Clevere Tipps für die Kreditverhandlung bei einer Eigenheimfinanzierung

In puncto Geldanlage, wozu zweifelsohne auch die Finanzierung eines Eigenheims gehört, kommt es auf Vertrauen an. Beide Seiten, Kreditgeber und Kreditnehmer, müssen einander vertrauen und auf gleichwertiger Ebene miteinander kommunizieren. Nur so ist gewährleistet, dass in schwierigen Phasen innerhalb der Kreditlaufzeit Möglichkeiten offen stehen, um Nachverhandlungen hinsichtlich der Anpassung eines Annuitätendarlehens führen zu können.

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Für Sie als Kreditnehmer ist der Kostenpunkt „Eigenheim“ deshalb nicht ohne Grund die Position Eins, dementsprechend sollten Sie es hier nicht auf etwas ankommen lassen, dass die Finanzierung letztlich gefährden würde. Gerade bei Investitionen in Altbauten, wo besondere Regeln vorab zu beachten sind, fallen im Laufe der Zeit Zusatzkosten an. Das bezieht sich dann auf energetische Sanierungen, notwendige Renovierungen oder aber den Fall, dass aufgrund von Nachwuchs oder Einzug der Eltern neuer Platz geschaffen muss, Sie also einen Anbau planen.

Die nötige Grundfinanzierung und die gute Kreditwürdigkeit bei geregelter Kreditbedienung sind Ihr Trumpf, um langfristig auf eine Bank zu setzen. Hier sind Sie per Definition aber zu aller erst in der Bittsteller-Position, sodass es regelmäßig von der Bank abhängt, ob Sie Ihr Anliegen trägt oder nicht. Eine richtige Vorbereitung auf ein Kreditgespräch ist daher der zweite große Punkt, den Sie nach Vorabauswahl des Wunschobjektes angehen müssen. Verhandlungsgeschick zahlt sich dabei aus, und gerade bei einem entsprechenden Haushaltseinkommen haben Sie gute Karten, an den Konditionen etwas zu drehen.

Das A und O der Vorbereitung

Setzen Sie direkt an, indem Sie über einen längeren Zeitraum Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen sowie die einzelnen Punkte klassifizieren. Was dient dem Lebensunterhalt, was der Altersvorsorge, was bezog sich auf außergewöhnliche Belastungen? Außerdem hilfreich sind saisonale Ausgaben, zum Beispiel Reisen oder aber regelmäßige Neukäufe von Waren die Ihrem Haushalt zuzurechnen sind. Mit dieser Auflistung, und einem Durchschnittssaldo als Kernaussage im Gepäck, machen Sie sich an den nächsten Punkt.

Wichtig ist hierbei, dass Einkommen und Vermögen mit einem Kreditwunsch in angemessener Relation stehen. Die übliche 30/70 Finanzierung, die in der Regel das Mindestmaß darstellt, ist dabei Ihr Vergleichsfaktor. Je nach Lage sowie Investitionen in das Objekt selbst entscheidet sich, ob Sie hiermit auskommen oder aber höhere Eigenmittel vorweisen müssen. Das verbessert im Übrigen auch Ihre Bonitätsbeurteilung, und spielt Ihrem Berater respektive dem Computerprogramm in die Hand – machen Sie sich klar, dass Ihr Berater eine Genehmigung von mehreren Stellen einholen muss, sodass das Computerprogramm nur die Vorabauswahl fällt.

Dies wirkt sich auch auf die Konditionen aus, da ein kleinerer Anteil am Gesamtwert des Objektes das Risiko mindert, und Sonderaufschläge oder bonitätsabhängige Zuschläge geringer ausfallen. Legen Sie sich alle Unterlagen deshalb vorab zurecht, ordnen Sie diese nach Themen und erstellen Sie Kopien, die dem Berater zur Verfügung gestellt werden. Dies hat nämlich zur Folge, dass eine Kreditentscheidung beschleunigt wird – gerade hinsichtlich begehrter Objekte ist es häufig so, dass viele Interessenten dahinter stehen und Makler die freie Wahl haben.

Benötigte Unterlagen im Überblick

Legitimationspapiere, also entweder Personalausweis oder Reisepass mit entsprechender Gültigkeit.

Vermögensbestandteile, wie zum Beispiel Lohn- beziehungsweise Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Zusätzlich die letzten drei Steuererklärungen respektive -bescheide und, insbesondere bei Selbständigen und Unternehmern, aussagekräftige Bilanzen oder aber Einnahme-Überschuss-Rechnungen (testiert).

Vorsorgenachweise, also in der Regel Nachweise über getätigte Rentenzahlungen sowie alle vermögenswirksamen Versicherungspolicen. Sortiert nach Typ sowie Fälligkeit.

