Energieausweis beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf von Immobilien muss der Verkäufer den Energieausweis vorlegen. Für Eigentümer von Wohnungen und Häusern ist er gemäß den Vorschriften aus der EnEV (Energieeinsparverordnung) gesetzlich verpflichtend.

Inhaltsverzeichnis aufklappen

Auf die genauen Inhalte der Energieeinsparverordnung gehen wir später in diesem Artikel näher ein und liefern Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie durch eine positive Energiebilanz jeden Monat mehr Geld einnehmen können.

In jedem Energieausweis sind folgende Angaben zur Immobilie enthalten:

Art des Energieausweises – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis möglich
Ausschlaggebende Energieträger für die Heizungsanlage (Gas, Fernwärme, Öl, Pellets, Strom)
Baujahr und Effizienzklasse des Hauses beziehungsweise der Mietwohnung
End-Energiebedarf bzw. Energieverbrauch des Wohnobjekts

Soll ein Objekt verkauft werden, muss ein Energieausweis vorgelegt werden!

Mietinteressenten profitieren durch die Einsicht in den Energieausweis von einer größtmöglichen Transparenz in die zu erwartenden Energiekosten. Zwar haben Mieter kaum Möglichkeiten, die Art der Energieversorgung zu beeinflussen, dennoch lassen sich bei jeder Heizanlage durch bestimmte Maßnahmen Ressourcen sparen. Dazu zählt nicht nur ein sparsamer Umgang mit Heizung und Warmwasser, auch durch richtiges Lüften kann der Energieverbrauch um bis zu 15% gesenkt werden.

Energiesparpotenziale in Wohnung und Eigenheim

Unabhängig von der Art der Feuerstätte, für die Wohneigentümer regelmäßig die Feuerstättenschau durchführen lassen müssen, lässt sich in jeder Wohnung und in jedem Haus mit dem richtigen Verhalten viel Energie sparen. Kühlen die Wohnräume im Winter und Frühjahr stark aus, und müssen diese dann immer wieder vollständig auf eine angenehme Wohntemperatur aufgeheizt werden, wird viel Heizenergie sinnlos verschwendet.

Besser ist es, auch bei Ortsabwesenheit einen gewissen Temperaturwert aufrecht zu halten. Liegt dieser nur wenige Grad unter der durchschnittlichen Temperatur der Zimmer, wird für das Heizen insgesamt weitaus weniger Energie verbraucht.

Dauernd offenstehende Fenster lassen viel Wärme nach draußen!

Wer für Frischluft in den Zimmern sorgen möchte, lüftet lieber morgens und abends nach dem „Stoßlüften-Prinzip“. Dabei werden alle Fenster weit geöffnet, sodass die Luft gut zirkulieren und ein Luftaustausch stattfinden kann. Der Wohnraum kühlt dabei nicht so stark aus, die normale Raumtemperatur kann zügig wieder erreicht werden, ohne dass dafür zu viel Energie verloren geht.

So warm muss es in der Wohnung sein

Gesetzlich vorgeschrieben ist für Vermieter eine konstante Raumtemperatur von mindestens 20° C. Alle Werte, die darunter liegen, bergen die Gefahr, dass sich die Bausubstanz so stark abkühlt, dass zu viel Energie dafür aufgewendet werden muss, Außenwände aufzuheizen und Feuchtigkeit fernzuhalten.

Kalte, feuchte Wände können schnell schimmeln und marode werden, in diesem Fall werden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen notwendig. Gelingt es einem Mieter nicht, trotz angemessenen Heizverhaltens den Wert von 20° C in allen Wohnbereichen aufrecht zu erhalten, kann er die monatliche Miete kürzen, bis der Vermieter die Heizanlage repariert hat.

Die Erwärmung auf den Mindestwert von 20° C sollte nicht länger als eine Stunde dauern, entschied ein deutsches Gericht vor einigen Jahren (Az. 41a C 1371/93). Im Badezimmer sollen es laut Auffassung der Gerichte sogar mindestens 22° C sein.

Mietminderung bei Heizungsausfall und unzureichender Raumtemperatur

Wie hoch die Mietminderung im Einzelfall ausfallen kann, ist davon abhängig, wie warm es in den einzelnen Wohnräumen höchstens wird. Fällt die Heizung im Winter zum Beispiel komplett aus, kann der Mieter die Miete um volle 100% mindern. Vielmehr noch ist es nicht zumutbar, bei Minusgraden in einer ungeheizten Wohnung leben zu müssen, sodass der Vermieter nicht nur schnellstmöglich die Heizung reparieren lassen muss, sondern auch für einen Hotelaufenthalt des Mieters mit seiner Familie während des Totalausfalls der Heizung aufkommen muss.

