Baufinanzierung: Die größten Irrtümer

Aus Fehlern lernt man. Leider trifft diese Weisheit bei der Baufinanzierung nicht zu. Denn hier gibt es selten eine zweite Chance, ein Fehltritt kann unter Umständen den finanziellen Ruin einer Familie bedeuten.

Inhaltsverzeichnis aufklappen

Ob Wohnung, Mietshaus oder Eigenheim – eine Immobilie ist eine Investition, die sich auf lange Sicht lohnt: Die eigenen vier Wände helfen beim Vermögensaufbau und verschaffen dem Eigentümer gleichzeitig Sicherheit, im Rentenalter beruhigt zu wohnen, ohne Miete zahlen zu müssen. Nach deutscher Tradition ist das Baudarlehen eine vergleichsweise sichere Angelegenheit – sowohl für Schuldner als auch Gläubiger. Dennoch wollen wir an dieser Stelle einige Irrtümer aus dem Weg räumen.

Immobilienfinanzierung ist auch ohne Eigenkapital problemlos möglich

Falsch. Zwar sind auch deutsche Banken wieder bereit, ihren Kunden komplett den Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Das Beispiel USA hat allerdings gezeigt, wie hoch die Gefahren einer Vollfinanzierung sind. An dieser würden viele Menschen auf den leichtsinnigen Gedanken kommen, ihr Haus im Notfall zu verkaufen und damit den Kredit komplett zurückzuzahlen. Selbst wenn es zum Verkauf kommt und der Käufer genauso viel zahlt, wie das Haus ehemals gekostet hat: Was fehlen sind die Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten, die Maklergebühr und die Notar- und Grundbuchkosten.

Hinzu kommt die Tatsache, dass die Finanzierung mehr kostet, je geringer das Eigenkapital des Käufers ist. Die Banken kalkulieren bei jeder Kreditvergabe ihr persönliches Risiko in die Konditionen ein: Dementsprechend ist das Risiko der Bank höher, je geringer das mitgebrachte Eigenkapital des Kunden ist. Dieses Risiko zahlen Kreditnehmer in Form eines Zinsaufschlages.

Beispiel: Wer über 30.000 Euro Eigenkapital verfügt, welches für die Nebenkosten genutzt werden soll, und ein Haus im Wert von 300.000 Euro kaufen möchte, der zahlt für sein Darlehen derzeit mindestens 3,95 Prozent effektiv für eine Laufzeit von zehn Jahren. Verfügt der Immobilienkäufer über 90.000 Eigenkapital, sinkt der Satz auf 3,80 Prozent, bei 150.000 Euro sind es nur noch 3,70 Prozent. Zwar sehen diese Prozentsätze vergleichsweise gering aus, bei einer Laufzeit von zehn Jahren beläuft sich die Ersparnis auf mehrere Tausend Euro.

Als Faustregel gilt demnach: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für ein Haus sollten aus der eigenen Tasche kommen. Einige Banken verlangen sogar 40 Prozent.

Die finanzielle Belastung wird im Laufe der Jahre geringer

Es klingt für Laien logisch: Jeder Euro, mit dem der Bauherr sein Darlehen abbezahlt, schmilzt den Schuldenberg. Die laufende Belastung wird allerdings nicht kleiner. Bauherrn und Hauskäufer finanzieren ihre Immobilie häufig mit einem Annuitätendarlehen. Während der gesamten Zinsbindungszeit zahlt der Schuldner eine gleichbleibende Summe für Tilgung und Zins. Im Laufe der Jahre sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Nach fünf oder zehn Jahren, nachdem die vereinbarte Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, wurde ein erheblicher Teil der Schuld getilgt.

Bauherren hoffen zu diesem Zeitpunkt, dass die neuen Raten für das Anschlussdarlehen spürbar kleiner sind. Falsch! Das muss nicht so sein. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt der neuen Finanzierung höher als vor wenigen Jahren, als das Darlehen in Anspruch genommen wurde, dann kann die monatliche Belastung sogar höher sein.

Beispiel: Für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro, mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einem Sollzinssatz von 3,65 Prozent zahlt der Schuldner jeden Monat 706 Euro für Zins und Tilgung. In zehn Jahren liegt der Zinssatz bei 6,50 Prozent, der Kredit kostet in diesem Fall 808 Euro monatlich.

