Wohnung Nebenkosten – Das sollten Sie als Mieter wissen

Die erste eigene Wohnung ist ein großer Schritt ins Erwachsenenleben. Mit Feuereifer machen sich junge Menschen Gedanken über Lage, Schnitt und Ausstattung des neuen Domizils. Doch es lohnt sich, auch einmal über die Nebenkosten nachzudenken. Gerade in den letzten Jahren sind die Betriebskosten von Wohnungen immer weiter gestiegen und werden inzwischen hinter vorgehaltener Hand als „zweite Miete“ bezeichnet. Wer sich hier bereits vor Abschluss des Mietvertrags über Heizkosten und Co. informiert, vermeidet unnötigen Ärger und kann eine Menge Geld sparen.

Was kosten die Nebenkosten einer Wohnung pro Quadratmeter?

Was darf der Vermieter als Nebenkosten abrechnen?

Die Miete für eine Wohnung besteht aus Kaltmiete und den Nebenkosten, die auch Betriebskosten genannt werden. Beides zusammen ergibt die Warmmiete, die mehr enthält als nur die Heizkosten. Grundsätzlich muss der Mieter nur die Nebenkosten zahlen, die im Mietvertrag vereinbart worden sind. Die Betriebskosten setzen sich zusammen aus variablen und fixen Nebenkosten. Die variablen Kosten orientieren sich am tatsächlichen Verbrauch, wie das bei Strom, Wasser oder Heizung der Fall ist. 

Zu den fixen Kosten zählen Grundsteuer, Hausmeister oder Schornsteinreinigung. Diese Kosten werden anteilig auf die Mietparteien umgelegt. Als Umrechnungsschlüssel wird dabei in der Regel die gemietete Wohnfläche genommen, manchmal aber auch die Personenzahl pro Mieteinheit. Die Höhe der variablen Kosten können Mieter durch ihr Verhalten beeinflussen, bei den Fixkosten geht das nicht. Folgende Kosten darf der Vermieter laut Gesetz in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen:

• Grundsteuer
• Heizkosten
• Wasserkosten
• Abwasser
• Fahrstuhl
• Straßenreinigung / Müllabfuhr
• Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Versicherungen
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel
• Einrichtungen für die Wäschepflege
• Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Üblich ist, im Mietvertrag eine feste monatliche Pauschale für die Nebenkosten zu vereinbaren, deren Höhe sich am Verbrauch des letzten Jahres orientieren sollte.

Wie günstig ist die angebotene Wohnung wirklich?

Um ein Wohnungsangebot besser einschätzen zu können macht es Sinn, Vergleichswerte heranzuziehen. Jedes Jahr gibt der Deutsche Mieterbund die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter bekannt. Für 2018 liegen die Kosten bei 2,17 Euro. Dies ist auf jeden Fall ein Anhaltspunkt um die Nebenkosten einer Wohnung zu veranschlagen.

Allerdings gibt es Unterschiede, denn in diesem Durchschnittspreis sind alle zulässigen Nebenkosten enthalten: Wenn ein Haus aber zum Beispiel keinen Fahrstuhl hat, sind die durchschnittlichen Kosten niedriger. Oder wenn der Hausmeister auch die Gartenarbeit übernimmt und das Treppenhaus reinigt. Auch gibt es regionale Unterschiede, zum Beispiel bei der Müllabfuhr oder der Grundsteuer.

Um eine leerstehende Wohnung besser vermieten zu können, geben manche Makler in den Wohnungsinseraten viel zu niedrig angesetzte Betriebskosten an. Der neue Mieter freut sich anfangs darüber günstig zu wohnen – doch das dicke Ende kommt mit der Jahresabrechnung. Hier zeigt sich erst, wie teuer das Wohnen wirklich ist. Darum sollte der zukünftige Mieter um Einsicht in die letzte Nebenkostenabrechnung bitten – ein fairer Vermieter wird sie gerne zeigen und den Mieter vor hohen Nachzahlungen bewahren.

