Reallast Grundbuch

Eine sogenannte Reallast ist eine Verpflichtung nach dem deutschen Sachenrecht des Gesetzbuches, die für einen Begünstigten unter bestimmten Umständen eine wiederkehrende Leistung aus einem Grundstück beinhaltet. Meist ist es so, dass ein Dritter Rechte an einem Grundstück hat, die der Eigentümer erbringen muss. Diese Reallast wird vom Notar ins Grundbuch eingetragen und gehört zu den Lasten, welche diese Immobilie aufweist. Eine Reallast muss im Gegensatz zu einer Grundschuld oder Hypothek, mit der eine Immobilie belastet ist, nicht immer monetär sein.

Sie kann statt in Geld auch in Sachwerten oder Sachleistungen erbracht werden. Wenn bei einem Grundstücksverkauf etwa ein Teil Wald dazugehört, kann die eingetragene Reallast eine jährliche Lieferung einer bestimmten Holzmenge sein, die der Eigentümer erbringen muss. Eine Reallast erlischt regelmäßig bei Auftreten einer auflösenden Bedingung oder durch eine Willenserklärung des Berechtigten, die zu einer notariellen Änderung im Grundbucheintrag führt.

Reallasten müssen notariell im Grundbuch eingetragen werden, denn sie gehören rechtlich zu den Passiva eines Grundstücks, also den Kosten oder Abgaben, die ein Eigentümer erbringen muss. Sie sind verpflichtend zu erbringen, meist im jährlichen Turnus. Nicht vorgeschrieben ist jedoch meist die Art und Weise, wie sie vom Eigentümer erwirtschaftet werden.

Nutzungsbefugnis ja oder nein?

Eine Reallast bedeutet in der deutschen Rechtspraxis keine unmittelbare Nutzungsbefugnis am Grundstück. Das unterscheidet eine Reallast juristisch von einer Dienstbarkeit, bei der der Berechtigte unmittelbare Ansprüche an den Eigentümer erheben kann. Vielmehr ist es so, dass der Begünstigte, der im Grundbuch eingetragen ist, einen mittelbaren Anspruch auf eine Leistung hat. Der Eigentümer kann selbst bestimmten, in welcher Weise er die zur Erfüllung der vertraglichen Pflichten erforderlichen Leistungen erwirtschaftet.

Der Begünstigte der Reallast kann, wenn er diese einmal nicht erhält, eine Zwangsvollstreckung anstreben und den Eigentümer per Zwangsvollstreckungsverfahren zur Erbringung der notariell vereinbarten Leistung verpflichten. Der Begünstigte hat jedoch auch gegen den Eigentümer persönlich Rechte, die er geltend machen kann.

Eine Reallast ist nicht immer übertragbar und vererbbar, sondern kann durch Einigung von Eigentümer und Begünstigtem auch als unübertragbar und nicht vererbbar bestimmt werden. Auch in diesem Fall muss dieser Faktor vertraglich dokumentiert werden, damit im Fall einer Eigentumsübergabe oder des Erbes rechtliche Klarheit über die Pflichten des Erwerbers oder Erben herrscht.

Wohnrecht als Reallast

Eine der am häufigsten in Grundbücher eingetragene Reallast in Deutschland ist das sogenannte Wohnrecht an einer Immobilie. Hier wird durch einen Notar vermerkt, dass ein Dritter das Recht hat, in der Immobilie oder einem genau bezeichneten Teil davon zu wohnen und zwar unter Ausschluss des Eigentümers. Der Eigentümer hat insofern kein Recht, den als vom Wohnrecht betroffenen Teil der Immobilie zu bewohnen oder, strikt ausgelegt, zu betreten ohne Einwilligung des Wohnberechtigten.

Das Wohnrecht ist auch finanziell berechenbar, indem es etwa notariell eingetragen wird mit einem bestimmten Geldwert, der exakt beziffert wird und der gewöhnlich einen Teil des Gesamtwerts der Immobilie beträgt, etwa ein Drittel bei einer Einliegerwohnung oder fünfzig Prozent bei einer Doppelhaushälfte. Dadurch wird dem Wohnberechtigten der Immobilie ein Wohnrecht eingeräumt und der Wert desselben zugleich beziffert.

Ein solches eingetragenes Wohnrecht kann auch vom Begünstigten vererbt werden oder muss in Erbberechnungen miteinkalkuliert werden, wenn es etwa – wie heute oft der Fall – eine Erbengemeinschaft gibt, die ihren einzelnen Erbteil berechnen will. Das deutsche Wohnungsrecht ist in der Gesetzesgrundlage in § 1093 geregelt und spricht für alle derartigen Fälle eine Musterlösung aus, an der sich orientiert wird.

