Welche Kosten fallen bei einem Dachbodenausbau an?

Beim Dachboden handelt es sich in der Regel um einen ungenutzten Raum. Diesen könnte man jedoch bei Bedarf auch als zusätzlichen Wohnraum im Dachgeschoss verwenden. Dazu muss der Bereich unter dem Dach umfassend und möglichst von einem Fachbetrieb ausgebaut werden. Im Folgenden wurden Informationen zusammengetragen von Aufgaben, die vor und beim Dachbodenausbau erfolgen müssen und mit welchen Kosten man beim Dachbodenausbau rechnen muss.

Kostenbeispiel Dachbodenausbau

In einem Einfamilienhaus soll das Dachgeschoss ausgebaut werden. Die Grundfläche für den Dachausbau beträgt 10 x 12 Meter. Die Dachfläche beträgt 180 Quadratmeter, sodass ein Sparren-Anteil von 12 % beim Satteldach anfällt.

Im Rahmen des Dachausbaus werden folgende Arbeiten durchgeführt:

• Dachdämmung als Zwischensparrendämmung in ausreichender Stärke
• Innenverkleidung der sichtbaren Dachflächen mit Gipskartonplatten
• Erweiterung der bestehenden Fußbodenheizung
• Verlegung von Fußbodenbelag (Laminat)
• Einbau von vier großen Dachflächenfenstern

Bei diesem Kostenvoranschlag handelt es sich um eine von vielen Möglichkeiten für den Dachbodenausbau. Je nachdem, ob eine Heizung bereits vorhanden ist und wie die örtlichen Gegebenheiten sind, können die Kosten für den Dachausbau stark variieren. In diesem Kostenvoranschlag wurde der Einfachheit halber auf Kosten für das Verlegen von elektrischen Leitungen, Steckdosen und kleineren Anpassungsarbeiten, wie zum Beispiel das Anarbeiten von einer Dampfsperre bzw. Dampfbremse an die Dachflächenfenster) verzichtet.

Diese Kosten kommen auf den Hausbesitzer zusätzlich zu. Des Weiteren muss eventuell eine Baugenehmigung beim Bauamt eingeholt werden. Diese Genehmigung ist ebenfalls mit Kosten verbunden. Ebenfalls nicht zu vergessen sind die Kosten für das Berechnen der Statik durch einen Fachmann.

Der Dachausbau sollte möglichst von einem Fachbetrieb mit entsprechenden Handwerkern ausgeführt werden. Ein Dachausbau in Eigenleistung sollte nur erfolgen, wenn man die nötigen Kenntnisse im Gewerke besitzt. Dazu zählen neben der Dämmung auch die Isolierung sowie die Trittschalldämmung.

Beim Dachbodenausbau muss auf die Dicke des Dämmmaterials geachtet werden, sodass die erforderlichen Wärmeschutzwerte (Richtwerte), welche von der EnEV vorgegeben sind auch erreicht werden.

Bei einem Bestandsgebäude muss als mindestens zu erreichender U-Wert eine Wärmedämmung 0,24 W/(m²K) berücksichtigt werden. Des Weiteren müssen die Lichtflächen angepasst werden. Auch hier gelten vorgeschriebene Richtwerte, die nicht unterschritten werden dürfen. Grundlegend beim Dachausbau ist der Einbau einer Heizung. Diese Kosten kann der Bauherr auf keinen Fall umgehen, denn es müssen beim Dachbodenausbau zwingend geltende Vorschriften erfüllt werden.

Worauf muss man beim Dachbodenausbau noch achten?

Mit dem Dachbodenausbau bekommt man eine gute Möglichkeit zusätzlichen Wohnraum im Haus zu schaffen. Wohnraum in einer Dachgaube oder im Dachstuhl ist in der Regel immer besser als Wohnraum im Kellergeschoss.

Voraussetzung für den Dachbodenausbau ist natürlich, dass sich der Dachboden auch zum Ausbau eignet. Bei einem Haus mit einer geringen Dachneigung ist es grundsätzlich problematisch den Dachstuhl auszubauen, denn im größten Teil der Dachfläche steht zu wenig Raumhöhe für den Dachgeschossausbau zur Verfügung. Gut geeignet für den Dachbodenausbau sind Häuser mit einer Dachneigung von 35 bis 50 Grad. Bei einem Haus mit einer solchen Dachneigung kann man ohne größere Verluste ein komplettes Dachgeschoss unterbringen.

