Der Kauf einer Altbau-Wohnung: Damit der Traum vom Altbau nicht platzt

Altbau-Wohnungen verströmen einen ganz besonderen Charme und für viele ist der Erwerb eines alten Schätzchens der erste Schritt in Richtung der Verwirklichung eines lang gehegten Traums. Trotz unwiderstehlichem Flair birgt der Kauf einer alten Wohnung oder eines alten Gebäudes immer auch einige Tücken.

Inhaltsverzeichnis aufklappen

Eine oberflächlich schön renovierte Wohnung sagt leider wenig über den eigentlichen Zustand aus. Unter dem frischen Putz und den strahlend weiß gestrichenen Wänden lauern gerne böse und ungeahnte Überraschungen. Schade, wenn dann gerade erst renovierte Wände und Böden aufgestemmt und frühzeitig erneuert werden müssen. Die Sanierung im Altbau wird so schnell zur Kostenfalle.

Woran erkennen Sie eine gut sanierte Altbau-Wohnung?

Beim Vermieter oder Verkäufer lassen sich erste Informationen zu den letzten Renovierungen auf Anfrage einholen:

Wann wurden Wasserleitungen neu installiert?
Sind moderne Stromleitungen im Haus nachgerüstet worden?
Sind sanitäre Anlagen erneuert worden?
Wurde die Dämmung des Hauses nachträglich verbessert?
Wann wurden Fenster ausgetauscht?
Wie steht es um Feuchtigkeit, Dichtigkeit und den Zustand der Einbauen?

Zusammen mit einem Experten, das könnte ein entsprechender Gutachter, der Architekt Ihres Vertrauens oder ein auf Altbausanierung spezialisierter Bauleiter sein, sollten Sie die verschiedenen Bereiche des Objekts gründlich untersuchen.

Dokumentieren Sie den aktuellen Zustand schriftlich und zusätzlich per Fotokamera. So lässt sich hinterher besser beurteilen, wie es um die Wohnung oder Immobilie steht.

Der Gebäudekeller

Schauen Sie sich unbedingt den Keller des Gebäudes an. Erst gegen Ende der 1970er-Jahre sind dauerhaft trockene Keller entstanden, die sich zur Lagerung von Lebensmitteln oder anderen Gegenständen nutzen lassen. Abbröckelnder Putz oder schwarzer Schimmelbefall machen den Altbaukeller schnell zu einem echten Sanierungsfall. Das professionelle Trockenlegen eines Kellers zählt zu den aufwendigsten Arbeiten einer Modernisierung und gilt als besonders kostenintensiv.

Das Dach

Ebenso wie der Keller muss auch der Zustand des Daches bewertet werden. Dachstuhl, Schornsteinaustritt, Gauben oder Dachfenster müssen dicht und trocken sein. Kaum etwas zerstört Bausubstanz zuverlässiger, als eindringende Feuchtigkeit.

Professionelle Dämmung

Eine fachgerechte Dämmung sorgt nicht nur dafür, dass Sie es im Winter gemütlich warm haben, sondern spart nachweislich Energiekosten. Schauen Sie deshalb gerade im Altbau genau hin.

Bei einer Wohnung im Dachgeschoss klären Sie unbedingt ab, ob diese nachträglich gedämmt wurde. Im Sommer zu heiß, im Winter zu kalt – das kann durch ein nicht isoliertes Dach schnell zum Verhängnis werden.

Zu einer professionellen rundherum-Dämmung zählt auch der Austausch von alten, zum Teil noch einfach verglasten Fenstern. Durch das Einsetzen von moderner Wärmeverglasung sparen Sie besonders viel Energie. Eine solche Maßnahme bringt den Altbau heutigen Energiestandards wesentlich näher und lohnt sich in jedem Fall. Ist der Austausch von Fenstern bisher nicht erfolgt, erwartet Sie hier ein weiterer Kostenpunkt auf dem Weg zum Altbau-Traum.

