Umbauter Raum

Wer sich mit dem Bau einer eigenen Immobilie beschäftigt oder den Kauf eines Hauses plant, wird früher oder später auf den Begriff umbauter Raum stoßen. Für Laien fällt es allerdings anfangs schwer, sich vorzustellen, was damit genau bezeichnet wird. Wir stellen die Definition für die Maßeinheit vor und erklären anhand eines Rechenbeispiels, wie Sie den umbauten Raum für eine Immobilie ausrechnen können.

Was versteht man unter umbautem Raum?

Das Maß umbauter Raum beschreibt das Volumen von Gebäuden in Kubikmetern, das aus Höhe mal Länge mal Breite der Außenmaße eines Rohbaus errechnet wird. Ersetzt wurde der Begriff eigentlich inzwischen mit „Bruttorauminhalt“, doch wird er immer noch von Sachverständigen und anderen Experten in der Immobilien-Branche verwendet. Das Ziel der Angabe des umbauten Raumes ist vor allem der Vergleich zwischen verschiedenen Bauprojekten, was mit der Kubatur leichter als mit den jeweiligen Grundflächen möglich ist.

Sind umbauter Raum und Bruttorauminhalt gleich?

Nein, zwischen umbautem Raum für Rohbaumaße und Bruttorauminhalt für Fertigmaße gibt es klare Unterschiede. So wird für den Bruttorauminhalt das Höhenmaß ab Unterkante der Bodenplatte gemessen, was zu anderen Ergebnissen führt. Deshalb ist auch keine einfache Umrechnung von einem zum anderen Maß möglich, sondern eine neue Berechnung ist vonnöten.

Was gehört alles zum umbauten Raum?

Als umbauter Raum gilt das Volumen einer Immobilie und wird anhand der Außenmaße des Rohbaus über Länge mal Höhe mal Breite für jedes Geschoss errechnet. Bei verputzten Immobilien sind an den Seiten jeweils 2 Prozent des Wertes abzuziehen, damit ein einheitlicher Vergleich ohne Verputz möglich ist.

Nicht berechnet werden unter anderem folgende Elemente und Bauteile, von denen die Immobilie umschlossen ist:

• Außentreppen
• Balkonplatten und Vordächer mit bis zu 50 cm Ausladung
• Dachgauben und Dachüberstände
• Eingangsüberdachungen
• Kellerlichtschächte und weitere Lichtschächte
• Schornstein und Schornsteinköpfe
• Terrassenbrüstungen
• wasserdruckhaltende Dichtungen

Wo wird das Maß umbauter Raum eingesetzt?

Eingesetzt wird das Maß umbauter Raum vor allem noch bei der Baufinanzierung. Die Banken nutzen zur Ermittlung des Beleihungswerts den umbauten Raum, Abschreibungen und den Marktanpassungsfaktor, die zusammen den Sachwert der Immobilie ergeben. Verwendet wird das Kubatur Maß ebenso, wenn es zum Immobilienverkauf und der Verkehrswertermittlung eines Hauses kommt. Denn die Wohnfläche der Immobilie beeinflusst natürlich den Marktwert und die Immobilienbewertung.

Als Bauherr spielt der umbaute Raum eine Rolle, wenn es um die Gebühren bei der Baugenehmigung durch das Bauamt geht. Diese werden anhand des Volumens in m³ berechnet, wofür der umbaute Raum nötig ist. Hingegen ist für den Bauantrag selbst die Angabe der Fläche bei den Bauplanungsämtern als Bruttorauminhalt notwendig. Auch die Baukosten je Kubikmeter umbauten Raum für den Rohbau werden noch häufig als umbauter Raum angegeben, wenn Sie eine neue Immobilie errichten. Anhand der Angaben können Sie die Kosten abschätzen, müssen allerdings noch die Baunebenkosten zusätzlich miteinkalkulieren.

Falsche Berechnungen sollten Sie bei der Baugenehmigung oder dem Bauantrag vermeiden. Beauftragen Sie einen Experten, falls Sie sich bei der Errechnung des umbauten Raums Ihrer Immobilie unsicher sind.

Wie kann man den umbauten Raum berechnen?

Für die Volumenberechnung des Maßes umbauter Raum werden die Außenmaße des Rohbaus hergenommen, um den Rauminhalt zu ermitteln. Zu beachten ist, dass jedes Geschoss einzeln berechnet und später addiert werden muss, um die richtige Kubatur zu finden. Anders ist dies lediglich, wenn jedes Geschoss im Grundriss gleich aufgebaut ist.

Die Unterschiede bei der Berechnung des Rauminhalts richten sich unter anderem danach, ob das Haus ein Dach- bzw. Kellergeschoss besitzt. Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss wurde früher nur zu einem Drittel berechnet, wird hingegen heute überhaupt nicht mehr berücksichtigt. Ist der Dachraum hingegen ausgebaut, werden die Maße bis zur Außenfläche der umschließenden Wände und Decken hergenommen. Die Dacheindeckung wird nicht dazu gezählt.

Besitzt das Haus keinen Keller, beginnen Sie mit der Berechnung des umbauten Raums ab der Geländeoberfläche. Geht es hingegen darum, das Maß für eine Immobilie mit Kellergeschoss zu berechnen, wird das Höhenmaß ab der Oberkante des Kellerfußbodens angesetzt.

Bei den Höhen der jeweiligen Geschosse können Sie mit folgender Berechnungsgrundlage arbeiten:

• 2,8 Meter für ein Vollgeschoss (z.B. Erd- oder Obergeschoss)
• 2,4 Meter für Kellergeschoss
• 1,9 Meter für ein ausgebautes Dachgeschoss

Genaue Informationen zum Maß umbautem Raum sind in DIN 277 verfügbar, das ebenfalls nähere Angaben zum Brutto Rauminhalt enthält.

Beispielrechnung für eine Immobilie

Als Rechenbeispiel gehen wir von einem Haus mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss aus. Für diese Immobilie soll das vollständige Gebäudevolumen in der Maßeinheit umbauter Raum berechnet werden.

Einzelne Volumen der Geschosse:

• Keller (9,5 Meter Länge, 10 Meter Breite, Standard-Höhe 2,4 Meter): 228 m³
• Erdgeschoss (9,5 Meter Länge, 10 Meter Breite, Standard-Höhe 2,8 Meter): 266 m³
• Ausgebautes Dachgeschoss (9,5 Meter Länge, 9,5 Meter Breite, Standard-Höhe 1,9 Meter): 180 m³

Gesamtvolumen der Immobilie: 228 m³ + 266 m³ + 180 m³ = 674 Kubikmeter gesamtes Volumen für das Haus

Zusammenfassung

Während das Maß Umbauter Raum eigentlich längst vom Bruttorauminhalt ersetzt werden sollte, wird es immer noch in der Immobilien-Branche verwendet. Das errechnete Gebäudevolumen ermöglicht die Ermittlung eines marktgerechten Sachwertes für die Beleihung oder den Immobilienverkauf. Zur Berechnung sind die Länge, Breite und Höhe für jedes Geschoss zu ermitteln, die zusammen den Gesamtwert für das Haus ergeben.