Übergabeprotokoll Hausverkauf

Möchte man sein Haus verkaufen, dann gibt es einiges worauf man zwingend achten sollte. Ganz wichtig ist hierbei das Übergabeprotokoll zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, damit es im Nachhinein nicht zu Streitigkeiten kommt. Auf keinen Fall reicht beim Hausverkauf nur der Kaufvertrag, denn bei der Übergabe der Immobilie kann es zu ungeahnten Schwierigkeiten und Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien kommen.

Wie wichtig ist das Übergabeprotokoll beim Immobilienverkauf?

Nachdem der Hausverkauf erfolgreich abgeschlossen wurde, wird die Immobilie an den Käufer übergeben. Dazu wird vom Verkäufer und vom Käufer ein Übergabetermin vor Ort im Kaufvertrag festgelegt, an dem beide Parteien erscheinen müssen. Im Kaufvertrag werden im Vorfeld schon wichtige Punkte zur Hausübergabe geregelt, wie zum Beispiel, welche Einrichtungsgegenstände im Haus verbleiben oder ob es Mängel gibt, die zu beseitigen sind.

Da der Kaufvertrag in den meisten Fällen schon viele Wochen vor dem eigentlichen Übergabedatum abgeschlossen wird, stehen meist noch keine Details zur Übergabe im Vertrag. Aus diesem Grund wird das Übergabeprotokoll, welches vielfach auch als Abnahmeprotokoll bezeichnet wird erstellt. Das detaillierte Abnahmeprotokoll hilft späteren Streitigkeiten vorzubeugen und die Hausübergabe bzw. Die Schlüsselübergabe auf ein sicheres Fundament zu stellen.

Welche Kosten fallen für ein Übernahmeprotokoll beim Hauskauf an?

Weder für den neuen Besitzer noch für den Vorbesitzer fallen Kosten durch das Erstellen eines Übergabeprotokolls an. Es handelt sich lediglich um eine Art Checkliste, die bei der letzten Besichtigung geführt wird. Dabei wird der Istzustand des Kaufobjekts dokumentiert und etwaige Mängel festgehalten. Vielfach wird ein Musterdokument vom Makler vorgelegt.

Findet der Verkauf ohne Immobilienmakler statt, kann man sich eine kostenlose Mustervorlage auch aus dem Internet laden.

Wann sollte das Übergabeprotokoll erstellt werden?

Direkt bei der Schüsselübergabe vor Ort im Rahmen von einem Rundgang wird das Übergabeprotokoll erstellt. In den meisten Fällen wird im Vorfeld der Kaufvertrag beim Immobilienkauf unterschrieben und die Kaufsumme überwiesen. Erst mit dem Übergabeprotokoll, welches die Unterschriften von beiden Parteien trägt, ist der Kaufprozess vollständig abgeschlossen.

Normalerweise ist der Verkäufer ist für die Erstellung des Übergabeprotokolls zuständig. Alle beteiligten Personen nehmen dazu eine Begehung der Räume und der Außenbereiche vor. Das Abnahmeprotokoll wird in dreifacher Ausfertig geführt, sodass der Verkäufer, der neue Eigentümer sowie die entsprechenden Versorgungsunternehmen je eine Ausfertigung davon erhalten.

Was muss das Übergabeprotokoll enthalten?

Damit es im Nachhinein nicht zu Unstimmigkeiten kommt sollte eine detaillierte Bestandsaufnahme des Kaufobjekts erfolgen. In Musterdokumenten, die man kostenlos aus dem Netz laden kann, wird man Schritt-für-Schritt durch den Hausverkauf geführt.