Holzdielen im Altbau

Einen besonderen Reiz übt der typische Holzfußboden auf uns aus. Die alten Dielen liegen leider häufig unter mehreren Schichten Farbe und weiteren Bodenbelegen versteckt. Sie freizulegen und aufzuarbeiten erfordert viel Zeit und Geduld. Einmal restauriert machen die hölzernen Dielen das Wohnen im Altbau allerdings perfekt und vervollständigen das angenehm warme Wohngefühl. Ist der Boden nicht zu retten, empfiehlt sich bei der Komplettsanierung ein neuer Estrich mit Fußbodenheizung und das abschließende Verlegen eines neuen Holzfußbodens.

Sanitär- und Heizungstechnik

In der Sanitär- und Heizungstechnik warten besondere Herausforderungen. Verschiedenste Verarbeitungs- und Verlegetechniken sowie eine Vielzahl von unterschiedlichen Materialien machen das Handwerk anspruchsvoll und erfordern auch einen gewissen Schatz an Erfahrung. Anbieter wie die Michael Grübel Trocknungsfachbetrieb GmbH & Co. KG aus Bielefeld beschreiben auf ihrer Website im Detail, worauf es in diesem Bereich ankommt. Drei Aspekte wollen wir an dieser Stelle besonders hervorheben:

Vor 1960 gebaute Häuser erhielten häufig erst nachträglich eine Zentralheizung. Aus diesem Grund verlaufen Rohre hier meist über Putz. Wärme geht aufgrund fehlender Dämmung verloren. Außerdem stehen gusseiserne Radiatoren oft ungünstig und benötigen wesentlich mehr Energie als moderne Modelle.
Eins ist klar – je älter eine Heizungsanlage inklusive Rohrsystem und Heizkörper ist, desto dringender wird eine Modernisierung. Die Aufrüstung ist aufwendig und teuer, die Ersparnis durch den reduzierten Verbrauch von Energie allerdings enorm. Eine Modernisierung amortisiert sich also besonders schnell.
Nicht nur heizungstechnische Anlagen, auch die sanitärtechnischen Anlagen zur Versorgung mit frischem Wasser oder zur Entsorgung des Schmutzwassers können im Altbau Probleme machen. Die strengen Hygieneanforderungen an die Trinkwasserqualität aus unseren Leitungen kann durch in die Jahre gekommene Rohrsysteme in Altbauten erheblich beeinträchtigt werden. Ablagerungen, Rückstände und Verunreinigungen sind die Folge.

Das nachträgliche Einsetzen von modernen Anlagen mit geprüften Filtersystemen ist ein Qualitätsmerkmal hochwertig sanierter Altbauten. Manchmal bringen die „Bausünden“ und nachträglich installierten Systeme aus den 1980er- oder 1990er-Jahre keine echte Verbesserung gegenüber den ursprünglichen Einbauten.

Zusammenfassung

Grundsätzlich gilt, sich als Laie die zusätzliche Meinung von Experten einzuholen, um den Zustand des Altbaus besser bewerten zu können. Je mehr der oben genannten Maßnahmen (Keller, Dach, Fenster, Fußboden, Heizungs- und Rohrsystem, etc.) zur Modernisierung durchgeführt wurden, desto hochwertiger lässt sich ein Altbau einstufen. Für eine professionelle Einschätzung erhalten Sie Unterstützung durch spezialisierte Architekturbüros und Altbau-Gutachter.

Verbände wie die Interessengemeinschaft Bauernhaus machen sich für den Erhalt und die fachgerechte Restaurierung von alten Häusern und Altbauten stark. Ebenso hilfreich kann es sein, sich mit Altbau-Besitzern über deren Erfahrungen auszutauschen. In speziellen Foren und Sozialen Netzwerken wird dieses Thema intensiv diskutiert, hier finden Sie schnell Anschluss zu Gleichgesinnten.

Artikelbild: Zazamaza / Bigstock.com