Maklercourtage

Wer einen Makler beauftragt, um sein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, zahlt Courtage – so nennt man das Honorar des Immobilienmaklers. Alle Makler erhalten für den Verkauf einer jeden Immobilie ein Honorar, denn ihre Dienstleistungen sind provisionspflichtig.

Unter „Immobilien“ versteht man hierbei Grundstücke, Wohn- und Gewerbeimmobilien wie Häuser, Wohnungen und Hallen, wobei die Art der Immobilie nicht entscheidend ist für die Fälligkeit von Gebühren nach BGH, wohl aber für die Höhe der Maklergebühren. Die Dienstleistung eines Immobilienmaklers ist dabei eine vermittelnde, denn es geht darum, zwischen Käufer und Verkäufer (oder auch zwischen Mieter und Vermieter) einer Immobilie zu vermitteln, und im Erfolgsfall – bei geglückter Vermittlung – werden Gebühren laut Maklervertrag fällig.

Unter einem Maklervertrag versteht man das Einverständnis des Käufers oder Verkäufers, kostenpflichtige Dienstleistungen des Maklers in Immobiliengeschäften in Anspruch zu nehmen.

Das Bestellerprinzip bei Maklern: Wer beauftragt, zahlt

Das deutsche Gesetz ist hier sehr eindeutig. Es gilt das juristische Bestellerprinzip: wer einen Makler zur Wohnungsvermittlung oder zum Hauskauf oder Hausverkauf beauftragt, also sein Auftraggeber ist, bezahlt ihn auch. Das Bestellerprinzip besagt, der Auftraggeber hat einen gültigen Vertrag über eine provisionspflichtige Vermittlertätigkeit geschlossen und der Vermittler hat bei erfolgreicher Vermittlung einen Anspruch auf Bezahlung.

Beim Immobilienerwerb sieht der Käufer in der Praxis oft nur das Objekt – das Haus seiner Träume – und dessen Kaufpreis, doch bei der Kaufpreisverhandlung muss klar sein, dass bei Beauftragung eines Maklers der Maklerlohn als Nebenkosten hinzukommt. Beim Immobilienerwerb gehören also die unumgänglichen Maklerkosten zu den sogenannten Erwerbsnebenkosten, weshalb ein Immobilienkaufvertrag vorab schon mit dem Einkalkulieren der Courtage und Provision berechnet werden sollte.

Oft teilen sich die Parteien der Vereinbarung auch die Kosten der Vermittlungsgebühr, also Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter oder auch dessen gesetzlicher Stellvertreter, wenn der Kaufvertrag oder Mietvertrag unterzeichnet ist, sofern der Wohnungsvermittler einverstanden ist und seinen Provisionsanspruch von zwei Parteien zahlen lässt.

„Maklercourtage“ und „Maklerprovision“ sind nicht dasselbe! Unter einer Vermittlungsprovision versteht man ein zwischen den Parteien verhandelbares Honorar, die Provisionshöhe kann schwanken. Die Maklercourtage ist gesetzlich festgelegt: ein Makler erhält 0,6 – 0,8 Prozent des Kaufpreises, bei Mietwohnungen zwei Monatsmieten inklusive Mehrwertsteuer von 19 Prozent.

Provision oder Maklercourtage – zwei unterschiedliche Gebühren

In Immobiliengeschäften gilt vor  allem – das Gesetz, und dieses sollten Sie kennen. im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 652 bis 655 BGB) wird von einem „Mäklerlohn“ gesprochen, der für die erfolgreiche Vermittlungstätigkeit in Immobiliengeschäften bei Beauftragung eines Vermittlers fällig wird. Wenn Sie mit einem Makler einen Vertrag über eine kostenpflichtige Vermittlungstätigkeit abschließen, werden also bei erfolgreicher Vermittlung laut BGH Gebühren fällig, welche im Vorfeld verhandelt wurden.