Einen Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch gibt es zu beachten. Allgemein kann man sagen, das Wohnrecht geht weiter als der Nießbrauch. Der Nießbrauch berechtigt den Nießbraucher oder Nutznießer, eine Immobilie zu bewohnen, wie ein Wohnrecht, aber nicht alleinig unter Ausschluss des Eigentümers. Der Nutznießer oder Nießbraucher kann also nicht vom Eigentümer verlangen, dass er dem Grundstücksteil fernbleibt.

Außerdem kann der sogenannte Nießbrauch rechtlich und sachlich auch auf andere als Wohnimmobilien wie Wohnhäuser und Eigentumswohnungen übertragen werden, wie zum Beispiel Firmen, gewerbliche Einheiten in Gewerbegebieten, Lagerräume, Parkplätze und andere Grundstücke.

Ein eingetragenes Wohnrecht kann bei Verkauf oder Erbe einer Immobilie ein Problem sein, denn der Begünstigte hat das Recht auf Wohnen im bezeichneten Objekt unabhängig von einem Eigentümerwechsel. Insofern ist es wichtig, sich bei Kaufinteresse über mögliche Wohnrechte zu informieren und möglicherweise auch mit dem Rechteinhaber selbst zu sprechen.

Spezialfall Altenteil

Das sogenannte Altenteil (Südwestdeutschland, Österreich) oder ein „Austrag“ (Bayern) ist eine im Grundbuch eingetragene Reallast, die der Altersversorgung dient. Diese Regelung geht auf die Agrargesellschaften zurück und die bäuerischen Betriebe, die vom Vater auf den Sohn übertragen wurden und sollen der Sicherung des Lebensstandards der älteren Generation dienen, die den Hof übergibt.

Hierbei geht man so vor, dass sich der bisherige Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes bei Abschluss des Hofübergabevertrages gegenüber seinem Erben und Nachfolger ein Altenteil ausbedingt. Der Austrag ist rechtlich eine Form der Leibrente. Der Nutznießer wird bisweilen als Altenteiler, Auszügler oder Ausnehmer bezeichnet.

Die Regelungen zum Altenteil betreffen inhaltlich meist folgende Aspekte:

1. den Wohnraum im Auszughaus – meist nur ein Wohnrecht in bestimmten Gebäudeteilen, früher bei reichen Höfen und in bestimmten Landstrichen auch ein freistehendes Gebäude – der Begriff Austrag oder Altenteil bezeichnet in der Umgangssprache häufig auch nur die Räumlichkeiten des Auszüglers oder Altenteilers.
2. die Pflege bei Krankheit und altersbedingten Leiden
3. die Nahrungsversorgung
4. die Versorgung mit Kleidung
5. eventuell ein „Taschengeld“
6. die Versorgung mit Wärme (Ofen, Heizmaterial).

Wie aus der obigen Aufstellung ersichtlich, bedeuteten die Austragsbedingungen in früherer Zeit praktisch eine komplette Sicherung des Lebensstandards des Auszüglers, gleichsam eine Pension in Naturalien. Das wird heute nur noch sehr selten so gehandhabt, zumal die meisten agrarisch Tätigen heute auch durch mehrfache Versicherungen eine Rente erhalten und nicht existenziell auf die Regelungen eines Auszugsvertrags angewiesen sind.

Informieren Sie sich bei Ihrem Notar besser intensiv über die jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen, die mit dem Altenteil verbunden sind. Notare sind von der Berufsordnung her zur Beratung ihrer Klientel verpflichtet – sie dürfen diese Beratung nicht berechnen. Der Notartermin zur eigentlichen Eintragung der Reallast ist es, was für das Honorar zählt, nicht eine Beratung im Vorfeld.

Was gibt es beim Altenteil zu beachten?

Bei dem Altenteil oder Austrag gibt es noch einige Fußangeln, die mit der früheren Regelung verbunden sind. Es hieß in älteren Rechtskodizes oft, dass „die Pflege in guten wie in schlechten Tagen“ zu den Leistungen dazugehört, die sich der ausziehende Bauer ausbedingt und die eine Voraussetzung für die Übergabe des Hofs waren.

Das hatte früher einen triftigen Grund und war auch, bei gutem Willen der Nachzügler, meist umsetzbar, doch in der heutigen Situation sind die Kosten von Altenwohn- und Pflegeheimen so horrend angestiegen, dass es manchen Nachzügler fast oder tatsächlich um die Existenz gebracht hat, alle anfallenden Kosten für die Heimunterbringung aufzubringen.

Deshalb raten Rechtsanwälte und Notare heute oft, auf einen solchen Passus zu verzichten und stattdessen nur ein Taschengeld, neben dem eigentlichen Wohngeld, einzutragen, da die monatlichen Kosten für ein Pflegeheim oft nicht vom Begünstigten zu tragen sind. Der deutsche Gesetzgeber hat auf die Lage der Bauern reagiert und Regelungen geschaffen, die dazu beitragen, die Situation zu entspannen und die Hofübernahme günstiger und zukunftsträchtiger zu machen.