Wird der Mindestwert von 20° C etwa um zwei Grad unterschritten, kommt eine Minderung der monatlichen Miete in Höhe von 20% in Betracht. Ein Mieterschutzbund aus der Region kann kostengünstig und effektiv bei der Kommunikation mit dem Vermieter helfen, wenn es um Fragen wie Mietminderungen geht. Mit einer Rechtsschutzversicherung, die das Mietrecht einschließt, kann auch ein Fachanwalt dabei unterstützend wirken, die eigenen Rechte dem Vermieter gegenüber geltend zu machen.

Das besagt die Energieeinsparverordnung EnEV

In jeder Wohnimmobilie ist der zulässige Höchstverbrauch an Energie durch die
Energieeinsparverordnung EnEV gesetzlich festgeschrieben. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Wohnräume selbst bewohnt werden, vermietet sind oder verkauft werden sollen: Der Energieausweis ist in jedem Fall verpflichtend. Er kann online bestellt werden oder gebührenpflichtig beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt werden.

Als primäre Energie zählt dabei sowohl der Bedarf für die Beheizung, als auch der für die Warmwasseraufbereitung im Objekt. Im Jahr 2002 löste die derzeit gültige EnEV die vorherigen beiden Verordnungen zum Energiebedarf ab. Bis dahin galten die Regelungen aus der Wärmeschutzverordnung WschV und die Heizungsanlagenverordnung HeizAnIV.

Die Energieeinsparverordnung beschreibt einen zulässigen Höchstwert für den Energiebedarf (Qpmax), der sich insbesondere nach den Quadratmetern, dem Baujahr und der Bausubstanz der Immobilie richtet. Für die verschiedenen Heizungsarten gibt es unterschiedlich gut geeignete Dämmstoffe und -maßnahmen.

Produziert ein Haus durch Wärmerückgewinnung oder eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach mehr Energie, als tatsächlich verbraucht wird, spricht man von einem Plusenergie- oder Nullenergiehaus. In Deutschland ist der Begriff „Plusenergiehaus“ ein eingetragenes Markenzeichen und darf nur unter bestimmten Voraussetzungen für die zu verkaufende Immobilie verwendet werden.

Monatliche Einnahmen durch ein Nullenergiehaus: So teuer lassen sich Immobilienbesitzer selbst produzierte Energie bezahlen

Das Ziel eines Plusenergiehauses ist es nicht nur, den vollen Energiebedarf aller Verbraucher selbst zu erzeugen, sondern auch noch einen Überschuss für den Weiterverkauf zu generieren. Das Wasser lässt sich durch thermische Vorgänge tief im Erdboden erwärmen, sodass für die Warmwasserversorgung keine Energie aus fossilen Brennstoffen benötigt wird.

Dies ist derzeit noch nicht überall in Deutschland möglich, in einigen bayerischen Gemeinden wird aber bereits seit Jahren Erdwärme zur Wassererwärmung eingesetzt. Geothermie wurde dabei zunächst von einigen Parteien kritisiert, mittlerweile sind sich jedoch die meisten Politiker einig, dass diese Prozesse die Warmwasserversorgung der Zukunft revolutionieren können.

Die positive Energiebilanz eines Plusenergiehauses ermöglicht es, überschüssige Energie in das öffentliche Netz einzuspeisen und dafür hohe Gebühren pro Kilowattstunde von Energielieferanten zu kassieren. Dabei kann der selbst erzeugte Strom entweder an den örtlichen Energieversorger verkauft werden, in der Wahl des Ankäufers sind Immobilieneigentümer jedoch völlig frei.

Für Ökostrom werden immer noch so hohe Preise gezahlt, dass die Immobilie auf diese Weise für ein angenehmes Finanzpolster sorgen kann, auch wenn die Preise pro Kilowattstunde noch vor wenigen Jahren deutlich höher für Eigentümer ausfielen.

Zusammenfassung

Gemäß der EnEV müssen Wohneigentümer einen Energieausweis vorlegen, das gilt sowohl für die Vermietung als auch für den Verkauf von Immobilien. Um alle Energiesparpotenziale in den Wohnräumen voll auszuschöpfen, kann jeder einen entscheidenden Eigenanteil beitragen. Durch eine unzureichende Wärmeversorgung in vermieteten Immobilien kann es zu Mietminderungen kommen; wird mehr Energie produziert, als benötigt wird, kann dieser Überschuss gewinnbringend ins öffentliche Netz der Energieversorger eingespeist werden.

Artikelbild: gopixa / Bigstock.com