Dies sollte im Übergabeprotokoll stehen:

• Namen, Adressen und Geburtsdaten von Käufer und Verkäufer
• Anschrift der Immobilie
• Bestandsaufnahme aller Räume (inklusive Mobiliar, mögliche Mängel oder Schäden wie etwa Risse
• Bestandaufnahme des Außenbereichs und des Gartens
• Auflistung des Mobiliars und der Einrichtungsgegenstände, die vom Käufer übernommen werden
• Zählerstände von Strom, Wasser und Gas
• Anzahl der vorhandenen Schlüssel (Haustürschlüssel, Kellerschlüssel, Schlüssel für Zimmer, Garage, Schuppen)
• bei einem Haus mit Ölheizung – Angabe des vorhandenen Heizöls und wie das verrechnet werden soll
• individuelle Vereinbarungen – z.B. Entsorgung von Müll, Ummeldung bei Müllabfuhr, evtl. Renovierungsarbeiten, Übernahme von Handwerkerrechnungen, beheben von sonstigen Mängeln
• Angaben zum Kündigen eines evtl. Mietvertrags und Rückzahlung der Mietkaution
• Auflistung von Dokumenten, die der Käufer bekommt (Grundrisse, Bedienungsanleitungen für die Heizungsanlage; Informationen zum Sicherungskasten)
• wird das Haus besenrein übergeben

Dokumentierte Mängel im Übergabeprotokoll – was tun?

Auch wenn verschiedene Mängel, wie zum Beispiel eine kaputte Scheibe, Flecken in der Auslegeware, Schimmelbefall oder Probleme mit Elektrogeräten bzw. dem Sicherungskasten im Übergabeprotokoll dokumentiert wurden, stellt sich die Frage, was bedeutet dies für den Käufer und den Verkäufer. Damit es nicht im Nachhinein zu Problemen kommt, sollten im Abnahmeprotokoll alle sichtbaren Schäden dokumentiert und gegebenenfalls anhand von Fotos festgehalten werden. Des Weiteren sollte an Ort und Stelle geklärt werden, wer für die Beseitigung verantwortlich ist und wer eventuelle Handwerkerrechnungen zahlen muss.

Stellt der neue Besitzer erst nach seinem Einzug bzw. dem Auszug des Vorbesitzers weitere Mängel fest, ist dies meist ärgerlich. Denn vielfach enthält der Kaufvertrag einen Sachmängelausschluss. Dies bedeutet, dass der Verkäufer für Sachmängel keine Haftung trägt. Werden im Kaufvertrag hingegen irgendwelche Renovierungsarbeiten angesprochen, die der Verkäufer erledigen muss, dann sollte dies vor der Übergabe geschehen sein. Ist dies nicht der Fall, dann schlägt sich der mangelhafte Zustand der Immobilie im Kaufpreis nieder.

Fallen dem Verkäufer beim letzten Rundgang Mängel auf, die bei der Immobilienbesichtigung noch nicht vorhanden waren, dann ist der Verkäufer in der Pflicht diese Mängel fachgerecht und auf eigene Kosten beseitigen zu lassen. Größere Schäden, wie zum Beispiel der Komplettausfall der Heizungsanlage geben der Käufer die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen oder gar vom Kaufvertrag zurückzutreten. Bei kleineren Schäden kann der Käufer eine Nachbesserung verlangen. Erst mit der Schlüsselübergabe geht die Verantwortung der Immobilie auf den neuen Besitzer über.

Anders sieht es bei arglistig verschwiegenen oder versteckten Mängeln aus. Hier haftet der Verkäufer bis zu 5 Jahre nach der Übergabe der Immobilie.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Für ein Verkehrswertgutachten wird ein Sachverständiger beauftragt den baulichen Zustand der Immobilien zu begutachten und zu dokumentieren. Anhand eines solchen Gutachtens kann ein realistischer Preis für die Immobilie bestimmt werden.

Wie verläuft die optimale Hausübergabe?

Damit die Hausübergabe für alle Seiten zufriedenstellend verläuft, sollten einige Punkte berücksichtigt werden.

