Zeitwert berechnen – wie viel ist mein Haus wert?

Der Marktwert, Zeitwert oder auch Verkehrswert gibt Auskunft über die Wertigkeit einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Anhand einer adäquaten Wohnmarktanalyse und der aktuellen Marktsituation kann unter Berücksichtigung der Baukosten und verschiedener Faktoren sowie Objektmerkmalen der Wert einer Immobilie berechnet werden.

Im Laufe der Zeit verändert sich der Wert einer Immobilie. Das kann zum einen am Zustand und der Substanz der Immobilie liegen, zum anderen aber auch aufgrund der regionalen Nachfrage. Die Preise des Immobilienwerts sind insgesamt in den letzten Jahren stark gestiegen, sodass  prognostisch nicht mit einem Einbruch der steigenden Immobilienwerte zu rechnen ist.

Insbesondere wegen der starken Preisentwicklung ist eine fachmännische Immobilienbewertung ratsam. Der Zeitwert sollte sich möglichst nahe am ortsüblichen Preissektor orientieren. Es gibt bestimmte Faktoren, die zur Ermittlung des Zeitwerts herangezogen werden können, die den Wert teilweise erheblich beeinflussen können.

Wie wird der Zeitwert einer Immobilie berechnet?

Zur Berechnung des Zeitwertes werden drei Wertermittlungsverfahren herangezogen. Das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wer bestimmt den Zeitwert einer Immobilie?

Üblicherweise ermittelt ein Gutachter oder ein Sachverständiger den Bauwert und legt damit den Verkehrswert fest. Jenes Gutachten kann aber auch durch einen Makler erstellt werden. Gerichtlich anerkannt werden diese Gutachten jedoch nur, wenn sie von staatlich anerkannten Gutachtern verfasst werden.

Was ist der Zeitwert?

Vereinfacht gesagt, ist der Zeitwert in Bezug auf eine Immobilie der Wert der zu einem bestimmten Zeitpunkt einem Vermögenswert tatsächlich beizulegende Wert. International wird er als „fair Value“ bezeichnet.

Da der Wert von bestimmten Faktoren abhängt, kann er sich im Laufe der Zeit verändern. So könnte er beispielsweise durch Abnutzung an Wert verlieren, gleichermaßen aber auch durch eine positive Marktentwicklung eine Steigerung zur Folge haben. Der Zeitwert, der zu einem bestimmten Stichtag ermittelt wurde, bezeichnet man als Marktwert oder Verkehrswert.

Was ist der Marktwert?

Eine genaue Definition gibt es für den Marktwert nicht, da es sich bei diesem Begriff um denselben Terminus wie den Verkehrswert handelt. Gesetzlich geregelt ist nur die Definition „Verkehrswert“. Das Europarechtsanpassungsgesetz vom 24.06.2004 (BGBI. I 2004, 1359) hat aber klargestellt, dass der Begriff „Marktwert“ materiell identisch mit der Bezeichnung Verkehrswert ist, aber die Bezeichnung (Verkehrswert) sich international durchgesetzt hat.

Was ist der Verkehrswert?

Gesetzlich geregelt ist diese Bezeichnung in §194 des Baugesetzbuchs – BauGB. Demnach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und den tatsächlichen Gegebenheiten ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dabei sind die tatsächlichen Eigenschaften, die Lage des Grundstücks und die rechtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen.

Dies ist nur eine vereinfachte Darstellung des Gesetzauszuges.

Wer kann den Zeitwert einer Immobilie berechnen?

In der Regel wird der Verkehrswert einer Immobilie vom Finanzamt festgestellt. Makler, Sachverständige oder Gutachter können aber ebenfalls beauftragt werden, um den Zeitwert der Immobilie zu ermitteln. Bei rechtlichen Auseinandersetzungen, wie beispielsweise Scheidungen oder Erbschaften ist ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten erforderlich. Gewöhnlich reicht aber zum üblichen Verkauf einer Immobilie eine kostenlose Immobilienbewertung aus.

Eine Online-Bewertung kann nicht mit einem Wertgutachten gleichgesetzt werden, da diese Bewertung nur auf Grundlage der selbst eingegebenen Daten beruht. Sie dient lediglich als grobe Einschätzung. Es empfiehlt sich daher, ein objektives Gutachten von einem anerkannten Gutachter einzuholen.

Wie ermitteln Finanzämter den Verkehrswert?

