Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Finanzexperten der Sparkassen, Bausparkassen sowie die deutsche Verbraucherzentrale raten Immobilieninteressenten, bei einer Finanzierung stets einen Anteil von rund 20-30 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Mitteln bereitzustellen. Zwar ist eine Vollfinanzierung über den gesamten Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses möglich, häufig birgt diese Art der Immobilienfinanzierung jedoch enorme Risiken – und zwar für die Banken ebenso wie für den Kreditnehmer.

Im folgenden Beitrag widmen wir uns dem Thema, wie sich ganz ohne eigenes Kapital ein Neubau oder der Kauf einer Immobilie finanzieren lassen und welche Voraussetzungen dabei erfüllt werden müssen, damit die Sparkasse den Kredit gewährt.

Monatliche Belastung und Dauer der Kreditrückzahlung

Entscheidend für die Höhe des kompletten Bankkredits sind vor allem die monatliche Belastungsquote sowie die Lauflänge des Darlehens. Die Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung, welche in Form von Zinsen an die Bank gezahlt werden, lassen sich deutlich minimieren, wenn die monatliche Belastung hoch angesetzt sowie die Gesamtlaufzeit der Rückzahlung kurz gehalten wird.

Nicht immer ist dies für den Kreditnehmer aber möglich. Auch ein höheres Eigenkapital kann dazu führen, dass der Preis für die Immobilie nicht allein durch die Zusatzkosten für einen Baukredit unnötig in die Höhe getrieben werden müssen. Um eine möglichst günstige Immobilienfinanzierung für das eigene Traumhaus zu finden, können kostenlose Kreditrechner im Internet verwendet werden.

Damit lassen sich schon lange vor dem Gespräch mit dem Finanzberater in der Bank klare Werte berechnen, welche auch bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in verschiedenen Formen durchgespielt werden können. Die Hamburger Sparkasse „Haspa“ hält weitere nützliche Informationen rund um die bestmögliche Finanzierung für Sie bereit. Die Höhe des Eigenkapitals lässt sich übrigens auf verschiedene Weise steigern, ohne dass dafür weitere eigene finanzielle Mittel aufgewendet werden müssen!

Es kann überaus hilfreich sein, unnötige Sonderausgaben zu minimieren, damit die Immobilienfinanzierung zügiger abgeschlossen werden kann.

Fördermittel und staatliche Subventionen

Um dem von der Bank gewünschten Mindestwert von 20-30 Prozent an Eigenkapital näher zu kommen, können Fördergelder vom Staat in Anspruch genommen werden. Vorrangig werden diese an junge Familien ausgezahlt und richten sich sowohl nach der Höhe des Jahreseinkommens der Familie als auch nach der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder. Aber auch die Ausstattung einer Immobilie kann dazu beitragen, eine staatliche Förderung in Anspruch nehmen zu können.

Die bekanntesten Fördermittel sind zinsgünstige Darlehen von der KfW, die mit der Zeit zurückgezahlt werden müssen. Für bestimmte Maßnahmen gibt es zudem einmalige Zuschüsse (etwa für eine neue Heizung), die nicht zurückgezahlt werden müssen. Dazu sind energiesparende Maßnahmen wie eine entsprechend umweltfreundliche Heizanlage, der Einbau einer Fotovoltaikanlage oder die Warmwasseraufbereitung mittels Erdwärmeversorgung sehr gut geeignet.

Aber auch wer nachhaltig für die Zukunft vorsorgt und ein barrierearmes Haus bauen möchte, kann sich diverse Arbeiten auf der Baustelle finanzieren lassen.Während die Höhe der KfW-Förderung bundesweit einheitlich ist, können mögliche weitere Förderungen durch einzelne Bundesländer unterschiedlich sein.

Bereits im Vorfeld einer geplanten Immobilienfinanzierung können die Programme von KfW oder BAFA studiert werden, um alle möglichen Fördergelder in die eigene Kalkulation aufzunehmen.

Eigenleistungen können eigenes Kapital in der Immobilienfinanzierung ersetzen

Unter Eigenleistungen werden alle Arbeiten beim Hausbau verstanden, welche ohne die Hilfe einer entsprechenden Fachfirma selbst durchgeführt werden können. Einfach nur der Bauherr einer selbst genutzten Immobilie zu sein, reicht dabei jedoch nicht aus. Wer ausreichend qualifiziert ist, um die Bauaufsicht beim Hausbau selbst zu übernehmen, spart an dieser Stelle freilich die Kosten für einen Bauleiter und kann eine derartige Eigenleistung dann wie Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung geltend machen.

Viel häufiger sind jedoch eigene Dienstleistungen im Bereich der Bodenverkleidung, Malerarbeiten aller Art und ähnliche Tätigkeiten beim Hausbau, aber auch bei der Gestaltung von Außenbereichen können vielerlei Kosten für Gartengestaltung, Einzäunung usw. eingespart werden, wenn einfach selbst mitgeholfen wird. Als Ersatzmittel für eigenes Kapital können Privatkredite aufgenommen werden, die in der Regel über wesentlich bessere Modalitäten verfügen und flexibel zurückgezahlt werden können.