Im Idealfall plant man den Dachbodenausbau bereits beim Bau des Hauses oder man bereitet den Dachbodenausbau grob vor. Beim späteren tatsächlichen Dachgeschossausbau kostet der Quadratmeter Wohnfläche oftmals bis zu 20 % weniger als bei einem nicht vorbereiteten Dachgeschoss.

Die erforderlichen Arbeiten

In den meisten Fällen handelt es sich beim Dachraum um eine ungeheizte Abstellfläche. Will man diese im Rahmen eines Dachbodenausbaus in Wohnraum verwandeln, sind eine Reihe von Arbeiten nötig.

Zusammengefasst sind das:

• Licht/Luft
• Wärmedämmung
• Wände
• Boden
• Decke
• Installationen
• Gestaltung

Im Einzelnen bedeutet dies:

• Das Dach muss gedämmt werden.
• Es müssen Dachfenster und Gauben in ausreichender Menge eingebaut werden.
• Auf der Innenseite des Daches muss eine Zwischensparrendämmung erfolgen.
• Die Wände müssen verkleidet werden.
• Der Fußboden muss gestaltet werden (Estrich, Bodenbelag usw.).
• Auf Wunsch muss eine abgehängte Decke installiert werden.
• Alle benötigten Leitungen und Anschlüsse müssen bis zum Dachgeschoss verlängert werden (Heizung, Strom, wenn nötig auch Wasser- und Abwasserleitungen sowie entsprechende Anschlüsse).
• Gestalten der Innenräume (Verputzen, Maler- und Tapezierarbeiten).

Da der Dachbodenausbau massive Kosten verursacht, sollten alle Kosten im Vorfeld geplant und mithilfe eines Finanzbedarfes kalkuliert werden. Setzt man sich kein Budget, zahlt man am ende deutlich mehr als geplant. Bei Planung behilflich sind Baufachleute sowie professionelle Dachdecker.

Durchschnittliche Kosten für einen Dachbodenausbau

Die Kosten für einen Dachbodenausbau kann man nicht pauschal festlegen, denn jedes Haus ist anderes und jeder legt spezielle Wünsche in den Dachausbau. Einige Hausbesitzer erledigen den Dachausbau in Eigenleistung, während andere alles vom Fachmann erledigen lassen.

Als groben Richtwert für den Dachbodenausbau kann man von Kosten zwischen 800 und 1.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Soll das Dach komplett ausgebaut werden, dann sind diese Preise meist zutreffend. Jedoch sollte man die Richtwerte durch eine exakte Planung untermauern.

Viele Kostenvoranschläge zeigen auch, dass ein Großteil der Kosten für den Dachbodenausbau von der Dachsanierung und der Dämmung des alten Daches verschluckt wird. Die Dachstuhlsanierung ist jedoch nur bei älteren Häusern vonnöten.

Welche Faktoren bestimmen die Kosten für den Dachbodenausbau?

Zuerst einmal sind die Kosten für den Dachbodenausbau vom Ort und von der jeweiligen Situation abhängig.

Weitere Kostenfaktoren sind:

• Zustand und Art des Daches
• Ist eine Dämmung bereits vorhanden und muss diese erst realisiert werden
• Welche Maßnahmen werden für den Innenausbau notwendig
• Welcher Ausstattungszustand ist Ziel des Dachbodenausbaus

Je nach individueller Situation und Wünschen können die Kosten für den Dachbodenausbau stark variieren.

Wie erfolgreich ist die Dachdämmung und welche Kosten verursacht sie?

Soll das ausgebaute Dach als Wohnraum genutzt werden, müssen die maximalen Wärmedurchgangswerte, die von EnEV gefordert sind, erreicht werden. Ist das Dach vor dem Dachbodenausbau bereits gedämmt, kann es in vielen Fällen reichen eine zusätzliche Innendämmung, eine sogenannte Zwischensparrendämmung, anzubringen. Gerade bei einem Altbau wird aber in den meisten Fällen eine komplette Dachdämmung bzw. Dachsanierung nötig sein.