Die Höhe dieser Provision genannten Gebühren kann jedoch erheblich schwanken, je nach Ihrer Vereinbarung und vom Kaufwert der Immobilie, sowie dem aktuellen Markt und der Mikro- und Makrolage des Objekts. Hierbei wird auch gesetzlich geregelt, dass der Immobilienmakler eine kostenpflichtige Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter durchführt und dafür ein gewisses Entgelt erhält.

Dieses Entgelt ist Gegenstand Ihrer Verhandlung mit dem Immobilienexperten und orientiert sich meist an Richtwerten für den üblichen Veräußerungsgewinn eines solchen Objekts in Ihrer Gegend, und dem aktuellen Verkehrswert des Hauses, sowie dem – nach Erfahrung geschätzten – Aufwand, den der berufliche Wohn-Profi veranschlagen muss, um die Vermittlung abzuschließen. Hier kann es kleine Provisionsansprüche geben oder, in Relation, hohe.

Richtwerte, Neuregelungen: Besonderheiten bei Provisionsgeschäften

Ein Wohnpaket für eine schöne Mietwohnung in Top-Lage könnte z.B. die Maklerprovision beinhalten, auch sind andere Provisionsmodelle denkbar. Die Maklercourtage hingegen, die beim Wohnungskauf oder Hauskauf regelmäßig anfällt, besteht in dem in jedem Fall gültigen gesetzlichen Anspruch des beruflichen Vermittlers in Höhe von 0,6 – 0,8 Prozent des Kaufpreises.

Bei einem Einfamilienhaus von 300.000 EUR Verkaufspreis kann die Maklercourtage also über 15.000 EUR betragen – eine beträchtliche Höhe für die meisten Kaufinteressenten. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht daher vor, einheitliche Neuregelungen in den Bundesländern zu veranlassen, um den Erwerb von Wohneigentum für Familien erschwinglicher und transparenter zu machen.

Die Verkäuferprovision richtet sich neben der Verkaufsvereinbarung auch oft nach dem Gesetz des Marktes, auf dem sich ein Objekt befindet. Hierbei gelten Richtwerte für den möglichen Veräußerungsgewinn einer Immobilie z.B. im ländlichen Raum, oder in einer gefragten Großstadt. Abhängig von solchen Richtwerten können Provisionsmodelle sehr unterschiedlich ausfallen.

Erfolg statt Zeit: Was die Maklerprovision bedeutet

Provisionen sind grundsätzlich Erfolgshonorare, keine Aufwandsentschädigungen. Juristisch korrekt angeführt, handelt es sich bei diesen Maklerkosten, die frei verhandelbar sind, um Werkverträge, nicht um Zeitverträge: der Immobilienmakler wird beauftragt, um die Geschäfte zwischen Käufer und Verkäufer eines Immobilieneigentums (oder Mieter und Vermieter) zu regeln, bis es zu einem gültigen Abschluss gekommen ist.

Welchen konkreten zeitlichen Aufwand der Makler dabei hatte, spielt keine Rolle und kann von diesem daher auch nicht rückwirkend gelten gemacht werden, um die Provisionshöhe zu steigern. Denn ob der Makler 100 Stunden und mehrere Führungen von Kaufinteressenten investiert hat, um die Immobilie „an den Mann zu bringen“, oder im Glücksfall nur zwei Stunden, ist unerheblich für die im Vorfeld definierte Provisionshöhe.

Kommt andererseits gar kein Kaufvertrag zustand, steht dem Makler auch keine Gebühr zu, er hat also mangels Erfolg keinen Provisionsanspruch und sein Provisionsverlangen kann als unbegründet zurückgewiesen werden.

Innenprovision und Außenprovision

Ferner unterscheiden sich im Maklerrecht Innenprovision und Außenprovision. Hierbei richtet sich eine Provisionsforderung grundsätzlich an beide Parteien, die im Kaufvertrag oder Mietvertrag namentlich benannt werden. Beide Maklerprovisionen sind vertraglich bindende Gebühren, die bei allen provisionspflichtigen Vermittlertätigkeiten anfallen – das ist das Gemeinsame.

