundbuchrechner, um den Aufwand abzuschätzen.

Beispielrechnung:

Um die Notarkosten greifbarer zu machen, gehen wir in dieser Beispielrechnung von einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro aus, wobei die Grundschuld 300.000 Euro beträgt. Die folgende Tabelle zeigt, wie die Notarkosten in diesem Fall aussähen:

Darin enthalten sind Auslagen für den einzuholenden Grundbuchauszug, Porto, Telekommunikation, Dokumentenpauschalen sowie sonstige Auslagen.

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto auf den Namen des Notars, über das die Kaufpreisabwicklung erfolgt. Es wird eingerichtet, wenn bei einem Immobilienkauf ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Da die Auszahlung des Kaufpreises erst nach der offiziellen Kaufabwicklung erfolgt, ist der Käufer somit im Vorgang abgesichert. Nicht immer muss ein solches Konto eingerichtet werden.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar?

Notare beraten beide Verkaufsparteien unparteiisch und sorgen für ein rechtskräftiges Immobiliengeschäft. Deshalb müssen Kaufverträge auch notariell beurkundet werden. Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs. Der volle Tätigkeitsumfang eines Notars bei einem Immobilienkauf, bzw. –Verkauf ist der folgende:

Anfertigung des Kaufvertragsentwurfs

Hierfür benötigt der Notar unter anderem den Grundbuchauszug, die wichtigsten Daten zum Kaufobjekt, Personendaten beider Parteien, Kaufpreis bzw. Verkaufspreis der Immobilie, gewünschter Verkaufstermin, die am Verkauf beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger das Darlehen vergeben, die Löschungsbewilligung sowie Informationen über Besonderheiten, z.B. Höhe des Hausgeldes, Mängel oder Angaben zur Immobilienvermietung.

Aushändigung des Kaufvertragsentwurfs

Der Entwurf wird beiden Vertragsparteien ausgehändigt. Zur Prüfung bleiben Käufer und Verkäufer genügend Zeit. Sind beide Seiten einverstanden, wird ein Termin zur Unterzeichnung angesetzt.

Vorkaufsverzicht der Gemeinde einholen

Viele Gemeinden haben laut Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht. Damit dem Immobilienerwerb nichts im Weg steht, holt der Notar deshalb eine Verzichtserklärung der Gemeinde ein.

Kaufvertrag beurkunden

Sind beide Parteien zur Unterzeichnung erschienen, liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor und lässt ihn von beiden Seiten unterzeichnen. Anschließend beurkundet er den Vorgang, wodurch der Kaufvertrag rechtskräftig wird.

Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch

Die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt sichert eine interessensgerechte Abwicklung. Sie ist der erste Schritt zur Eigentumsübertragung und schützt insbesondere den Käufer vor vertragswidrigem Verhalten des Verkäufers sowie vor einem möglichen Zugriff eines Insolvenzverwalters oder Gläubigers des Verkäufers.

Meldung beim Finanzamt

Nach Vertragsunterzeichnung meldet der Notar den Verkauf ans zuständige Finanzamt. Durch die Veräußerungsanzeige kann das Finanzamt die fällige Grunderwerbsteuer ermitteln. Sobald die Steuer vom Käufer bezahlt wurde, erhält dieser eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst dadurch kann der Eigentümerwechsel rechtlich abgeschlossen werden.

Eintragung des neuen Käufers beim Grundbuchamt

Wurde der Kaufpreis bezahlt, wendet sich der Notar an das Grundbuchamt, um die Eigentumsumschreibung in das Grundbuch zu veranlassen. Die Auflassungsvormerkung wird dafür gelöscht und der neue Eigentümer schließlich im Grundbuch vermerkt. Damit ist der Hausverkauf abgeschlossen.

Weitere Aufgaben, je nach Fall

Löschung einer ggf. bestehenden Grundschuld oder einer bestehenden Hypothek vor der Eigentumsübertragung, Eintragung einer neuen Grundschuld des Käufers, eventuelle Wegerechte und Wohnrechte, Fälligkeitsstellung des Kaufpreises, Einrichtung eines Notaranderkontos

Was steht im Notarvertrag?

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Immobilienverkauf notariell beurkundet werden muss. Um einen Notarvertrag und die damit verbundenen Kosten kommen sowohl Hauskäufer als auch Verkäufer nicht umher. Er ist beispielsweise Voraussetzung dafür, dass Eigentums- und Rechtsverhältnisse im Grundbuch geändert werden können, denn nur ein Notar kann diese Änderungen beantragen.