Der niedrigste Zinssatz ist das Hauptkriterium für ein Darlehen

Zugegeben, jeder schaut beim Preisvergleich für Baugeld zunächst auf den Zinssatz. Viele Kunden wissen sogar, dass der Effektivzins sehr wichtig ist. Mit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie (vom 11. Juni 2010) ist es Banken erlaubt bereits jetzt, ungewisse variable Zinsen für das spätere Anschlussdarlehen zu verwenden. Dadurch kann der Effektivzins unter den Sollzinssatz gedrückt werden. Als Vergleichsgröße verliert der Effektivzins somit etwas an Wert, was aber in absehbarer Zeit wieder geändert werden kann. Im Effektivzins wird Folgendes berücksichtigt: Die höhe der Tilgung, die Dauer der Zinsbindungsfrist, der Zeitpunkt der Verrechnung von Tilgungs- und Zinsleistungen sowie Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren.

Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Teilauszahlungszuschläge und Bereitstellungszinsen fließen dagegen nicht in den Effektivzins mit ein. Dies ist der Grund, warum das Angebot mit dem kleinsten Effektivzins nicht das günstigste sein muss. Beim Vergleich sollten Interessierte somit die Restschuld berechnen, also was letztendlich am Ende der Zinsbindung an Schulden übrig bleibt. An dieser Stelle wäre der Abschluss einer Restschuldversicherung keine schlechte Idee.

Aus Fehlern lernt man. Leider trifft diese Weisheit bei der Baufinanzierung nicht zu. Denn hier gibt es selten eine zweite Chance, ein Fehltritt kann unter Umständen den finanziellen Ruin einer Familie bedeuten.

Ob Wohnung, Mietshaus oder Eigenheim – eine Immobilie ist eine Investition, die sich auf lange Sicht lohnt: Die eigenen vier Wände helfen beim Vermögensaufbau und verschaffen dem Eigentümer gleichzeitig Sicherheit, im Rentenalter beruhigt zu wohnen, ohne Miete zahlen zu müssen. Nach deutscher Tradition ist das Baudarlehen eine vergleichsweise sichere Angelegenheit – sowohl für Schuldner als auch Gläubiger. Dennoch wollen wir an dieser Stelle einige Irrtümer aus dem Weg räumen.

Ein Prozent Tilgung ist ausreichend

Die Tradition ist hartnäckig und wird konsequent durchgezogen – auch beim Baudarlehen. Hier sind viele Menschen der Ansicht, dass im ersten Jahr ein Prozent Tilgung völlig ausreichend ist. In den 1990er-Jahren, als die Zinsen bei mehr als acht Prozent lagen, war das verständlich. In den Niedrigzinsphasen wie heute wäre das allerdings die Verschwendung einer Opportunität, die man nicht alle Tage erhält. Hinzu kommt die Tatsache, dass es länger dauert die Schulden zu zahlen, je niedriger die Tilgungsrate ist. Wer demnach nur ein Prozent anfängliche Tilgung vereinbart und dies auch in den Folgejahren nicht ändert, der benötigt je nach Zinssatz bis zu 43 Jahre, bis er seine Schulden komplett abtragen kann. Nur ein halber Prozentpunkt mehr verkürzt diese Zeit um acht Jahre, bei zwei Prozent Tilgung ist man bereits nach 28 Jahren schuldenfrei. Entsprechend weniger kostet auch das Projekt Eigenheim weniger.

Mit kurzen Kreditlaufzeiten bleibt man flexibel

Wer einmal einen Kreditvertrag mit einer Bank abschließt, der muss diesen auch bis zum Ende erfüllen. Dazu gehört nicht nur die pünktliche und vollständige Ratenzahlung. Der Vertrag kann nicht vorzeitig gekündigt werden, bzw. nicht, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Das Schreckenswort aller Kreditnehmer lautet „Vorfälligkeitsentschädigung“ und ist eine teure Angelegenheit. Die Gebühren für diese Entschädigung sind oftmals so hoch, dass es günstiger ist, den Kredit weiter zu zahlen.