Unter einer Innenprovision versteht man jedoch den Anteil der Provision, der vom Verkäufer zu zahlen ist, unter einer Außenprovision den Anteil, den der Käufer zu zahlen hat – das ist der Unterschied. Man könnte auch sagen, die Innenprovision ist die Verkäuferprovision, die Außenprovision die Käuferprovision (und deshalb wird sie im Exposé von Immobilien und in Inseraten oft als Kaufnebenkosten genannt).

Oft kommt es aber vor, dass nur der Käufer Provisionsgebühren als Nebenkosten seines Verkaufs zahlen muss, manchmal werden laut Provisionsvereinbarung aber auch die Kosten geteilt, und einer Teilung der Kosten gegenüber sind viele Parteien aufgeschlossen, da es zum beiderseitigen Vorteil ist. Im Rahmen eines Immobilienkaufvertrages gilt es, die Zahlungsverpflichtungen von Käufer und Verkäufer in Bezug auf Außenprovision und/oder Innenprovision im Vorfeld zu regeln.

Nicht immer besiegeln Maklerkosten sofort einen Immobilienverkauf, wenn es im Vorfeld noch Unsicherheiten gibt. Wer sich unsicher ist, ob er eine Mietwohnung auch wirklich anmieten oder ein Haus wirklich kaufen will, kann das Immobilienobjekt oft reservieren lassen, wird dann aber von den meisten Immobilienmaklern um eine Reservierungsgebühr gebeten.

Provisionsmodelle im Vergleich

Wer beim Hauskauf einen Makler einsetzt, bezahlt oft nur die gesetzliche Courtage, während der Hauseigentümer die Maklerprovision zahlt, sofern im Vorfeld bindend vereinbart worden ist, dass der Immobilienbesitzer die Innenprovision trägt. Manchmal jedoch zahlt der Käufer die Courtage und einen Anteil der Maklerprovision, indem zusätzlich zu den bekannten Nebenkosten der Courtage auch eine Außenprovision fällig wird.

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen trägt oft der Verkäufer die gesamte Maklerprovision, also die Innenprovision, es wird keine Außenprovision für den Käufer fällig. Im Saarland, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Niedersachsen werden jedoch Innen- und Außenprovision meist geteilt, was bedeutet, dass Verkäufer und Käufer mit einer Teilung der Gebühren einverstanden sind.

Die Provisionssätze können also je nach Bundesland, aber auch je nach Objektkategorie und Objektwert der Immobilie – und nach persönlichem Verhandlungsgeschick – massiv unterschiedlich ausfallen. Die Provisionsvereinbarung, ist sie laut Bestellerprinzip einmal getroffen, bleibt jedoch gültig – Nachverhandlungen nach der erfolgreichen Vermittlung akzeptiert ein Makler meist nicht, und er ist auch gesetzlich nicht dazu verpflichtet, weil die Parteien bei der Beauftragung wussten, worüber sie sich vertraglich einigen.

Sonderfälle von Provisionsvereinbarungen

Mitunter gibt es auch Immobilien auf dem Markt, die für Käufer und/ oder Verkäufer provisionsfrei angeboten werden, Letzteres ist gerade für Kaufinteressenten attraktiv, da sie bares Geld sparen können. Vorsicht: auch bei provisionsfreien Immobilienverkäufen fällt die Maklercourtage als Maklerlohn an, denn sie ist inhaltlich und gesetzlich unabhängig von der Höhe oder Existenz einer Maklerprovision.

Hierbei ist gesetzlich geregelt, dass ein professioneller Makler einen Anspruch auf 0,6 – 0,8 Prozent des Kaufpreises der Immobilie hat. Bei Vermittlung von Mietwohnungen erhält der Makler eine gesetzliche Courtage in Höhe von 2,38 Monatsmieten, was der doppelten Monatsmiete inklusive Mehrwertsteuer entspricht.

Grundsätzlich kann ein Makler in Deutschland die anfällige Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent bei seinen Inseraten inkludieren oder auch getrennt auszeichnen, was von Bundesland zu Bundesland und oft auch von Maklerbüro zu Maklerbüro unterschiedlich gehandhabt wird.