In der Regel besteht der Notarvertrag aus rechtssicheren Textbausteinen, die je nach Situation angepasst werden können. Damit alle am Hauskauf oder Wohnungskauf Beteiligten wissen, was sie unterschreiben, bekommen sie den Vertragsentwurf im Vorfeld ausgehändigt und können sich jede Formulierung erläutern lassen sowie Änderungswünsche vortragen.

Nach Bundesnotarordnung (BnotO) üben Notare als unabhängige Träger ein öffentliches Amt aus. Verkäufer sowie Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass Notare nicht als Kaufberater fungieren und daher beim Hauskauf keine Vermittlerrolle einnehmen. Stattdessen sind sie zur Neutralität verpflichtet.

Worauf muss ich vor der notariellen Beurkundung achten?

Bevor es zur Unterzeichnung des Kaufvertrages kommt und damit auch die Notarkosten anfallen, geht in der Regel einige Zeit ins Land. Es kann sich mitunter rechnen, im Vorfeld folgendes zu tun:

Offene Fragen klären

Häufig bittet der Notar vor der Ausarbeitung des Kaufvertrages beide Parteien zu einem Vorgespräch. Dort werden beispielsweise mögliche Grundbuchlasten, Zahlungs- und Übergabemodalitäten sowie der Umgang mit etwaigen bestehenden Mietverhältnissen besprochen. Auch offene Fragen von Käufer- und Verkäuferseite können hier bereits besprochen werden.

Betreuungsgebühr im Auge behalten

Bereits vor dem Notartermin sollten Sie sich mit den anfallenden Gebühren beschäftigen, damit hinterher keine bösen Überraschungen auf Sie warten. Falls die Notarkosten nach Beratungsende deutlich höher als angenommen sind, sollten Sie diese unbedingt aufschlüsseln lassen. Im Zweifel kann die Prüfung eines unabhängigen Rechtsanwalts hilfreich sein.

Kostenberechnung prüfen

Sie haben die Möglichkeit, vor Gericht ein Verfahren zur Kostenüberprüfung einzuleiten. Hierfür müssen Sie sich an das für den Notar zuständige Landgericht wenden. Das tun Sie entweder schriftlich oder tragen es mündlich zur Niederschrift in der Geschäftsstelle des Landgerichts vor. Allerdings muss die Überprüfung ausreichend begründet werden.

Was geschieht nach der notariellen Beurkundung?

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien leitet der Notar die nächsten Schritte ein, die zum Hauskauf gehören. Er beantragt die Grundbuchänderung und sorgt dafür, dass alle für die Erfüllung des Immobiliengeschäfts notwendigen Unterlagen ordnungsgemäß bearbeitet werden. Somit können Sie sich nach der Unterzeichnung des Notarvertrages erst einmal zurücklehnen. Denn um das Rechtliche brauchen Sie sich nicht weiter zu kümmern.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf?

Neben dem Kaufpreis, der im Kauvertrag festgeschrieben ist und den Notarkosten fallen noch weitere Kosten an, die leicht übersehen werden können. Einige – wie die Notarkosten – sind unverzichtbar, andere fallen nur in bestimmten Fällen an.

Zu den unverzichtbaren Kosten zählen neben den Notargebühren:

• Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer

Variable Kosten, die nur unter bestimmten Umständen anfallen, sind:

• Kosten für Immobiliengutachter
• Maklerkosten
• Modernisierungskosten
• Renovierungskosten
• Umzugskosten
• Versicherungskosten

Die Höhe der häufigsten Kaufnebenkosten (die unverzichtbaren Kosten und Maklerprovision) betragen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises und variieren je nach Bundesland. Während sie in Bayern im Schnitt bei 9,07 Prozent des Geschäftswertes liegen, sind sie in Nordrhein-Westfalen im Schnitt bei 12,07 Prozent.

Die Grundbuchkosten liegen im Schnitt bei rund 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Sie hängen davon ab, was bereits im Grundbuch vermerkt ist und wie viel verändert bzw. ergänzt werden muss.

Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Per Gesetz sind zunächst beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet. In den meisten Fällen wird sie allerdings dem Käufer zugewiesen. Dies wird im Kaufvertrag festgehalten. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und reicht von 3,5 Prozent des Kaufpreises, beispielsweise in Sachsen, bis zu 6,5 Prozent, beispielsweise in Nordrhein-Westfalen.