Der Wert, der bei einem ordnungsgemäßen Verkauf erzielt werden könnte, ist maßgeblich für den Verkehrswert. Der Tag der Eintrag ins Grundbuch wird als Stichtag festgehalten. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt. Das Finanzamt ermittelt auch nach dem Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Dabei hängt es von der Art der Immobilie ab, welches Verfahren zur Anwendung herangezogen wird.

Welche Einflussfaktoren spielen bei der Wertermittlung eine Rolle?

Da die gewöhnlichen Abnutzungen einer Immobilie sehr individuell ausfallen, gibt es keine konkreten Vergleichswerte oder Tabellen, nach denen eine Bewertung vorgenommen werden könnte. In diesen Fällen bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die gesetzliche Grundlage. In dieser Verordnung ist das Verfahren zur Bewertung von Objekten geregelt.

Angebot und Nachfrage sind dabei wichtige Faktoren, die bei der Preisbildung berücksichtigt werden müssen. Alle relevanten Faktoren müssen möglichst in der Ermittlung eingebunden werden. Dazu gehören auch jene, die den Wert der Immobilie mindern könnten. Neben Sanierungsstau, fehlende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beeinflussen insbesondere folgende Faktoren den Zeitwert der Immobilie:

• veraltete Heiztechnik
• Bewirtschaftungskosten
• Belastungen im Grundbuch
• das Baujahr
• Nutzungsdauer
• die Lage der Immobilie
• das örtliche Umfeld
• die Grundstücksfläche
• die Wohnfläche
• die Bausubstanz
• Aussenanlagen

Steigende Immobilienpreise sind maßgeblich an der positiven Entwicklung des Zeitwerts beteiligt. So wird die Marktentwicklung ebenfalls zu den grundlegenden Einflussfaktoren gezählt. Ein rapider Anstieg könnte sogar zur Folge haben, dass der Altersabschlag dadurch neutralisiert und die entstandene Differenz ausgeglichen wird.

Was ist ein Altersabschlag?

Alterswertminderung entsteht durch natürliche Substanzveränderungen, die insbesondere den Zustand der Immobilie nachhaltig verschlechtern. Dabei gilt: Je aufwendiger die Instandsetzung, desto höher die Wertminderung. Ein guter Zustand wird sich positiv auf den Gebäudesachwert auswirken.

Bei einem Wertverlust ist ein Altersabschlag pro Jahr bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine lineare Altersabschreibung für die Ermittlung erforderlich.

Formel: Wertminderung (%) = Objektalter geteilt durch die Gesamtnutzungsdauer multipliziert mit 100 %

Was bedeutet Wiederbeschaffungswert?

Mit dem Reproduktionswert oder auch als Wiederbeschaffungswert bezeichnet, ist der Sachwert gemeint. Beim Sachwertverfahren werden fiktive Werte früherer Baukosten zur Berechnung herangezogen, die den Bauwert bei Erstellung der Immobilie wiedergeben. So werden unter Berücksichtigung der Nutzungsdauer die Wiederherstellungskosten des aktuellen Gebäudes ermittelt.

Der Wiederbeschaffungswert ist auch bei Gebäudeversicherungen ein wichtiger Faktor zur Berechnung der Prämie, denn im Vergleich zum Zeitwert wird nicht nur der Wert gezahlt, der zum Zeitpunkt des Schadens vorlag, sondern der Wert, der zum Zeitpunkt des Schadens tatsächlich ersetzt werden muss.

Das ist sehr wichtig, denn unter Berücksichtigung der Lebensdauer, der Abschläge und dem üblichen Wertverlust kann die Differenz unter Umständen bis zu zwei Drittel ausmachen. Das würde sich dann wiederum auch in der Prämie der Versicherung bemerkbar machen.

Wie lange hält ein Haus?

Die Lebensdauer wird bei Immobilien in Jahren angegeben. Nach einer Lebensdauer von 50 bis 80 Jahren kann eine Sanierung fällig werden, damit die Immobilie weitere Jahre überdauern kann. Sanierungen und Instandhaltungen können zusätzlich zu Wertsteigerungen führen.

Was ist ein Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren wird der reine Sachwert der Immobilie errechnet. Dieses Verfahren kommt immer dann zur Anwendung, wenn keine Ertragswerte wie beispielsweise Verpachtung oder Vermietung in die Ermittlung einfließen. Dabei sind die gesetzlichen Richtlinien des Bewertungsgesetzes (BewG) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu beachten.