Dennoch macht es in vielen Fällen sinn, sich langfristig an eine Bank zu binden: Nämlich dann, wenn das Zinsniveau besonders niedrig ist, so wie es aktuell der Fall ist. Wer einen Zinssatz von 4,50 Prozent für 25 Jahre sichern kann, der macht nichts falsch. Die monatliche Belastung ist stabil und mit einer anfänglichen Tilgung von nur 2,25 Prozent pro Jahr ist man nach 25 Jahren bereits schuldenfrei. Dabei ist man nicht an das Kreditinstitut gebunden: Denn nach zehn Jahren kann jeder Darlehensvertrag gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Einzige Voraussetzung: Die Kündigungsfrist von sechs Monaten muss gewürdigt werden.

Bauherren erhalten keine Förderung vom Staat

Die Zeiten, als das eigene Haus von der Steuer abgesetzt werden konnte, waren schön. Auch die Eigenheimzulage war ein willkommenes Geschenk für jede Familie. Zwar gibt es diese Vorteile für Bauherren nicht mehr, doch der Staat hat sich keineswegs vollständig von der Bauförderung getrennt. Nun gibt es von der KfW-Förderbank zinsgünstige Darlehen, mit denen Bauherren eine Immobilie erwerben oder modernisieren können. Zudem werden diejenigen großzügig belohnt, die sich für die Umwelt einsetzen und energieeffizient bauen. Einziger Haken: Das Darlehen kann ausschließlich über eine Bank beauftragt und abgewickelt werden. Glücklicherweise hat die KfW ihre Marge für Banken angehoben. Die Kreditinstitute sind somit daran interessiert, die KfW-Kredite an ihre Kunden zu bringen. Oftmals werden die bereits guten Konditionen weiter verbessert. Abgesehen von der KfW unterstützen die Bundesländer nach wie vor private Bauherren und Käufer mit konkurrenzlos günstigen Darlehen.

Die Hausbank berät Bauherren am besten

Dies ist genauso falsch, wie die Tatsache, dass der örtliche Energieversorger der günstigste ist. Doch viele Menschen entscheiden sich aus Bequemlichkeit nicht für einen anderen Versorger. Ähnlich sieht es bei den Banken aus. Sie prüfen, ob ein angehender Kreditnehmer auch tatsächlich kreditwürdig ist. Bei der eigenen Hausbank, die bereits seit Jahren das eigene Gehaltskonto führt und die Spargroschen verwaltet, fällt das leichter.

Doch Vorsicht: Banken sind keine Berater, sondern in erster Linie Verkäufer. Dementsprechend sollte sich niemand von seiner Hausbank beraten lassen, sondern lediglich über die aktuellen Angebote informieren lassen. Die Angebote können anschließend mit den Offerten anderer Institute verglichen werden.

Die Lebensversicherung ist das beste Finanzierungsmodell

Verbraucherschützer halt es für wenig sinnvoll, das Darlehen für die eigenen vier Wände mit einer Kapitallebensversicherung zu kombinieren. Die Idee: Wer bereits heute weiß, dass er in wenigen Jahren den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, schließt eine Lebensversicherung ab und zahlt seine Beiträge. Nachdem die Traumimmobilie gefunden wurde, nimmt der Bauherr beim Versicherer ein tilgungsfreies Darlehen auf. Dafür zahlt er zunächst nur die Zinsen. Wenn die Versicherungssumme fällig wird, in der Regel nach dem 60. Lebensjahr, kann der Bauherr sein komplettes Darlehen tilgen. Doch dieses Modell ist teuer und lohnt sich nur für den Anbieter. Aufgrund der aktuellen Inflation, die in Deutschland bei 1,7 Prozent liegt, erwirtschaften Lebensversicherungen nur noch einen Kapitalerhalt.

Eigenkapital kann durch Eigenleistung ersetzt werden

Streichen, Tapezieren, Teppichboden verlegen: All das gehört zur Eigenleistung beim Hausbau. Wer selbst Profi oder ein begeisterter Laie ist, der kann sparen, wenn er selbst zu Hammer und Kelle greift. Eine knappe Finanzierung kann allerdings nicht durch hohe Eigenleistung ausgeglichen werden. Das haben wir bereits in diesem Artikel ausführlich erklärt. Denn viele Bauherren überschätzen sich gewaltig bei der Kalkulation der Eigenleistung. Die Arbeiten dauern erheblich länger als geplant, auch die Kosten für da Baumaterial fallen höher aus.

Faustregel: Durch Eigenleistung können maximal fünf bis zehn Prozent eingespart werden – in der Regel sogar weitaus weniger.