Für eine Aufsparrendämmung muss die komplette Dacheindeckung abgenommen werden. Dies hat zur Folge, dass auch die Verlattung (Dachsparren) sowie die Dachhaut komplett erneuert werden muss. Im Anschluss daran bietet es sich an, das Dach komplett neu eindecken zu lassen, anstatt die alte Dacheindeckung wieder zu verwenden. Sollte dieser Aufwand vonnöten sein, muss man mit Kosten von 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter Dachfläche rechnen. Anschließend hat man jedoch ein komplett neues Dach, das sicherlich wieder die nächsten 30 bis 40 Jahre hält.

Muss eine Zwischensparrendämmung und eine Untersparrendämmung durchgeführt werden, muss man mit 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter Untersparrendämmung und 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter Zwischensparrendämmung rechnen, um die geforderten Dämmwerte zu erreichen. In der heutigen Zeit reicht leider die Zwischensparrendämmung allein nicht mehr aus.

Diese Arbeiten können mit ein wenig Geschick auch in Eigenleistung erbracht werden. So spart man sich die Kosten für den Handwerker und muss sich nur um das Dämmstoff kümmern.

Übernimmt man die Arbeiten in Eigenleistung, dann müssen die gedämmten Flächen mit Gipskartonplatten verkleidet werden. An Materialkosten für die Verkleidung und den Dämmstoff muss man mit ca. 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter rechnen. Lässt man dagegen die Verkleidung von einem Fachmann erstellen muss man inklusive des Verspachtelns mit 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Mit welchen Kosten muss man bei einer Kniestock-Anhebung rechnen?

Bei einem relativ flachen Dach ist der vorhandene Kniestock ebenfalls sehr niedrig. Unter Umständen kann der Kniestock für den Dachbodenausbau angehoben werden. In einem solchen Fall muss jedoch das komplette Dach abgetragen werden. Nach der Kniestock-Aufhebung erfolgt der komplette Aufbau des Dachstuhls sowie des Daches.

Zu den bekannten Kosten für die komplette Dachsanierung muss man die Kosten für den komplett neu errichteten Dachstuhl mit ca. 40 bis 60 Euro je Quadratmeter bei einem einfachen Dach addieren. Gleiches gilt für die Maurerkosten, die beim Aufstocken anfallen. Die Kosten für den Maurer richten sich dann nach der Höhe des erbauten Mauerwerks und dem damit verbundenen Aufwand.

In der Regel kann man für eine Kniestock-Anhebung bei einem Einfamilienhaus mit 10.000 bis 15.000 Euro rechnen. Ob sich die Kosten und der Aufwand tatsächlich lohnen, sollte man im Vorfeld genau abklären.

Welche Kosten fallen für Dachfenster an?

Bauherren fragen sich beim Dachbodenausbau nicht selten, wie viele Dachfenster sie benötigen. Diese Frage beantworte das Baurecht, denn nach geltender Landesbauordnung ist eine bestimmte Lichtflächengröße für Wohnräume vorgeschrieben.

In den meisten Bundesländern muss mindestens 1/8 der Raumgrundfläche eine Lichtfläche sein. Wohnt man in den Bundesländern Hessen, Baden-Württemberg, Saarland oder Rheinland-Pfalz, dann reichen auch 10 % der Raumgrundfläche. In Berlin werden Bauherren keine genauen Vorschriften gemacht, es wird lediglich Wert auf eine ausreichende Beleuchtung gelegt.

Letztendlich bedeutet dies, dass die gesamten Fensteröffnungen beim Dachbodenausbau zusammengerechnet mindestens ein Achtel bzw. ein Zehntel der Raumgrundfläche haben müssen. Zumeist haben Dachgeschosse jedoch schräge Wände, sodass Bauordnungen die Raumgröße anders definieren. Dies bedeutet, dass die Nutzfläche des Raumes nur die die Teile im Dachgeschoss betrifft, die eine Mindesthöhe von 2,40 Meter oder mehr erreichen. Für den Bauherren bedeutet dies, dass er Flächen unter den Dachschrägen, die weniger als 2,40 Meter hoch sind nicht zur Berechnung mit heranziehen muss.