• Mit dem Verkäufer und dem Makler sollte ein Termin für die Übergabe vor Ort festgelegt werden. Ist einer der Beteiligten verhindert, dann sollte ein Vertreter geschickt werden.
• Egal ob man mit Makler oder privat ein Haus kauft, möglichst immer einen Zeugen für die Übergabe mitnehmen.
• Im Übergabeprotokoll den genauen Zustand der Immobilie bis ins kleinste Detail notieren. Dazu zählen auch Einbauten, wie etwa Wandschränke oder der Briefkasten.
• Fotos von eventuellen Mängeln machen.
• Klären wer für die Beseitigung der Mängel verantwortlich ist und bis wann dies erledigt sein muss.
• Zählerstände ablesen inklusive der entsprechenden Zählernummern – auch hier möglichst mit einem Zeugen.
• Wichtige Unterlagen wie Bedienungsanleitungen für die Heizanlage an den neuen Besitzer übergeben.
• Klären, ob es einen Kabelanschluss gibt und ob der übernommen wird
• Dokumentieren welche Schlüssel an den neuen Besitzer übergeben wurden.
• Dem neuen Besitzer die Heizung oder andere technische Geräte erklären.
• Unterschriften von allen anwesenden Personen auf dem Übergabeprotokoll.

Was ist bei der Hausübergabe noch wichtig?

Die Immobilienübergabe sollte erst dann erfolgen, wenn der Verkäufer die komplette Kaufsumme erhalten hat. Hilfreich beim Immobilienverkauf ist in vielen Fällen ein Makler, denn dieser gibt nicht nur Sicherheit, sondern kann auch bei Problemen vermitteln. Der Kaufvertrag muss immer von einem Notar beglaubigt werden. Der Käufer trägt hierbei in der Regel alle Kosten. Zu den Notarkosten gehören auch Beratungskosten, daher sollte man vor dem Hauskauf sich immer ausreichend von einem Notar beraten lassen. Der Notar ist verpflichtet neutral und umfassend zum Verkaufsprozess zu beraten und dafür keine extra Kosten in Rechnung zu stellen.

Vielfach ist es sinnvoll, wenn der neue Besitzer die alten Verträge mit den Versorgungsunternehmen übernimmt. Dies sollte jedoch im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Gleiches gilt für bestehende Versicherungen für das Haus, wie zum Beispiel eine Wohngebäudeversicherung oder eine Versicherung bei der Brandkasse. Die Übergabe der entsprechenden Policen sollte ebenfalls im Übergabeprotokoll vermerkt werden.

Erfolgt die Schlüsselübergabe vor der vollständigen Bezahlung der Immobilie, dann sollten folgende Punkte geklärt sein:

• Im Kaufvertrag sollte eine Klausel auf die vorzeitige Hausübergabe hinweisen.
• Verkäufer sollte eine Anzahlung von mindestens 10 bis 15 % der Kaufsumme erhalten haben.

Zahlt der Käufer nach der Übergabe nicht den vollständigen Kaufpreis, kann der Verkäufer den Kaufvertrag rückabwickeln und geht somit keinerlei Risiko ein. Das Haus geht wieder in seinen Besitz über.

Welche Unterlagen bekommt der Käufer beim Übergabetermin?

• Bedienungsanleitungen für elektrische Geräte und Anlagen
• Handwerkerrechnungen von wichtigen Reparaturen
• Bescheide zur Grundsteuer
• Versicherungsscheine und Versicherungspolicen
• Energieausweis (Pflicht seit 2009)
• Prüfbescheinigungen des Schornsteinfegers
• Eventuelle Wartungsverträge
• Baupläne vom Haus, Zeichnungen vom Grundriss, statische Berechnungen, Bauverträge
• Mietverträge wenn die Immobilie vermietet ist sowie Informationen zur Mietkaution oder zum Kündigen der Mieter und andere Mieterakten

Zusammenfassung

Das Übergabeprotokoll dient zur Sicherheit für den neuen Besitzer und für den Vorbesitzer, damit es im Nachhinein nicht zu Streitereien kommt. Der Hausverkauf muss in jedem Fall von einem Notar beglaubigt werden. Dieser berät im Vorfeld den Käufer in allen Belangen des Hauskaufes, ohne dass er Zusatzkosten berechnet.

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