Zunächst wird zur Ermittlung des Zeitwerts das Grundstück mit Außenanlagen und das Gebäude einzeln bewertet. Dabei werden die individuellen Eigenschaften separat betrachtet und bewertet. So wird das Gebäude nach dem Gebäudesachwert beurteilt und das Grundstück nach dem Bodenrichtwert. Die Brutto-Grundfläche (BGF) und die typischen Herstellungskosten im Vergleich zu ähnlichen Errichtungen bestimmen meistens den Gebäudewert. Dabei ist der Altersabschlag gesondert zu berücksichtigen.

Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Um den endgültigen Sachwert zu erreichen, muss dieser mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden. Dieses Ergebnis entspricht etwa einen realistischen Marktwert.

Die folgende Berechnung ist fiktiv und kann nicht als Grundlage benutzt werden. Die  Bodenrichtwerte können je nach Gebiet und Lage stark variieren. Die folgende Berechnung dient ausschließlich nur zu informativen Zwecken!

Beispielrechnung für einen Sachwert

Zunächst werden die berechnungsspezifischen Eckdaten zusammengetragen. Dazu gehören folgende Faktoren:

Bodenrichtwert pro m² 150 € x Grundstücksfläche 500 m² = Bodenwert 75.000 €

Regelherstellungskosten pro m2 1.100 € x Bruttogrundfläche 120 m² = Gebäudeherstellungskosten 132.000 €

– Alterswertminderung 31.000 €

= Gebäudesachwert 101.000 €

+ Bodenwert 75.000 €

= Vorläufiger Sachwert 176.000 €

x Marktanpassungsfaktor 1,3

= Finaler Sachwert 228.800 €

Berechnung Sachwert

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² = 500 qm x 150 €

Bodenwert = 75.000 €

Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche = 1.100 € x 120 m“

Gebäudeherstellungskosten = 132.000 €

Abzüglich Alterswertminderung

= 132.000 €- 31.000 €

Gebäudesachwert = 101.000 €

Mit dem Wert des Bodenwertes addiert

= 101.000 € + 75.000 €

Vorläufiger Sachwert = 176.000 €

Vorläufiger Sachwert mit Marktanpassungsfaktor multipliziert

= 176.000 € x 1,3

Finaler Sachwert = 228.800 €

Verschiedene Faktoren wie die aktuelle Marktsituation, das Baujahr des Objekts oder die Lage der Immobilie haben Einfluss auf den Marktanpassungsfaktor. Deshalb sollte die Berechnung von einem Fachmann ausgeführt werden. Die Bodenrichtwerte werden in der Regel in einer Karte dargestellt und veröffentlicht. Der ortszuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellt die Bodenrichtwertkarte.

Erforderliche Dokumente für die Berechnung des Zeitwertes

Adäquate Eckdaten für eine Wertermittlung stehen immer in den Originaldokumenten. Im günstigsten Fall wird ein Ordner mit allen Dokumenten angelegt, die bei der Erstellung des Objektes ausgehändigt werden. Gegebenenfalls ist aber eine Zweitschrift in der Regel ohne großen Aufwand wiederzubeschaffen.

Folgende Dokumente sind für das Wertermittlungsverfahren hilfreich:

• Grundbuchauszug
• Energiepass
• Grundrisszeichnung der Immobilie
• Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen
• Lageplan und/oder Flurkarte

Handelt es sich um eine oder mehrere Wohnungen, sind folgende Dokumente von Vorteil:

• Wirtschaftsplan
• Nachweis der Instandhaltungsrücklagen
• Mieterliste und Mietverträge
• Teilungserklärung
• Nachweis über die Gesamtnutzungsdauer
• Bewirtschaftungskosten

Was ist ein Ertragswertverfahren?

Ein vermietetes Objekt wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei kann es sich um Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen handeln. Im Prinzip jene Immobilien, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden, sondern nur als Kapitalanlage oder Abschreibungsobjekte dienen. Das Wertermittlungsverfahren richtet sich dabei insbesondere an die künftige Rendite.

Folgende Eckdaten sind für das Ertragswertverfahren wichtig:

• Gebäudeertragswert: Mittelwert über erwartete zukünftige Mieteinnahmen.
• Grundstücksgröße: Fläche in Quadratmeter
• Bodenrichtwert: Angabe in m²
• Bodenwert: Ergebnis aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert
• Reinertrag des Grundstücks: Bodenwert x Liegenschaftszins
• Bewirtschaftungskosten: Laufende Ausgaben wie: Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Nebenkosten.
• Jahresrohertrag: Übliche Miete Jahresdurchschnittsmiete
• Beeinflussende Faktoren: Mängel
• Vervielfältiger: Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren

Mit dem Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobile anhand des Bodenwertes und der erbrachten Erträge errechnet. Hierzu zählen beispielsweise gewerbliche Verpachtungen, Mieten, Pacht oder Garagenmieten, die zusätzlich zu Wertsteigerungen beitragen. Die Formel dafür lautet:

Gebäudewert der baulichen Anlagen + Bodenwert = Ertragswert (Verkehrswert)

Weil das Grundstück kaum an Wert verliert, werden der Gebäudewert und der Wert des Grundstücks getrennt berechnet. Das liegt zum einen an der Beschaffenheit der Immobilie und zum anderen an die Restnutzungsdauer.

