Immobilienmarkt: Kompromiss bei Grundsteuer und andere Gesetzesänderung

Dem Immobilien- und Wohnungsmarkt stehen unruhige Zeiten bevor. So manche Gesetzesänderung kommt in den nächsten Monaten, die die Branche verändert wird. Allen voran steht die Neuregelung der Grundsteuer, bei der Bund und Ländern nun am vergangenen Freitag einen ersten Kompromiss erzielten.

Reform der Grundsteuer kann die Branche durcheinanderbringen

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig. Diesen Schluss des Urteils des Bundesverfassungsgerichts aus dem April 2018 hat für Aufsehen gesorgt. Die Einheitswerte, die nicht wie vorgesehen seit dem Jahr 1964 überprüft und aktualisiert wurden, widersprechen dem Gebot der Gleichbehandlung. Somit dürfen die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer dienen.

Hier ist jetzt der Gesetzgeber gefordert und unter Druck. Denn schon bis Ende des Jahres muss eine neue – verfassungskonforme – Datenbasis zur Berechnung der Grundsteuer formuliert werden. Die Finanzminister von Bund und Länder haben sich vergangenen Freitag nun auf ein erstes Eckpunktepapier zur Reform geeinigt.

Diese stellt ein Kompromiss aus der umfassenden Variante vom Finanzminister und der „Einfachgrund-Steuer“ dar, die beide bisher auf dem Diskussionstisch lagen. Der erste Vorschlag ist ein vom Wert unabhängiges Modell, bei dem sich die Grundsteuer an Größe und Fläche von Grundstück oder Gebäude orientieren soll.

Vor- und Nachteile

Der Vorteil wäre hier die einfache Berechnung. Ein Nachteil wäre die beispielsweise Gleichsetzung eines 150-Quadratmeter-Haus auf dem Land mit der 150-Quadratmeter-Stadtvilla im urbanen Zentrum. Als Alternative gibt es das wertabhängige Modell, bei dem sich die Grundsteuer am tatsächlichen Wert der Immobilie orientiert. Diese Berechnung sei sozialer und würde die Unterschiede zwischen Haus auf dem Land und der Stadtvilla besser berücksichtigen.

Die aktuelle Einigung sieht nun vor, dass Grundstückswerte, Alter und durchschnittliche Mieten zur Berechnung herangezogen werden. Doch die Befürchtungen sind groß, dass diese Berechnung eine höhere Grundsteuer bedeutet und damit Mietsteigerungen nach sie zieht. Das könnte den gesamten Immobilienmarkt durcheinanderwirbeln und weiter belasten.

Vor allem aus der Immobilienwirtschaft und von bayrischen Politikern kommen kritische Stimmen zum Kompromiss. Ab 2025 soll die Bemessungsgrundlage spätestens anders ausfallen.

Bund soll sich weiter am sozialen Wohnbau beteiligen

Änderungen muss es auch im sozialen Wohnungsbau geben. Entsprechend der Verfassung ist dies Ländersache, der Bund unterstützt bisher lediglich. Diese Kompensationszahlungen würden jedoch Ende 2019 auslaufen – eine weitere Beteiligung erfordert ebenso eine Änderung des Grundgesetzes.

Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat befasst sich bereits mit der geplanten Gesetzesänderung. Wichtig ist hierbei, dass die zusätzlichen Mittel vom Bund auch tatsächlich in den sozialen Wohnungsbau fließen – sie müssen zweckgebunden verwendet werden. Zudem sollen die Länder verpflichtet werden, dass sie die Bundesmittel in gleicher Höhe aus dem Landesetat aufstocken.

Wann welche Gesetzesänderung kommen wird, ist noch offen. Mehrere Ministerpräsidenten lehnen in der aktuellen Diskussion eine Einmischung des Bundes ab. Bis Ende des Jahres muss jedoch eine Entscheidung getroffen werden, die wegweisend für den sozialen Wohnungsbau sein kann.

Neuordnung des Mietspiegels

In vielen Städten und Kommunen wird der Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert. Gesetzlich festgelegt hat er eine Gültigkeitsdauer von vier Jahren. Auch das könnte sich 2019 ändern. Im Zuge des Mitrechtsanpassungsgesetzes hat der Bundesrat vorgeschlagen, diese auf sechs Jahre auszuweiten.

Eine entsprechend neue Gesetzesvorlage vom Bundesjustizministerium soll bereits in den nächsten Tagen in den Gremien diskutiert werden. Neben der Änderung der Gültigkeitsdauer soll auch eine gerichtsfeste Vereinheitlichung der Systematik innerhalb der Großstädte zukünftig Gerichtsstreitigkeiten verhindern.

Kommt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?

Die Grünen und die SPD fordern die Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf. Aktuell kommen Käufer und Verkäufer für die Maklercourtage auf. Mit der Änderung könnte das mehrheitlich die Verkäufer treffen: Wer den Makler zukünftig bestellt, soll ihn bezahlen. Auch die Maklercourtage soll mit zwei Prozent gedeckelt werden. Derzeit ist die Kostenfrage zudem noch Ländersache und somit unterschiedlich zwischen Bayern und Bremen.

Ein aktueller Antrag der Grünen liegt bereits im Bundestag vor und wird in den kommenden Wochen zur Diskussion kommen. Zahlreiche Immobilienmakler kämpfen gegen das Bestellerprinzip und wünschen sich eine Teilung der Courtage. Bereits 2015 wurde für Mietobjekte das bundesweite Bestellerprinzip eingeführt. In Ländern wie Frankreich, Niederlande und der Schweiz zahlt der Verkäufer in der Regel die Courtage.

Zusammenfassung

Gesetzesänderungen stehen bevor: Die neue Berechnung der Grundsteuer könnte die Mieten weiter steigen lassen. Jedoch soll der Bund im Gegenzug verstärkt beim sozialen Wohnungsbau mitreden dürfen. Der Mietspiegel soll länger gültig sein und Politiker fordern das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf.

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