Immer mehr Mieter entscheiden sich, vor ihrem Umzug ins neue Domizil einen Fachmann zu beauftragen. Der Grund ist, dass die Mieten in deutschen Metropolregionen mittlerweile stark angestiegen – und gute Wohnungen rar geworden sind. Oft hilft der Einsatz eines Immobilienmaklers auf einem hart umkämpften Markt.

Ist der Einsatz eines Immobilienmaklers Pflicht oder Kür für Eigentümer?

Haben Sie Hausgold, also gutes Kapital in Stein, sind als Immobilienbesitzer aber schwankend, ob Sie einem Makler einen Anteil des Kaufpreises als Provision und Courtage geben wollen? Denken Sie daran, auf eine professionelle Vermittlertätigkeit zu verzichten, um den Veräußerungsgewinn für sich zu behalten? Es kann sich in manchen Fällen schon lohnen, auf den Abschluss eines bindenden Maklervertrags zu verzichten und stattdessen die Vermittlungsgeschäfte feste in die eigene Hand zu nehmen aber nur unter bestimmten Voraussetzungen – wenn Sie den Markt gut kennen und bereit sind, Zeit und Kraft zu investieren.

Oft raten wohlmeinende Freunde und Bekannte daher, keinen Makler zu beauftragen und keinen Vertrag einzugehen, um die Courtage nicht zahlen zu müssen, oder um die Maklerprovision einzusparen, wobei dem Immobilienbesitzer oft zugetraut wird, sein eigenes Objekt passend zu veräußern.

Das ist gut gemeint, doch tatsächlich kann der Einsatz eines Profis in Immobiliengeschäften und Immobilienvermittlung aber trotz der Maklerkosten eine enorme Entlastung für den Eigentümer darstellen.

Trotz Vermittlungsgebühren lohnenswert: Vorteile eines Immobilien-Profis

Viele Eigentümer, die eine gute Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen, sind dem Sturm der Immobilieninteressenten nicht gewachsen, denn die heutige Lage auf dem Immobilienmarkt sieht eine große Nachfrage, welche einem knappen Angebot an Wohneigentum gegenübersteht. Das Resultat: die wenigen verfügbaren Kaufimmobilien werden von Interessentenscharen gesichtet.

Nicht jeder Eigentümer möchte hunderte E-Mails beantworten und zahlreiche Besichtigungstermine absolvieren, im Gegenteil entscheiden sich mehr als die Hälfte der stolzen Besitzer dafür, sich beim stressigen Immobiliengeschäft unter die Arme greifen zu lassen.

Hier lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers wirklich, der professionell dabei hilft, die Flut der möglichen Immobilieninteressenten zu qualifizieren und so auch schon vorab zu selektieren, wer ein ernsthaftes Kaufinteresse als Kaufinteressent hat und solvent ist.

Viele Mieter und Vermieter oder Verkäufer und potentielle Käufer einer Immobilie wollen gern die Maklerprovision sparen. Doch nicht immer ist dieser Rat gut, denn der Immobilienmakler kennt den Markt und hat meist mehrere Kaufinteressenten, was die Veräußerungszeit stark verkürzt – und Zeit ist bekanntlich auch Geld. Also sprechen viele Argumente für den Einsatz eines Maklers.

Clever versteuern – wie man Maklerprovisionen beim Finanzamt geltend macht

Die aktuelle Höhe der Maklercourtage ist für viele Käufer oder Mieter heutzutage ein Grund zum Kopfzerbrechen, denn sie stellen hohe Zusatzkosten dar für das Unterzeichnen von Kaufverträgen und Mietverträgen. Allerdings gibt es clevere Modelle, wie man Steuern sparen kann. Wenn Sie aus beruflichen Gründen öfter umziehen müssen – zum Beispiel als Arzt, Beamter im öffentlichen Dienst oder Angestellter eines Betriebs mit vielen Bundesweiten Filialen – können Sie Maklerprovisionen, die durch berufsbedingten Umzug fällig werden, von der Steuer absetzen.

