Bieterverfahren

Eine Alternative beim Immobilienverkauf?
Wer plant, seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen, ohne den derzeitigen Verkehrswert zu kennen, wird meist einen Sachverständigen hinzuziehen, um eine realistische Einschätzung des Verkaufspreises zu erhalten. Eine weitere Option ist jedoch das sogenannte Bieterverfahren. Doch was genau ist das Bieterverfahren? Für wen ist es geeignet und stellt es eine attraktive Alternative bzw. clevere Vermarktungsstrategie für den Verkauf einer Immobilie dar?

Was ist ein Bieterverfahren?

Im Gegensatz zu anderen Verkaufsstrategien legt der Immobilieneigentümer bei einem Bieterverfahren den Kaufpreis für seine Immobilie nicht vorher fest. Vielmehr kommt es zu einer Konkurrenzsituation unter den Kaufinteressenten, indem diese ein Kaufangebot auf Basis ihrer persönlichen Werteinschätzung der Immobilie abgeben.

Zwar kann dieses Kaufangebot auch deutlich unter dem Wunsch- bzw. Mindestpreis des Verkäufers liegen. Es können mit diesem Verfahren allerdings auch deutlich höhere Summen beim Verkauf erzielt werden, da unterschiedliche potenzielle Käufer unterschiedliche Preisvorstellungen haben.

Schritt-für-Schritt zum Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren

Sobald die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf über ein Bieterverfahren gefallen ist, sind danach folgende Schritte notwendig:

Schritt 1: Zunächst sollte sich der Hauseigentümer einen seriösen Immobilienmakler zur Seite nehmen. In diesem Bereich gibt es auch viele schwarze Schafe, wie die Verbraucherzentrale regelmäßig warnt. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass dieser über fundierte Erfahrungen und Kenntnisse im Bereich Bieterverfahren verfügt.

Schritt 2: Nach der Begehung des Verkaufsobjektes durch den Makler, erstellt dieser einen adäquaten Verkaufspreis für das Objekt und fasst die relevanten Informationen zur Immobilie in einem Exposé zusammen. Anschließend veröffentlicht der Experte das Verkaufsprojekt auf verschiedenen Kanälen.

Schritt 3: Die Kaufinteressenten, die sich auf das Inserat, bzw. den Verkaufsgesuch gemeldet haben, besichtigen im Rahmen eines gemeinsamen Termins die Wohnung bzw. das Haus. Dabei ist es durchaus von Vorteil, wenn viele Kaufinteressenten bei einer Sammelbesichtigung aufeinandertreffen, da sich der aufkommende Konkurrenzdruck und die Wettbewerbssituation aus Sicht des Verkäufers positiv auf den Verkaufspreis auswirken kann.

Schritt 4: Im Anschluss an den Besichtigungstermin erhalten die Kaufinteressenten vom Makler eine Benachrichtigung und die Möglichkeit der Gebotsabgabe. Diese Bietfrist umfasst in der Regel ein Zeitfenster von drei Wochen. Das Kaufpreisangebot, dass die potenziellen Käufer abgeben können, hat schriftlich zu erfolgen. In der Regel kann ein einziges Angebot abgegeben werden. Nach Ablauf der Frist liegt die Entscheidung beim Eigentümer, ob er sich auf eines der Angebote einlässt oder nicht.

Online oder Offline: Wie wird die Immobilie vermarktet?

Soll das Haus bzw. die Wohnung mittels Bieterverfahren verkauft werden, hat der hinzugezogene Immobilienmakler mehrere Verkaufsstrategien und Möglichkeiten, die Immobilie zu vermarkten. Das Prozedere für Verkäufer und potenzielle Käufer unterscheidet sich je nachdem, ob dieses online oder offline stattfindet.

Offline-Variante

Findet das Bieterverfahren offline statt, geben die Kaufinteressenten ihr Gebot beim zuständigen Makler oder auch direkt beim Eigentümer ab, nachdem sie die Immobilie besichtigt haben. Offline umfasst die Bieterfrist in der Regel einen Zeitraum von vier bis sechs Wochen.