Die Preise für Dachflächenfenster können sehr unterschiedlich ausfallen, denn sie sich richten sich zum einen nach der Größe und zum anderen nach dem Aufwand beim Einbau. Im Schnitt muss man bei einem einfach gestalteten kleinformatigen Dachflächenfenster mit Kosten von 400 bis 500 Euro inklusive dem Einbau rechnen. Bei einem größeren Dachflächenfenster können die Kosten auch leicht 3.000 oder mehr Euro betragen. Ausführliche Informationen zu den Kosten für Dachflächenfenster bekommt man beim Fachmann.

Kann man mit einer Dachgaube Raumhöhe und Lichtflächen schaffen?

Mit dem Einbau von Gauben kann man durchaus Raumhöhe und somit auch Lichtflächen schaffen. Jedoch muss auch an dieser Stelle gesagt sein, dass der Bau von Gauben im Vergleich mit einem großflächigen Dachfenster deutlich teurer ist. Für eine Gaube muss man inklusive des Einbaus mit Kosten von 7.000 bis 10.000 Euro rechnen.

Dennoch sind Gauben beim Dachbodenausbau manchmal sinnvoll, denn sie verbessern das Raumgefühl auf dem Dachboden. Sicherlich gehören Gauben zu den teuersten Lösungen beim Dachbodenausbau und lohnen sich daher nicht immer.

Welchen Kosten fallen für eine Zwischenwand und den Fußboden an?

Für eine Zwischenwand in Trockenbauweise muss man meist mit Kosten von 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter rechnen. Türen werden als Zwischentür gerechnet und kosten meist ca. 120 Euro inklusive Türzarge. Auch hier sind Preisabweichungen möglich.

Soll auf dem Fußboden Estrich verlegt werden, ist es ratsam Trockenestrich für den Dachbodenausbau zu verwenden. Der Trockenestrich ist zwar etwas teurer als normaler Estrich, kann dafür aber auch in Eigenleistung verlegt werden und produziert keine Baufeuchte, sodass der Estrich erst nach wochenlanger Trockenzeit begehbar ist. Für den zementgebundenen Trockenestrich mit den erforderlichen Zusatzmaterialien fallen im Schnitt 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter an.

Lässt man den Estrich vom Fachmann verlegen, müssen die Handwerkerkosten noch addiert werden. Plant man eine Fußbodenheizung, dann muss man auch mit deutlich höheren Kosten für die Estrichelemente rechnen. Systeme mit einer integrierten Fußbodenheizung zum Selbstaufbau kosten mindestens 100 Euro pro Quadratmeter.

Für den Fußbodenbelag können die Preise ebenfalls deutlich schwanken. Günstiges Laminat bekommt man ab ca. 10 Euro pro Quadratmeter. Für hochwertige Fußbodenbeläge wie robuste Fliesen muss man mit bis zu 50 Euro pro Quadratmeter rechnen. Lässt man den Fußbodenbelag vom Fachmann verlegen, kommen weitere 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter an Verlegekosten dazu.

Welche Kosten können beim Dachbodenausbau noch anfallen?

In jedem Fall müssen Kosten für das Verlegen von Stromleitungen sowie von Heizungs- und Sanitärleitungen beim Dachbodenausbau berücksichtigt werden. Für eine Elektroinstallation im Dachgeschoss muss man mit ca. 40 bis 70 Euro pro Quadratmeter rechnen. Weitere Kosten beim Dachbodenausbau entfallen auf das Streichen und Tapezieren der Wände sowie für individuelle Gestaltungen und Heizkörper.

Zusammenfassung

Der Dachbodenausbau bietet die attraktive Möglichkeit mehr Wohnraum in einem Haus zu schaffen. Vor dem Dachbodenausbau gilt es genau zu bedenken, wie das fertige Dachgeschoss aussehen soll. Die Kosten sollten daher exakt kalkuliert werden.

Artikelbild: style-photographs / Bigstock.com