Außerdem können Sie sich darauf berufen, dass Sie die Zweitwohnung zur Ausübung Ihres Berufs benötigen, wenn Ihr Dienstherr oder Arbeitgeber Sie dazu zwingt, was zudem eine Steuerersparnis in Bezug auf das Geltendmachen von Grunderwerbsteuer und Maklerprovision mit sich bringt.

Die Vermittlertätigkeit des Maklers als haushaltsnahe Dienstleistung

Anders sieht es aus, wenn Sie nachweislich nur aus privaten, persönlichen Gründen umziehen und eine professionelle Vermittlertätigkeit vom Immobilienmakler beauftragen, die eine Maklerprovision und Courtage nach sich zieht. Hier zeigt sich der Fiskus weniger gnädig als bei nachweislich berufsbedingten Umzügen, aber eine gewisse Möglichkeit gibt es doch: Sie können die fällige Provision unter § 35b EStG als „haushaltsnahe Dienstleistung“ abrechnen.

Bis zu einer Höhe von 4.000 Euro im Jahr sind laut diesem Steuerspar-Gesetz, das die deutsche Bundesregierung per Neuregelung zwecks Erleichterung der intranationalen Mobilität innerhalb der Bundesländer erlassen hat, auch die Maklerprovisionen für Umzüge aus persönlichen Motiven steuerlich absetzbar und tragen somit zur Ersparnis bei.

Auch wenn Sie sich mit Baukindergeld und sonstigen gesetzlichen Vergünstigungen bei der Steuer auskennen, lohnt es sich, die fiskalischen Regeln für das Abschreiben von Maklercourtage im Fall von berufsbedingten Umzügen sowie auch bei privatem Hauserwerb zu kennen. In vielen Fällen können so durchaus fünfstellige Summen steuerlich geltend gemacht werden.

Erwerbsnebenkosten, Notar & Co – Was Sie beim Immobilienerwerb wissen sollten

Ein Hauskauf oder Wohnungskauf endet nicht mit der Überweisung des Kaufpreises an den Eigentümer – die Kaufnebenkosten sind bei jedem Immobiliengeschäft zu beachten. Sobald Sie einen gültigen Kaufvertrag bei Ihrem Notar unterzeichnen, werden die im Vorfeld mit ihm vereinbarten Provisionsgebühren für den Makler fällig. Steuerrechtlich gehören diese Provisionen zu den sogenannten Erwerbsnebenkosten, die beim Immobilienkauf entstehen und die in jedem Fall zu entrichten sind, weil es eine gültige Gesetzesgrundlage hierfür gibt.

Unabhängig von der Art des Immobilienobjekts müssen Sie als neuer Eigentümer Gebühren für den Vermittler (Maklerkosten), Grunderwerbsteuern in oft beträchtlicher Höhe, Kosten für das Grundbuchamt, Finanzierungskosten bei der Bank für Kredite, Notarkosten und andere Gebühren zahlen. Damit wird der eigentliche Kaufpreis der Immobilie für den Käufer zunächst oft weitaus höher, und für den Verkäufer wird der Veräußerungsgewinn niedriger ausfallen.

Kalkulieren Sie also in alle Ihre Beauftragungen von Makler die verhandelte Provision zuzüglich der Maklercourtage und der weiteren Erwerbsnebenkosten mit ein, um als Käufer oder Verkäufer ein realistisches Bild von den tatsächlichen Kosten zu erhalten.

Zusammenfassung

Immobiliengeschäfte bedürfen oft einer professionellen Vermittlung, weshalb viele Eigentümer einen Makler einschalten, der zwischen ihnen und den Käufern oder Mietern vermittelt. Hierbei werden Gebühren fällig, die beim Beauftragen eines Profis laut Vertrag entstehen, und zwar einerseits die frei verhandelbare Provision, andererseits die Maklercourtage, deren Höhe gesetzlich festgelegt ist als 0,6 – 0,8 Prozent vom Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses.

Artikelbild: FreedomTumZ / Bigstock.com