Mietrecht: Das sind die neuen Regelungen für Mieter und Eigentümer ab 2019

Ab 2019 gibt es für Eigentümer und Mieter ein paar wichtige neue Regelungen. Diese sollen unter anderem dazu beitragen, dass Bewohner besser vor unnötigen Luxusmodernisierungen geschützt werden. Trotzdem sind Verbraucherschützer mit den neuen Regeln nicht ganz zufrieden.

Die Ziele der neuen Regelungen im Überblick

Die Bundesregierung hat ein paar Änderungen im Mietrecht beschlossen, die 2019 in Kraft treten. Im Wesentlichen verfolgen die neuen Regelungen drei Ziele:

1. Mieter sollen für Modernisierungen weniger Geld zahlen
2. Mieter sollen besser vor extremen Preiserhöhungen geschützt werden, die sie aus den Wohnungen verdrängen sollen
3. Mieter sollen sich einfacher gegen zu hohe Mieten wehren können

Demzufolge konzentrieren sich die Änderungen vor allem darauf, die Mieterhöhungen bei Modernisierungen zu reduzieren und die Mietpreisbremse noch einmal zu verschärfen. Bisher konnten Vermieter Maßnahmen zur nachhaltigen Energieeinsparung oder Wohnwertverbesserungen mit elf Prozent der Kosten im Jahr auf ihre Mieter umlegen. Ab jetzt soll das nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich möglich sein. Diese Absenkung ist bundesweit überall gültig.

Außerdem tritt eine Kappungsgrenze in Kraft. Sie besagt, dass die Miete auch nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nicht über drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden darf. Bei einer Ausgangsmiete von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter ist sogar nur ein Anstieg von maximal zwei Euro im Zeitraum von sechs Jahren zulässig.

Trotzdem gibt es von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund für die neue Regelung Kritik: Seiner Meinung nach könnten auch diese Beträge viele Mieter einfach nicht aufbringen. Der Umfang der Umlage sei noch viel zu hoch und weiterhin mit erheblichen Mietpreissteigerungen verbunden.

Bundesweite Verschärfung der Mietpreisbremse

Des Weiteren wurde bundesweit die Mietpreisbremse verschärft. Vermieter sind in Zukunft verpflichtet, den Mieter noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages schriftlich und unaufgefordert darüber in Kenntnis zu setzen, wie viel Miete der Vormieter gezahlt hat. Diese Pflicht hat der Vermieter aber nur, wenn er eine Miete verlangt, die über zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder wenn der Vermieter andere Ausnahmen der Mietpreisbremse nutzen will.

Sollte der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nachkommen, darf er nur die Miete verlangen, die nach der Mietpreisbremse maximal zulässig ist. Außerdem wurde neu in das Gesetz aufgenommen, dass Vermieter die Auskunft noch nachträglich erteilen können, sollten sie es vergessen haben. Dann dürfen sie aber erst nach zwei Jahren eine höhere Miete verlangen.

Auch für diese Regelung gibt es von Ropertz Kritik. Er bezeichnet die Änderungen als „zahnlosen Tiger“ und „halbherzig“. Zwar sorgten sie für mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse, bedeuteten für den Mieter aber keine wirklichen Verbesserungen. Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen, wird für Mieter aber in Zukunft auf jeden Fall einfacher sein. Bisher war eine sogenannte qualifizierte Rüge erforderlich, während jetzt eine einfache Rüge ausreicht.

Das kann zum Beispiel der Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“ sein. Anders verhält es sich, sofern der Vermieter eine der Ausnahmen nutzt und den Mieter darüber in Kenntnis gesetzt hat. Dann ist es erforderlich, dass sich der Mieter auf die tatsächlich erhaltenen Informationen bezieht, also qualifiziert rügt. Mieter können dabei nur jene Mieten zurückfordern, die nach der Rüge eingezogen wurden.

Wichtig ist bei der Mietpreisbremse auch, dass sie nur wirksam ist, wenn sie von der entsprechenden Landesregierung durch eine korrekte Rechtsverordnung realisiert wird.

Für angekündigte, aber nicht durchgeführte Modernisierungen drohen Strafen

Es gab in der Vergangenheit immer wieder Vermieter, die umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ankündigten, nur um Mieter wegen der drohenden Mietpreiserhöhung zur Kündigung zu drängen. Die eigentliche Modernisierung blieb aber aus. Dieses Verhalten kann künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit Geldbußen von bis zu 100.000 Euro bestraft werden.

Von einer Ordnungswidrigkeit wird ausgegangen, wenn die Baumaßnahmen, die angekündigt wurden, nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen werden oder nach Baubeginn mehr als zwölf Monate ruhen. Das gilt auch dann, wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung von wenigstens 100 Prozent ankündigt oder die Modernisierung so durchführt, dass es zu einer erheblichen Belastung des Mieters kommt. Dieses Verhalten wird in Zukunft als Pflichtverletzung betrachtet und kann auch zu Schadenersatzforderungen durch den Mieter führen.

Zusammenfassung

Ab 2019 gibt es für Mieter und Eigentümer einige neue Regelungen, die insbesondere überteuerte Modernisierungen und extreme Mietpreiserhöhungen betreffen. Obwohl Mieter damit finanziell entlastet werden sollen, kritisieren etliche Verbraucherschützer die neuen Richtlinien als nicht zielführend.

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