Grundstückskauf: Hier möchte ich wohnen

Die Entscheidung zum Bau eines Hauses oder zum Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie ist eine, wenn nicht gar die, wichtigste Entscheidung, die die meisten Menschen in ihrem Leben treffen. Dementsprechend gilt es beim Grundstückskauf einiges zu beachten.

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Der Grundstückskauf – mit oder ohne Immobilie – beginnt mit der allgemeinen Festlegung des zukünftigen Wohnortes, einer Stadt, Gemeinde oder einem Stadtteil, und endet mit der Eintragung im Grundbuch. Diese Entscheidung wird von mehreren Faktoren beeinflusst: Der Lage des Arbeitsplatzes und Schule, Preise für Grundstücke, finanzielle Möglichkeiten oder auch nette Nachbarn. Die erste Frage, die sich jeder Familie stellt: Sollen wir in der Stadt oder auf dem Land bauen?

Baugrundstücke auf dem Land sind häufig preiswerter als im Umland oder direkt in der Großstadt. Dafür müssen die Menschen längere Wege zur Arbeit, Schule oder zum Einkaufen zurücklegen. Diese Fahrtkosten können auf Dauer und je nach Entwicklung des Benzinpreises teurer werden, als die Ersparnis beim Kauf des Grundstücks. Natürlich kann niemand die Zukunft voraussagen, dennoch sollte jeder die Vor- und Nachteile sowie die kurz- und mittelfristigen Kosten der unterschiedlichen Standorte vergleichen.

Rechenbeispiel: Für einen Zweitwagen muss eine Familie monatlich 200 Euro für die Unterhaltung aufbringen. Für einen Zeitraum von zehn Jahren müsste das Grundstück auf dem Land mindestens 25.000 Euro preiswerter sein als eines in der Stadt.

Grundstücksgröße

Die erforderliche Grundstücksgröße hängt unmittelbar mit der Größe und dem Typ der geplanten Immobilie ab: Freistehende Gebäude benötigen mindestens 400 Quadratmeter Grundstücksfläche, ein Doppelhaus 280 Quadratmeter und Grundstücke für Reihenhäuser beginnen bei 150 Quadratmetern. Es gilt zu beachten, dass ein größeres Grundstück nicht nur in puncto Kaufpreis teurer ist, sondern auch höhere Folgekosten auf die Familie zukommen: Dazu zählen die Grunderwerbsteuer sowie die Erschließungskosten, aber auch Kosten zur Instandhaltung.

Wohnumfeld und Lage des Grundstücks

Wurden mehrere potenzielle Grundstücke in eine engere Auswahl gezogen, dann können die unterschiedlichen Vor- und Nachteile der Grundstückslagen mithilfe einer Checkliste zum Wohnumfeld vergleichen werden. Die Checkliste kann mithilfe von Gesprächen mit den Anwohnern sowie Besichtigungen des Grundstücks erstellt werden.

Tipp: Die Grundstücke sollten nicht nur am Wochenende, sondern auch zu Arbeits- und Geschäftszeiten sowie am Abend besichtigt werden.

Fragenkatalog für eine Begehung des Wohnumfeldes:

Liegt das Grundstück an einer Durchgangsstraße oder einer ruhigen Anliegerstraße?
Wie stark ist der Verkehrslärm an unterschiedlichen Tageszeiten?
Könnte das Verkehrsaufkommen in den nächsten Jahren zunehmen?
Liegt das Grundstück in der Nähe eines Flughafens oder einer Bahnstrecke / Autobahn?
Befindet sich ein Gewerbegebiet, eine Mülldeponie oder Ähnliches in unmittelbarer Nähe?
Beeinträchtigen Staub, Lärm, Geruch oder Gifte aus der Nachbarschaft das Grundstück?
Befinden sich geruchsbelästigende, feuergefährliche oder lärmträchtige Einrichtungen, Betriebe o.ä. in der Umgebung?
Verschatten hohe Gebäude oder Bäume das Grundstück?
Ebene Topografie oder Hanglage?
Handelt es sich um eine schnee- oder regenreiche Gegend?

Nachbarrecht

Das Nachbarrecht ist ein Teil des Zivilrechtes und regelt die Beeinträchtigung der Eigentumsrechte, die von Grundstücksgrenzen ausgehen. Genauere Informationen sind im §§ 903 – 924 und im § 1004 im BGB zu finden. Es gibt allerdings die Einschränkung, dass Ausnahmeregelungen für landrechtliche Vorschriften möglich sind.

Beispiele für nachbarrechtliche Streitfälle:

der Bau einer Garage an der Grundstücksgrenze
unzumutbare Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse auf dem Grundstück
zweige des Nachbarbaumes ragen auf das eigene Grundstück herüber
Wurzeln dringen vom Nachbargrundstück auf das eigene ein

Grundstückserwerb

Für jeden Grundstückskauf wird eine notarielle Beurkundung benötigt. Der zuständige Notar ist dazu verpflichtet, sowohl Verkäufer als auch Käufer über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären. Der Notar wird von dem Käufer bestimmt. Bei zweifelhaften oder unklaren Regelungen sollte der Notar umgehend um Aufklärung gebeten werden. Der Vertragsentwurf sollte vom Käufer frühzeitig gelesen und überprüft werden. Eventuelle Fragen müssen vor dem offiziellen Notartermin gestellt werden. Bei Zweifel kann ein Rechtsanwalt den Vertrag überprüfen. Zur eigenen Sicherheit sollten Käufer zudem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragen.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt grundsätzlich nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung. In einigen Fällen erfolgt die Zahlung über ein Notaranderkonto. Der Käufer zahlt in diesem Fall den Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars ein. Dieser überweist das Geld an den Verkäufer, wenn das Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch bestätigt. Dies gibt beiden Parteien Sicherheit, kostet aber auch Zeit und Geld. Abschließend muss der Käufer des Grundstücks wenige Monate warten, bis die Eintragung in das Grundbuch abgeschlossen ist. Dann ist er der Eigentümer des Grundstücks.