Die Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung oder Erstattung?

Einmal im Jahr wird der tatsächliche Verbrauch mit den gezahlten Pauschalbeiträgen gegengerechnet und ausgeglichen – die Jahresabrechnung. Hat der Mieter zu viel gezahlt, bekommt er den Überschuss erstattet. Übersteigen dagegen die Kosten den bezahlten Betrag, muss er nachzahlen. Es sei denn, der Vermieter versäumt die Frist: er muss innerhalb eines Jahres nach Abschluss der Abrechnungsperiode, die im Mietvertrag vereinbart wurde, die Nebenkostenabrechnung erbringen. Ist er zu spät dran, muss der Mieter nicht zahlen. 

Es lohnt sich, die Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu prüfen, denn hier kommen immer wieder Fehler vor, die den Mieter unnötig Geld kosten. Bei Fragen zur Abrechnung, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, dem Mieter Einblick in die originalen Rechnungen zu gewähren.

Übrigens kann der Vermieter an einem explosionsartig angestiegenen Wasserverbrauch erkennen, dass eine zusätzliche Person eingezogen ist. Darum sollte der Mieter einen neuen Lebenspartner in der Wohnung, Nachwuchs oder Untermieter rechtzeitig beim Vermieter melden, um sich unnötigen Ärger zu ersparen.

So können Sie Nebenkosten sparen

Jetzt ist es passiert: Der Mieter hält die Jahresabrechnung in Händen und soll kräftig nachzahlen. Was er jetzt tun kann: Die Abrechnung sorgfältig prüfen, denn oft liegen Fehler vor. Die mieterfreundliche Online-Plattform Mineko behauptet sogar: „Wir haben über 10.000 Nebenkostenabrechnungen geprüft und konnten eine Ersparnis in 81% aller Fälle finden.“ Immer wieder vorkommende Fehler in der Jahresabrechnung von Nebenkosten sind:

• Reparaturkosten und Ersatzanschaffungen, die eigentlich der Vermieter zu tragen hat. 
• Bankgebühren, Zinsen, Telefon und Internet – diese werden separat je nach Anbieter und Tarif bezahlt. 
• Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus, die Sie mittragen sollen. 
• Falsche Angaben von Quadratmeterzahlen durch den Vermieter. 
• Doppelte Abrechnung von Posten durch den Vermieter. 
• Unter der Rubrik „Sonstiges“ werden alle denkbaren Kosten angeführt. 
• Die Reinigungsfirma kommt mehr als einmal die Woche. 
• Unnötige zusätzliche Mülltonnen, deren Abfuhr Sie übernehmen sollen. 
• Nachzahlungen bei Bruttomietverträgen, die nicht gerechtfertigt sind. 
• Alte Rechnungen des Vermieters. 

Aber auch, wenn der Vermieter ganz korrekt abgerechnet hat, kann der Mieter zur Reduzierung der Betriebskosten beitragen, indem er sparsam mit Wasser, Heizung und Strom umgeht. Alle Mieter sollten dazu angehalten werden, unnötig lange brennendes Licht im Treppenhaus zu vermeiden. Vielleicht kann die Mietergemeinschaft den Winterdienst übernehmen oder das Treppenhaus selbst reinigen?

Zu guter Letzt können Mieter die Nebenkosten teilweise von der Steuer absetzen, denn der Staat unterstützt haushaltsnahe Dienstleistungen. Steuermindernd sind alle Dienstleistungen – ohne Materialkosten – rund ums Haus. Diese können zu 20% abgesetzt werden. Bei 300 Euro Arbeitskosten im Jahr reduziert sich die Steuerlast dann um etwa 60 Euro.

Zusammenfassung

Nebenkosten sind eine nicht zu vernachlässigende Größe bei der Wohnungssuche. Hier erfahren Sie, was sich dahinter verbirgt, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie Sie die „zweite Miete“ so gering wie möglich halten.

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