Um die nötige Sicherheit zu gewährleisten, wird das Gebot meist in schriftlicher Form (E-Mail, Brief oder Fax) eingefordert. Ist die Frist abgelaufen, informiert der Makler online, per E-Mail oder auch mittels Aushangs über das derzeit höchste Gebot. Je nachdem, ob es sich um ein dynamisches Bieterverfahren handelt, haben die Kaufinteressenten die Möglichkeit, ihr Gebot nachzujustieren. In diesem Fall geht das Verfahren in eine zweite Runde.

Online-Variante

Im Vergleich zum Online-Verfahren können die einzelnen Bieter die Gebote online verfolgen und individuell darauf reagieren. Dies bringt mit sich, dass die Bieterfrist deutlich kürzer ist und auch mal lediglich wenige Stunden betragen kann. Somit können Online-Verfahren deutlich schneller abgeschlossen werden.

Durch den Zeitdruck kann es darüber hinaus auch zu vergleichsweisen höheren Geboten seitens der Bieter kommen. Jedoch besteht auch immer das Risiko, dass diese später wieder von ihrem, im Eifer des Gefechts abgegebenen, Gebot zurücktreten.

Nach dem Bieterverfahren: Wie geht es weiter?

Eine Besonderheit des Immobilienverkaufs über ein Bieterverfahren ist die vollkommene Freiheit des Eigentümers, welches Gebot er annimmt. Somit erhält nicht zwangsläufig der Bieter mit dem höchsten Gebot auch den Zuschlag. Vielmehr kann ich sich der Verkäufer auch aus vielerlei Gründen für eines der niedrigeren Gebote entscheiden, oder gar bei einigen Geboten in weitere Preisverhandlungen eintreten, wenn er dies möchte.

Umgekehrt ist jedoch auch das vom Kaufinteressenten abgegebene Angebot keinesfalls bindend und der Bietende darf von seinem Gebot wieder zurücktreten. Erst ein unterschriebener und bei einem Notartermin beurkundeter Kaufvertrag schließt das Kaufgeschäft rechtsgültig ab.

Bieterverfahren: Vorteile und Nachteile

Einer der wesentlichen Vorteile des Immobilienverkaufs über ein Bieterverfahren wurde bereits genannt – der höchstmögliche Verkaufspreis bzw. der Marktwert der Immobilie wird unverbindlich direkt über die bietenden Kaufinteressenten ermittelt und der Eigentümer kann anschließend eine vollkommen freie Entscheidung treffen, ob und welches Angebot er annimmt. Auch die dadurch schnelle Verkaufsabwicklung ist einer der wesentlichen Vorteile dieses Verfahrens: Liegt ein passendes Angebot vor, dauert die Abwicklung in der Regel nur wenige Wochen.

Erheblich viel Zeit wird auch durch die gebündelt stattfindenden Besichtigungstermine eingespart. Darüber hinaus kurbelt diese Vorgehensweise den Konkurrenzdruck unter den anwesenden Kaufinteressenten erheblich an und es kann durchaus vorkommen, dass höhere Angebote abgegeben werden.

Jedoch kann sich einer der Vorteile dieses Verfahrens auch als ein Nachteil herauskristallisieren: Die abgegebenen Gebote sind unverbindlich. Somit kann es sein, dass zahlreiche, meist unrealistische, Angebote von regelrechten Schnäppchenjägern abgegeben werden, die weit unter den Preisvorstellungen des Eigentümers liegen. Ärgerlich und zeitaufwendig ist es zudem, wenn Bieter kurz vor Vertragsabschluss von ihrem, oftmals unter Zeit- und Konkurrenzdruck abgegebenen, Gebot Abstand nehmen. Dann beginnt die Suche nach einem potenziellen Käufer von vorne.

