So gehen Sie bei einer Mietminderung richtig vor

Stört unangenehmer Lärm? Funktioniert Heizung oder der Aufzug nicht? Oder gefährdet sogar Schimmel die Gesundheit? Das sind Gründe, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Doch Vorsicht: Diese muss richtig angegangen werden, dass sie nicht zur fristlosen Kündigung führt.

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Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen

Ist die Wohnung nicht zu 100 Prozent in Ordnung, muss der Mieter auch nicht zu 100 Prozent Miete zahlen. Dieser Grundsatz liegt der Mietminderung zugrunde. Liegt ein Mangel vor, kann der Mieter seine Zahlungen um einige Prozente verringern. Zu den häufigsten Gründen gehören dabei:

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung
Ruhestörung
kleinere Wohnung als im Mietvertrag angegeben (mehr als 10 Prozent)
Defekt technischer Geräte (z. B. Fahrstuhl, Wasserboiler)
Schäden an und im Haus (z. B. undichte Fenster, undichtes Dach, kaputtes Parkett)

Wichtig ist jedoch, dass der Mängel in der Wohnung erheblich ist. Ein kleiner Wasserfleck reicht nicht gleich aus, um einen Feuchtigkeitsschaden zu melden. Denn er schränkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein. Auch dürfen Mängel nur zur Mietminderung führen, wenn der Schaden nicht vom Mieter selbst verursacht wurde. So kann Schimmelbefall auch auf ein falsches Lüftungsverhalten der Bewohner zurückzuführen sein. Die Gründe zur Mietminderung sollten daher sorgfältig abgewägt und überprüft werden.

Unberechtigte Mietminderung kann schwerwiegende Folgen haben und sogar zur fristlosen Kündigung führen. Daher sollte eine Mietminderung nur bei größerem Ausmaß vorgenommen werden.

Ablauf: Darauf sollte für den Erfolg geachtet werden

Um eine Mietminderung richtig vorzunehmen, sollten die folgenden zehn Schritte befolgt werden, die das Mietrechtportal Mietrecht.org empfiehlt:

Tatsächliche Mangelüberprüfung.
Überprüfung, ob der Mangel erheblich die Gebrauchstauglichkeit mindert.
Unverzügliches Anzeigen des Mangels beim Vermieter.
Überprüfung des Zeitraumes: Lag der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vor?
Überprüfen der Kenntnis des Mangels.
Überprüfung, ob eine energetische Modernisierung vorgenommen wurde.
Festlegen des Zeitraumes der Mietminderung.
Festlegen der Art der Mietminderung.
Festlegen der Höhe der Mietminderung.
Schreiben an den Vermieter, in dem die Mietminderung erklärt wird.

Wer eine Mietminderung wegen eines Mangels vornehmen will, sollte immer an die Beweislast denken. Daher empfehlen sich Fotos der Schäden, Zeugen bei Ruhestörungen und sogar ein Lärmprotokoll. Ebenfalls ist die schriftliche Kommunikation der sichere Weg.

Lassen Sie Sorgfalt bei der Überprüfung walten

Ein Mangel liegt vor, wenn die sogenannte Istbeschaffenheit von der sogenannten Sollbeschaffenheit abweicht. Hier muss ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden, aber auch Vergleiche mit dem Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen können helfen. Doch nur, wenn der Mangel auch eine hohe Intensität aufweist, ist die sogenannte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt. Das bedeutet: Kann beispielsweise der Mangel leicht, schnell und mit wenigen Kosten beseitigt werden, so ist eine Mietminderung oft unberechtigt. Die Abweichung der tatsächlichen und im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche muss beispielsweise auch mindestens zehn Prozent betragen.

Ist der Mangel festgestellt und gleichzeitig erheblich, sollte der Mieter den Vermieter darüber unverzüglich informieren. Ohne diese Anzeige hat der Mieter kein Recht auf Mietminderung. Diese Information sollte immer schriftlich formuliert werden.

Bei Punkt 4 und 5 sollten Sachverständige mit ins Boot geholt werden. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss oder ist er ihm wegen seiner groben Fahrlässigkeit entgangen, so kann eine Mietminderung wiederum unzulässig sein. Hier wissen Experten genauer, welche Ausschlussgründe im Einzelfall gelten könnten. Trat der Mangel infolge einer Maßnahme ein, die der energetischen Modernisierung, kann ebenfalls eine Mietminderung ausgeschlossen werden. Jedoch ist nach Ablauf einer Dreimonatsfrist diese in solch einem Fall wieder möglich.

Höhe, Dauer und Information der Mietminderung

Wer sich der Rechtmäßigkeit einer Mietminderung sicher ist, sollte in den nächsten Schritten die Höhe, Dauer und Art der Mietminderung festlegen. Grundsätzlich kann der Zeitraum vom Eintreten der geminderten Gebrauchstauglichkeit bis hin zur Behebung festgelegt werden. Auch bei der Art gibt es mehrere Varianten: beispielsweise die nachträgliche Rückforderung, die Einbehaltung eines Prozentsatzes und die unter Vorbehalt gezahlte vollständige Miete, die dazu berechtigt, die Miete im Nachhinein zu mindern.

Wie viel Prozent der Miete bei einer Minderung nicht gezahlt werden kann, hängt von der Stärke des Mangels ab. Eine ausgefallene Heizung im Sommer ist weniger gravierend als ein Totalausfall im Winter bei Dauerfrost. Hier hat das Landesgericht Berlin in einem Einzelfall sogar schon eine Mietminderung um 100 Prozent für zulässig erklärt. Mietminderungstabellen im Internet sollten lediglich zur Orientierungshilfe dienen, sie basieren nicht selten auf Einzelfällen. Fragen Sie im Zweifel einen Fachmann!

Im letzten Schritt wird der Vermieter schriftlich über die Mietminderung informiert. Wichtig ist die Erklärung der Gründe. Dieses Schreiben kann zeitlich mit der Mietüberweisung erfolgen, ein Vermerk im Betreff der Überweisung ist jedoch nicht ausreichend. Auch kann das Schreiben die künftige Minderung im Voraus ankündigen.

Holen Sie sich einen Experten an die Seite. Mietervereine sind hier oft eine gute Anlaufstelle. Aber auch der Anwalt kann helfen und im Bedarfsfall die Vertretung übernehmen.

Zusammenfassung

Es gibt viele Gründe, warum eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Wichtig ist, den Grund zu beweisen und mögliche Ausschlusskriterien zu beachten. Daher sollte der Mangel vorher genauestens unter die Lupe genommen werden.