Seit 1957 erfolgt eine Ergänzung des Altenteils durch die gesetzliche Alterssicherung für Landwirte, damit unabhängig von der familiären Situation eine Alterspflege garantiert ist, und seit 1995 durch die gesetzliche Pflegeversicherung, die es den Auszüglern schon im Erwerbsalter gestattet, sich eine finanzielle Rücklage fürs Alter zu schaffen und das unabhängig von der wirtschaftlichen Lage der Söhne und Töchter, die ins Hofleben einsteigen.

Die Rechtslage der Altersvorsorge kann auch bei Einzahlung in Versicherungen kompliziert sein, da der Bundesgerichtshof bei Auszug des Altenteilsberechtigten – etwa in ein Wohnheim – vom Nachzügler fordert, ein Wohnrecht in Geld umzurechnen, insofern einen Beitrag zur Fremdunterbringung zu leisten. Berechnungsgrundlagen sind der aktuelle Mietspiegel und Vergleichswertgutachten in der Region.

Reallasten richtig eintragen

In Deutschland ist es Pflicht, Reallasten welcher Art auch immer notariell in die Grundbücher eintragen zu lassen. Diese Pflicht hat jedoch auch einen Vorteil, sie führt zur größeren Transparenz für die Erwerber und bewahrt vor „bösen Überraschungen“ auf beiden Seiten.

Der Grundstückseigentümer hat per Reallastverpflichtung gegenüber dem Berechtigten bestimmte Leistungen aus dem Grundstück, meist jährlich, zu erbringen, darf jedoch meist selbst entscheiden, wie er diese Leistungen erwirtschaftet, und steht – im Gegensatz zu einer Dienstbarkeit – nicht in einem unmittelbaren Verpflichtungsverhältnis zum Berechtigten, sondern in einem mittelbaren. Reallasten können, neben Geld, auch Naturalien sein, die jedoch genau bezeichnet werden müssen, etwa die Lieferung einer bestimmten Menge Holz oder Früchte oder Wein pro Jahr.

Manchmal sind eingetragene Reallasten auch tatsächlich kleine Dienste oder Sachleistungen, die der Grundstückseigentümer zu Lebzeiten erbringen muss, wie etwa das regelmäßige Streichen von Zäunen und Toren auf dem Gelände, die wetterbedingte Instandhaltung einer Brücke oder das Aufziehen einer Turmuhr.

Eine hohe Reallast kann in der Praxis oft zu einer Minderung der Erträge führen, die der Grundstückseigentümer jährlich oder monatlich aus seinem Grund und Boden hat. Bei Erwerb einer Immobilie mit Reallasten ist es daher sinnvoll, im Vorfeld zu berechnen, welchen Prozentsatz die Reallast am Gesamtwert der Immobilie beträgt und ob man willens ist, diese finanzielle Bürde zu schultern.

Adé, Belastung? Von der Aufhebung der Reallast

Mancher Grundstückseigentümer wünscht sich, dass die eingetragene Reallast aufgehoben würde – doch wie ist das möglich, und wie lange gilt eine solche Belastung eigentlich? Die Aufhebung der Reallast kann in Deutschland ausschließlich durch einseitige Erklärung des Berechtigten nach §875 BGB erfolgen oder wenn eine auflösende Bestimmung, die vermerkt worden ist, in Kraft getreten ist.

Im Vorliegen eines solchen Falls geht es jedoch zum Notar, denn wurde die Reallast aufgehoben, bedarf es im Folgenden einer Löschung des Rechts aus dem Grundbuch, so dass die Immobilie als lastenfrei eingetragen werden kann. Die Aktualisierung des Grundbucheintrags kann je nach Ort und Gemeinde bis zu sechs Monaten dauern. Der Akt der Austragung einer bestehenden Reallast gilt jedoch ab dem Notartermin, an dem die Grundbucheintragsänderung vorgenommen wurde.

Eine Vormerkung im Grundbuchrecht bedeutet nicht dasselbe wie eine Austragung. Eine Vormerkung bedeutet im Allgemeinen, dass eine dingliche Sicherung an einem Recht an einem Grundstück auf Eintragung oder Löschung eingetragen ist. Auch hier ist notarieller Rat im Einzelfall sehr hilfreich.

Zusammenfassung

Eine Reallast bezeichnet die Rechte dritter an einer Immobilie (einem Grundstück) und wird notariell im Grundbuch eingetragen. Anders als eine Hypothek oder eine Grundschuld ist eine Reallast nicht zwingend in Geld zu erbringen, sondern kann auch in Sachlieferungen bestehen, etwa Holzlieferungen, wenn ein Waldgrundstück mit einer Reallast belastet ist. Die Belastung zu tragen hat der jeweilige Eigentümer. Beim Verkauf geht die Reallast auf den Erwerber über. Reallasten werden rechtlich nach dem deutschen Sachenrecht geregelt und sind in jedem Fall notariell einzutragen und auch bei Kaufverträgen offenzulegen.