Die weiteren individuellen Nebenkosten sind sehr individuell. In vielen Fällen fallen zusätzliche Maklergebühren an, die nach erfolgreicher Vermittlung als Provision zu zahlen sind. Seit Dezember 2020 müssen sowohl Verkäufer als auch Käufer eine Provision für den Makler bezahlen, die in der Regel bei jeweils 3,57 Prozent, inklusive Mehrwertsteuer, des Kaufpreises liegt. Die Provision ist zwar grundsätzlich verhandelbar, der Spielraum hängt jedoch häufig von der Marktsituation ab.

Sind sich potentielle Käufer bei der Substanz einer Immobilie nicht sicher, können sie einen Gebäudegutachter beauftragen. Häufig kommen Architekten oder Bauingenieure dieser Tätigkeit nach. Dafür fallen im Schnitt Kosten von rund 500 Euro an.

Wer Eigentümer werden möchte, sollte zudem entsprechende Versicherungen abschließen, um im Ernstfall abgesichert zu sein.

• Wohngebäudeversicherungen kommen für Schäden am Gebäude auf, beispielsweise durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser entstehen.
• Elementarversicherungen decken Wasserschäden durch Überschwemmungen und andere Schäden durch Naturereignisse ab.
• Wer ein Objekt zur Vermietung erwirbt, sollte zusätzlich eine Haus- oder Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Häufig deckt die private Haftpflichtversicherung diese Leistung mit ab.

Wie hoch die Kosten sind, hängt vom jeweiligen Versicherungsanbieter sowie der Summe der abgeschlossenen Versicherungen ab. Es ist wichtig, sich hierbei gut beraten zu lassen.

Je nach Ausgangslage und Alter des Kaufobjektes können außerdem Renovierungs- und Modernisierungskosten anfallen. Wie hoch diese sind, ist von Fall zu Fall sehr individuell. Gerade bei sehr alten Häusern muss mitunter so einiges nachgebessert werden. Hier kann ein Bausachverständiger helfen. Er kann ermitteln, welche Sanierungsmaßnahmen wirklich sinnvoll sind. Allerdings fallen auch für diese Leistung Kosten an.

Daneben sind auch Umzugskosten nicht zu verachten. Wer ein professionelles Umzugsunternehmen einschaltet, sollte auch diese Kosten mit einkalkulieren.

Wer bezahlt die Notarkosten?

In den meisten Fällen beauftragt der Käufer den Notar und übernimmt einen Großteil der entsprechenden anfallenden Kosten dafür. Der Verkäufer trägt in den meisten Fällen nur einen sehr kleinen Anteil der Gebühren, beispielsweise für das Löschen der eingetragenen Belastungen oder ein etwaiges Nießbrauchrecht an der Immobilie aus dem Grundbuch. Die genaue Verteilung der Notarkosten wir im Kaufvertrag festgelegt.

Haftbar sind in jedem Fall beide Vertragsparteien – sie kommen gemeinsam als Kostenschuldner auf, wenn es um die Bezahlung geht. Ist der Käufer also möglicherweise nicht in der Lage, die Notarrechnung zu bezahlen, wirkt sich dies auch negativ auf den Verkäufer aus.

Gibt es eine Möglichkeit, Notarkosten zu sparen?

Notargebühren sind – im Gegensatz zu Maklerprovisionen – nicht verhandelbar. Dennoch lassen sich mitunter Kosten sparen:

• Notarielle Beurkundung: Vielen Banken reicht ein beglaubigter Entwurf der Grundschuld als Nachweis völlig aus. Dieser ist deutlich günstiger als eine Urkunde des Notars.
• Vermietung: Wer die erworbene Immobilie vermieten möchte, kann die Notargebühren als Werbungskosten steuerlich absetzen und spart damit im Nachhinein.
• Notaranderkonto: Wenn Sie die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweisen, sparen Sie die Hebegebühr für das Notaranderkonto.
• Separater Grundstückskauf: Geht es um ein Bauvorhaben, kaufen Sie das Grundstück und bauen Sie das Haus, wenn möglich, erst später. Wird ein Haus auf dem Grundstück erst nach dem Hauskauf fertiggestellt, gilt das nicht als Immobiliengeschäft und fällt auch nicht in den Zuständigkeitsbereich des Notars.

Zusammenfassung

Notare übernehmen beim Hauskauf zahlreiche Aufgaben. Sie beraten, fertigen den Kaufvertrag an, melden den Eigentümerwechsel beim Finanzamt, kümmern sich um die Änderungen im Grundbuch und vieles mehr. Für ihre Arbeit fallen Gebühren an, die im Schnitt zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises liegen in der Regel zum Großteil von der Käuferseite bezahlt werden.