Beispielformel für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes:

Rohertrag (Übliche Miete / Jahresdurchschnittsmiete)

– Bewirtschaftungskosten (Nebenkosten/Erhaltungs- und Sanierungskosten)

= Reinertrag des Grundstücks

– Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszins (Marktübliche Verzinsung von Baugrundstücken x Bodenwert)

= Gebäudereinertrag

x Vervielfältiger (Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren)

= Gebäudeertragswert

Der Bodenwert entspricht dem Wert eines Grundstücks im unbebauten Zustand. Dieser Wert ist maßgebend bei der Immobilienwertermittlung und wird meist separat zum Sachwert der Immobilie addiert.

Beispielrechnung

Grundstücksgröße 450 m²

x Bodenrichtwert pro m² 120 €

= Bodenwert 54.000 € Grundstücksgröße und Bodenrichtwert

werden multipliziert

Rohertrag 28.000 € Übliche Miete/Jahresdurchschnittsmiete

– Bewirtschaftungskosten 4.000 € Verwaltung, Nebenkosten, Erhaltungs- und

Sanierungskosten

= Reinertrag des Grundstücks 24.000 € Bodenwert x Liegenschaftszins

– Bodenwertverzinsung 3.000 €

= Gebäudereinertrag 21.000 €

x Vervielfältiger 14 Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer

von 25 Jahren

Gebäudeertragswert 294.000 €

Vorläufiger Ertragswert 348.000 € Summe aus Bodenwert und

Gebaudeertragswert

– Beeinflussende Faktoren 25.000 € Mängel- Wertminderung

= Ertragswert (Verkehrswert) 323.000 €

Was ist ein Vergleichswertverfahren?

Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks ermittelt, indem dieser mit vergleichbaren anderen Grundstücken verglichen wird. Dabei werden insbesondere unbebaute Grundstücke oder Objekte mit vergleichbarer Beschaffenheit wie dem zu vergleichenden Grundstück/Objekt gegenübergestellt. Grundlage dafür ist §15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Optimal ist ein direkt vergleichbares Objekt wie beispielsweise eine Doppelhaushälfte.

Da die Preise der Vergleichsobjekte jedoch stark variieren können, werden weitere vergleichbare Grundstücke/Objekte zur Ermittlung herangezogen. Eine große Auswahl vergleichbarer Objekte begünstigt ein genaueres Ergebnis.

Beispielrechnung
Verglichen wird Haus A mit einer Wohnfläche von 150 m² mit dem einzig verkauften Vergleichsobjekt in der Nähe. Das Vergleichshaus B hat eine Wohnfläche von 160 m² und wurde mit einem erzielten Kaufpreis in Höhe von 340.000 € veräußert. Hier muss zunächst der Kaufpreis durch die Größe von Haus B geteilt und anschließend mit der Wohnfläche von Haus A multipliziert werden.

Berechnung:

Vergleichswert = Verkaufspreis Haus B geteilt durch Wohnfläche Haus B mal Wohnfläche Haus A

340.000 € / 160 m² x 150 m² = 318,750 €

Beispielrechnung Vergleichswert
Das zum Verkauf stehende Haus A mit einer Fläche von 150 qm soll mit dem erzielten Verkaufspreis von Haus B mit einer Fläche von 160 qm verglichen werden. Dazu wird zunächst der erzielte Kaufpreis des Vergleichsobjektes (Haus B) durch dessen Wohnfläche geteilt. Im Anschluss wird das Ergebnis mit der Fläche des zu bewertenden Objektes (Haus A) multipliziert.

Zusammenfassung

Viele Faktoren wie Zustand der Immobilie, die Lage, das Alter und die Marktsituation beeinflussen den Zeitwert und werden bei der Berechnung berücksichtigt. Dabei gibt es drei unterschiedliche Verfahren: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Generell wird bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren angewendet. Das Sachwertverfahren eignet sich am besten bei selbst genutzten Immobilien. Ein direktes Vergleichswertverfahren wird dann angewendet, wenn Kaufpreise vergleichbarer Immobilien verfügbar sind.