Nebenkostenabrechnung Grundsteuer – Wir bringen Licht ins Dunkel

Die jährliche Nebenkostenabrechnung führt immer wieder zu Unsicherheiten und Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Während auf der einen Seite die Höhe der geforderten Nachzahlungen in Frage gestellt wird, herrschen oft auch Zweifel daran, ob die aufgeführten Positionen überhaupt auf Mieter übertragbar sind. Insbesondere die Grundsteuer sorgt nicht selten für Irritationen auf Seite der Mietparteien, obwohl die Rechtslage in dieser Angelegenheit klar geregelt ist. Allerdings müssen Vermieter ein paar wichtige Details beachten, um die Grundsteuer auch wirklich umlegen zu können. Folgende informative Übersicht nennt die wichtigsten Fakten rund um die Thematik Grundsteuer, die als umlagefähige Steuerart in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen werden kann.

Begriffsdefinition Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuerart, die sich auf das Eigentum eines Grundstücks und eine mögliche Bebauung bezieht und von der jeweilig zuständigen Gemeinde erhoben wird. Die Grundsteuer – als so genannte Realsteuer – entfällt auf alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz.

Im Falle eines Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, die Grundsteuer – als umlagefähige Nebenkostenart – von seinem Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung einzufordern. Dies gilt allerdings nur, wenn diese Klausel in den Mietvertrag integriert wurde.

Diesbezüglich reicht es seitens des Vermieters aus, sich im Mietvertrag auf den Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu beziehen. Noch eindeutiger und sinnvoll, da leichter nachvollziehbar, ist eine entsprechende und eindeutig formulierte Regelung im Mietvertrag, die wie folgt lauten könnte: „Der Mieter trägt die für das Gebäude anfallende Grundsteuer anteilig entsprechend der Wohnfläche seiner Mietwohnung.“

Die Berechnung der Grundsteuer

Für Eigentümer gilt: Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Hebesatz, der vom Gemeinderat festgelegt wird und nach dem vom Finanzamt festgesetzten Einheitswert der Immobilie. Das Bewerten des Grundstücks erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Die Grundsteuer bezieht sich ausschließlich auf die Beschaffenheit und den Wert des Grundbesitzes, so dass sie objektbezogen strukturiert ist. Da der Gebäudewert die Steuerfestlegung erhöht, zahlen Besitzer für unbebaute Grundstücke weniger Grundsteuer.

Für Mieter gilt: Als übliche Grundlage zur Berechnung der anteiligen Grundsteuer dient der Flächenmaßstab, der als gesetzlicher Maßstab (Paragraph 556 a Absatz 1 BGB) gilt, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Häufig finden sich in vorgefertigten Mietverträgen Formulierungen wie „Die Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses umgelegt.“

Juristische Rahmendaten und begriffliche Abgrenzung

Insgesamt werden in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) 17 Nebenkostenarten genannt, die auf die einzelnen Mietparteien umlagefähig sind. Die Grundsteuer – als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks – wird im Paragraph 2 Ziffer 1 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig eingestuft. Neben der ausdrücklich erwähnten Grundsteuer können auch noch regionale Abgaben (z. B. Deichabgabe) anfallen.

Während im Wohnraummietrecht die Grundsteuer B (baulich) maßgebend ist, handelt der Agrarbereich mit der Grundsteuer A (agrarisch). Im Gegensatz zum freien Wohnraum wird beim preisgebundenen Wohnraum die Grundsteuer nach der Wohnfläche (§ 20 NMV 1970) umgelegt. Bei freiem Wohnraum kann der Verteilerschlüssel frei vereinbart werden.
Rechtliche Grundlagen der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Betriebskostenverordnung (BetrKV)
• Betriebskostenkatalog
• Grundsteuergesetz (GrStG)
• Bewertungsgesetz (BewG)
• Grundsteuer: § 2 Ziffer 1 BetrKV
• Flächenmaßstab: § 556 a Absatz 1 BGB

Gewerbeeinheit plus Privatwohnung – Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung

In gemischt genutzten Wohnanlagen, die auf einer Wohnung und auf einer Gewerbeeinheit basieren, hat der Mieter Anspruch auf eine Aufteilung der Grundsteuer. Dadurch wird gewährleistet, dass nur der Teil auf seine Wohnung umgelegt wird, der auf die privat genutzten Wohnräume fällt.

Der Anspruch auf Aufteilung der Grundsteuer seitens des Mieters ergibt sich daraus, dass der Vermieter Gewerbeeinheiten häufig teurer als Wohnraum vermieten kann, was wiederum – über eine Beeinflussung des Einheitswertes – zu einer höheren Grundsteuer führt.

Rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer

Erhöhungen und Nachforderungen aufgrund einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer führen ebenfalls häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Um Klarheit zu schaffen, lohnt sich ein Blick auf die Mietrechtsreform. Die Grundsteuer kann von der Gemeinde rückwirkend festgesetzt werden. Ist eine Erhöhung zu erwarten, kann der Vermieter – im Rahmen der Nebenkostenabrechnung – einen Erhöhungsvorbehalt einbeziehen. Diese Rückwirkungsklausel kann bereits im Mietvertrag aufgenommen werden.

Der Vermieter kann nur solche Erhöhungen rückwirkend geltend machen, die nicht älter als zwölf Monate sind – bzw. die seit Beginn des der Nebenkostenabrechnung vorausgegangenen Kalenderjahres angefallen sind (Paragraph 560 Absatz 2 BGB). Darüber hinaus muss der Vermieter seinen Mieter innerhalb von drei Monaten, nachdem er von der Erhöhung der Grundsteuer unterrichtet wurde, informieren.

Werden die zeitlichen Aspekte der rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer – maximal zwölf Monate alt und eine rechtzeitige Information des Mieters – nicht erfüllt, muss der Mieter die Erhöhung nicht zahlen.

Zusammenfassung

Die Grundsteuer, die sich auf das Eigentum eines Grundstücks und eine mögliche Bebauung bezieht, wird von der zuständigen Gemeinde erhoben. Während Vermieter auf eine eindeutige Formulierung zur Erhebung der Grundsteuer im Mietvertrag achten – oder sich zumindest auf den Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung beziehen sollten -, braucht der Mieter die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht zu zahlen, falls dies nicht vereinbart wurde.

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