Vorteile des Bieterverfahrens

• Eigentümer wählt das für ihn passende Gebot
• Zeitersparnis durch Bündelung der Besichtigungen und schnelle Prozesse
• Unverbindlichkeit des Angebots

Nachteile des Bieterverfahrens

• Unverbindlichkeit des Angebots (Bieter könnten abspringen)
• Eventuell langwieriger Prozess, bis ein Bieter gefunden ist, der zu seinem Gebot steht
• Zahlreiche unrealistische Gebote von Schnäppchenjägern

Ist ein Bieterverfahren dasselbe wie eine Versteigerung?

Gebote werden abgegeben, meist bekommt das jeweils höchste Gebot den Zuschlag. Dieses Prozedere ähnelt durchaus dem einer Versteigerung. Handelt es sich bei einem Bieterverfahren also im Grunde um eine Versteigerung, Zwangsversteigerung oder Auktion? Worin liegen die Unterschiede?

Den augenscheinlich größten Unterschied macht die Verbindlichkeit der Angebote aus. Während das im Rahmen einer Auktion bzw. Versteigerung abgegebene Höchstgebot rechtlich bindend ist und weder Käufer noch Verkäufer die Möglichkeit haben, vom somit zustande kommenden Kaufvertrag zurückzutreten, gilt dies beim Bieterverfahren nicht. Weder muss der Verkäufer eines der Gebote annehmen, noch ist das Gebot für den Bieter verbindlich.

Die Unverbindlichkeit eines abgegebenen Gebotes ist zum einen ein erheblicher Vorteil aber auch Nachteil des Verkaufs einer Immobilie mittels Bieterverfahren. Somit können neben dem Verkäufer auch die Kaufinteressenten von dem Geschäft zurücktreten.

Welche Aufgaben übernimmt der Immobilienmakler?

Der Immobilienmakler übernimmt und steuert das gesamte Prozedere des Bieterverfahrens. Von der Erstbegehung und der anschließenden Erstellung des Exposés bis hin zur Organisation des Besichtigungstermins und dem Einholen der Gebote der potenziellen Käufer. Die Erstellung des Exposés nach erster Begehung nimmt durchschnittlich etwa zwei Wochen in Anspruch.

Die Bewerbung der Immobilien nimmt in der Regel ein bis zwei Monate in Anspruch. Dabei trägt der Makler dafür Sorge, dass Interessierten jederzeit klar ist, dass die jeweilige Immobilie im Bieterverfahren verkauft wird und der Eigentümer somit über das Entscheidungsrecht verfügt.

Wann und für wen lohnt sich ein Bieterverfahren?

Gut geeignet für einen Verkauf mittels Bieterverfahren sind Wohnungen oder Häuser, die entweder über eindeutige Pluspunkte verfügen, die sich Liebhaber einiges kosten lassen, oder im Gegenteil eindeutige Minuspunkte aufweisen. So gehen weniger oder auch stark renovierungsbedürftige Immobilien meist bei einer preislichen Bewertung im herkömmlichen Sinne unter.

Hat bspw. das Haus neben seinem renovierungsbedürftigen Äußerlichen und/oder Innenleben eine gute Wohnlage vorzuweisen, macht ein Bieterverfahren Sinn. Da unterschiedliche Interessenten diese Faktoren unterschiedlich bewerten, erhält der Eigentümer ein breites Spektrum an Geboten und Interessenten, denen eine gute Lage wichtig ist, geben gegebenenfalls ein vergleichsweise höheres Gebot ab, als jede Gutachterbewertung erzielen könnte.

Zusammenfassung

Der Immobilienverkauf mittels Bieterverfahren ist eine interessante Option für Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses. Die Wertermittlung findet nicht im Vorhinein durch einen Sachverständigen statt, sondern ergibt sich durch die Gebote der Verkaufsinteressenten. Für den Eigentümer ist dieses Verfahren angenehm, schnell und unkompliziert und es kann im Vergleich zu herkömmlichen Verkaufsprozessen ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden. Die Unverbindlichkeit der Gebote gilt jedoch für den Eigentümer und den Kaufinteressenten gleichermaßen. Auch unverschämt billige und unrealistische Gebote von Schnäppchenjägern sind nicht selten.

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