Auch Crowdfunding stellt heutzutage eine beliebte Methode dar als Eigenkapitalersatzmittel mit günstigeren Konditionen als das Baudarlehen von der Bank.

Der Stundenlohn bei eigenen Leistungen auf der Baustelle muss unbedingt in realistischer Höhe angesetzt werden. Als Richtwert gelten 15 Euro pro eigener Arbeitsstunde.

Welche Art der Finanzierung ist die beste für mich?

Ein Finanzberater der Sparkasse kann dabei helfen, Fördermittel für ökologisch wertvolle Immobilien zu beantragen. Angesparte Gelder aus einem Bausparvertrag oder aus dem Wertpapierhandel sowie von Sparbüchern usw. können ebenfalls dazu beitragen, die Rückzahlung des Immobilienkredits günstiger werden zu lassen. Läuft die Zinsbindung nach einigen Jahren aus, kann es zu einer wahren Kostenexplosion in der monatlichen Kreditrate kommen.

Dann lohnt es sich, über eine Anschlussfinanzierung nachzudenken. Wird eine Immobilienfinanzierung nämlich zu einer anderen Sparkasse umgeschuldet, können die Zinsen geringer ausfallen. Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung lassen sich bereits bis zu drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die aktuell niedrigen Bauzinsen für die Zukunft sichern.

Hier finden Sie weiterführende Informationen zu Forward-Darlehen und wie sich langfristig von Niedrigzinsen profitieren lässt. Eine optimale Immobilienfinanzierung lässt sich über einen gewissen Zeitraum sicher planen und produziert dabei nicht zu hohe Nebenkosten in Form von Zinsen für den Kredit.

Sind die Kaufnebenkosten in der Immobilienfinanzierung inbegriffen?

Wer ein Haus beziehungsweise eine Wohnung kaufen oder neu bauen möchte, sollte zum eigentlichen Kaufpreis noch einmal 10-12 Prozent dazu rechnen für den Immobilienmakler (die Höhe der Maklergebühr beeinflusst somit die Nebenkosten), den Notar und die Eintragung ins Grundbuch mit allen dazugehörigen Dokumenten. Letztere müssen in der Regel in beglaubigter Form mehrfach vorliegen, denn verschiedene Institutionen wie die Baubehörde benötigen stets Urkunden, Grundrisse und andere Unterlagen im Original.

Die Grunderwerbsteuer ist zudem in den Bundesländern unterschiedlich hoch, sodass diese durchaus bis zu 3 % Spanne ausmachen kann.

Sollen die Kaufnebenkosten zuzüglich zum gesamten Kaufpreis von der Bank finanziert werden, spricht man von einer 110 %-Finanzierung. Diese Art der Immobilienfinanzierung ist am schwierigsten durchzusetzen, ist mit strengen Anforderungen an den Kreditnehmer verbunden und verursacht außerdem die höchsten Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis durch die vergleichsweise hohen Schulden bei der kreditgebenden Bank.

Auch wenn die derzeitigen Niedrigzinsen über einen langen Zeitraum von 20 oder sogar 30 Jahren festgeschrieben werden, müssen bei der Vollfinanzierung über die Gesamtlaufzeit unnötig hohe Nebenkosten zurückgezahlt werden. Wird die Immobilie während der Finanzierungsphase verkauft, verliert der Kreditnehmer viel Geld, denn zum reinen Immobilienwert können bei einer Vollfinanzierung gut und gerne bis zu 30 % an zusätzlichen Kosten entstehen, ohne dass diese den Wert des Hauses steigern würden.

Zusammenfassung

Abgesehen von den hohen Zusatzkosten zur Kaufsumme eines Hauses oder einer Wohnung ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital immer mit umfangreichen Bedingungen verbunden. Wie viel Geld der Sparkasse im Endeffekt wirklich zurückgezahlt werden muss, lässt sich selbst durch die Höhe der monatlichen Belastung sowie der Gesamtlaufzeit des Darlehens beeinflussen. Fördergelder von Bund und Ländern können eigenes Kapital bei einer Immobilienfinanzierung ersetzen, alternativ stehen zinsgünstige Kredite der KfW zur Verfügung.

Doch auch wenn Banken ein KfW-Darlehen unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital bewerten können, gibt es hierzu keine Verpflichtung. Aber auch durch die eigene Muskelkraft lässt sich ein gewisser Betrag an eigenem Kapital für die Immobilienfinanzierung erlangen. Ein Vermögensberater kann im persönlichen Gespräch dabei helfen, die besten Finanzierungsmodelle für den individuellen Einzelfall herauszufinden, und unterstützt auch bei einer Anschlussfinanzierung.

Neben dem reinen Kaufpreis müssen immer auch die Kosten für Fachleute wie Notar, Immobilienmakler, Behörden oder Urkunden bedacht werden, die üblicherweise vom Kreditnehmer finanziert werden und nicht von einer Bank.