Immobilienbezogene Unterlagen, also je nach Art des Hauses Baupläne oder aber Baugenehmigungen, detaillierte Flächenberechnungen sowie Lagepläne. Gespickt mit Auszügen über Quadratmeterpreise in der Siedlung beziehungsweise bei bauähnlichen Objekten haben Sie gute Karten, den Finanzierer von der Werthaltigkeit zu überzeugen.

Zusätzlich benötigt werden könnten Lagepläne, umfangreiche Baubeschreibungen, aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarten sowie Fotos und Renovierungsbelege. Zu guter Letzt werden Nachweise für verpflichtende Versicherungen benötigt und ein Katasterauszug.

Bei einem Wohnungskauf gelten entsprechend andere beziehungsweise zusätzliche Belege. Normalerweise sind dies der Verkaufsprospekt oder ein dazugehöriger Bauplan, eine wirksame Teilungserklärung sowie eine aktuelle Wohnnebenkostenberechnung.

Förderungen vorab klären

Machen Sie sich nach all dem auf die Suche, und erarbeiten alternative Finanzierungen sowie Fördermittel. Wenn Sie wissen, was möglich und machbar ist, verdeutlicht dass dem Banker zudem eine Sachkenntnis zu Ihrem Vorteil. Klare Ansagen beziehungsweise Pläne, entweder punktuell oder aber mit konkreten Kostenansätzen, zeugen darüber hinaus von gutem Vorstellungsvermögen und dem richtigen Ansatz beim Ganzen. Harte Fakten, wie Kredithöhe, Zinssatz, Zinsbindung sowie Rückzahlungsmodalitäten sollten vorher klar sein und durchgerechnet werden.

Einen zusätzlichen Trumpf in der Tasche haben Sie dann, wenn vergleichbare Angebote angesprochen werden. Der Berater kann dann seinen persönlichen Spielraum ausreizen und Ihnen teilweise sehr deutlich entgegenkommen.

Der eigentliche Termin in der Filiale

Sind alle Vorbereitungen abgeschlossen, die nötigen Unterlagen besorgt und zusammengestellt, kommt die Terminvereinbarung ins Spiel. Hier sei darauf zu achten, dass Ihr äußeres Erscheinungsbild gepflegt und angemessen ist – dies ist eher ein informeller Dresscode, bezieht sich aber auf das zuvor genannte Gespräch „auf Augenhöhe“. Kennen Sie die Schwachstellen Ihrer Immobilie gut, und machen Sie sich Stichpunkte, um unangenehme Fragen souverän zu meistern.

Treten Sie in keinem Fall als Bittsteller aus, sondern tragen Sie sachlich und bestimmt Ihr Kreditvorhaben vor. Im Falle einer Ablehnung aus Bonitätsgründen empfiehlt es sich, ruhig und gelassen zu bleiben. Der Betreuer hat nämlich in der Regel keine Chance, wenn das System einmal aussortiert und Sie ins Abseits hievt. Die Kreditvergaberichtlinien unterscheiden sich, sodass beispielsweise Genossenschaftsbanken genauer auf den Hintergrund des Antragstellers achten, wohingegen Privatbanken die finanzielle Solidität in den Vordergrund stellen.

Im Falle eines positiven Bescheids jedoch gibt es auch Dinge, wie Sie hier richtig reagieren können. Betonen Sie, dass gerade diese Bank Ihr Interesse geweckt und Sie deshalb gerne mit ihr zusammenarbeiten möchten. Kommen Sie nochmal konkret auf die vorher eingeholten Vergleichsangebote zu sprechen, indem Sie hinsichtlich der Konditionen oder der Regelungen zu Sondertilgungen Nachfragen stellen. Zu beachten gilt es aus, dass zwar seit dem 1. Januar 2010 sogenannte Beratungsprotokolle angefertigt müssen, sich dies aber derzeit nicht auf Immobilienfinanzierungen erstreckt. Werden Sie deshalb selbständig tätig, machen Notizen und Bemerkungen, sodass Sie diese am Ende vom Berater gegenzeichnen lassen.

Tipp am Rande

Wenn Sie mehrere Banken kontaktieren, wirkt sich dies auch auf Ihr individuelles SCHUFA-Scoring aus. Vergewissern Sie sich deshalb, dass Anfragen nicht unter dem Merkmal „Kredit“ sondern als „Anfrage Kreditkonditionen“ gespeichert und eingetragen werden. Mehrere Anfragen innerhalb eines kleinen Zeitraumes wirken sich nämlich negativ auf den Score aus, sodass es ratsam ist, hier gezielt darauf hin zu wirken.