Nebenkosten der Wohnung: So behalten Sie den Überblick

Bei der Thematik Nebenkosten gibt es immer wieder Unsicherheiten, welche Posten tatsächlich dazu gehören. Hinzu kommt, dass es laut Mieterbund häufig fehlerhafte Abrechnungen gibt, die zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen können. Insbesondere private Vermieter sind sich selbst oft nicht im Klaren darüber, welche Kosten sie auf ihren Mieter umlegen können.

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Entsprechend muss nicht unbedingt ein böser Wille hinter zu hohen Nebenkostenabrechnungen stecken. Um Konflikte zu vermeiden, liegt es in der Hand von Privatvermietern, sich genau zu informieren, welche Zahlungen nicht übertragbar sind. Übrigens müssen Nebenkosten nur dann gezahlt werden, wenn diese im Mietvertrag verankert sind. Um Licht ins Dunkel zu bringen, haben wir für Sie die wichtigsten Fakten rund um das Thema Wohnungsnebenkosten informativ zusammengetragen.

So setzen sich die Wohnungsnebenkosten zusammen

Wer auf der Suche nach einer Mietwohnung ist, muss beim Finanzierungscheck beachten, dass zusätzlich zur Miete noch die jeweiligen Nebenkosten anfallen. In der Betriebskostenverordnung ist genau geregelt, welche Anteile der Vermieter von seinem Mieter einfordern kann. Während bei Bruttomieten oder fest angesetzten Pauschalen die Nebenkosten für Wohnungen bereits enthalten sind, kommen auf den Mieter neben der so genannten Kaltmiete noch Neben- bzw. Betriebskosten zu.

Bei den Betriebskosten handelt es sich um regelmäßig anfallende Kosten zum Betrieb eines Grundstücks oder eines Hauses. Diese basieren unter anderem auf Abschlägen für Heizung und Wasser, für die Müllentsorgung und Straßenreinigung, für Grundsteuer sowie Hausmeisterleistungen. Darüber hinaus kann der Vermieter auch spezielle Leistungen – beispielsweise die Bekämpfung von Ungeziefer – abrechnen.

Begriffliche Abgrenzung – Nebenkosten versus Betriebskosten

Auch wenn die Betriebskosten umgangssprachlich häufig mit den Nebenkosten gleichgesetzt werden, handelt es sich bei Letzteren streng genommen um die Oberkategorie, die sich aus den laufend anfallenden Betriebskosten – zum Beispiel für die Müllentsorgung – und den unregelmäßigen Kosten zusammensetzt. Zu den sporadisch anfallenden Positionen würde beispielsweise die oben genannte Leistung der Schädlingsbekämpfung zählen.

Die Nebenkosten einer Wohnung auf einen Blick:

Abschläge für Heizung
Kosten für Wasser
Müllentsorgung
Gartenpflege
Straßenreinigung
Grundsteuer
Hausmeister-Service
Gebäudereinigung
Kosten für einen Aufzug
Schornsteinreinigung

Rechtlicher Hintergund – Juristische Rahmendaten für Wohnungsnebenkosten

In Paragraph 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) werden Betriebskosten definiert als diejenigen Aufwendungen, die dem Wohnungs- bzw. Hauseigentümer – durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes – fortlaufend entstehen. Für eine detaillierte Bestimmung der umlagefähigen Nebenkosten ist laut BGB ein Blick in die Betriebskostenverordnung (BetrKV) – insbesondere auf den Betriebskostenkatalog des Paragraphen 2 BetrKV – sinnvoll. Insgesamt gibt es übrigens 17 Nebenkostenarten, die auf den Mieter umlegbar sind. Da an erster Position die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ genannt werden, zu denen auch die Grundsteuer gehört, darf diese in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden.

Allerdings kann im Einzelfall geprüft werden, ob Abschläge für die Grundsteuer auch im Mietvertrag vereinbart wurden. Diesbezüglich sollte diese Position – als umlagefähige Nebenkostenart – idealerweise ausdrücklich aufgelistet sein, auch wenn es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs ausreichend ist, die umlegbaren Nebenkosten durch einen Verweis auf Paragraph2 BetrKV aufzuführen.

Tipps und Tricks zur Nebenkostenabrechnung

Mieter sollten sich ausreichend Zeit nehmen und ihre jährliche Abrechnung unbedingt genau prüfen, um nicht Gefahr zu laufen, zu viel zu zahlen. Falls das Mietverhältnis nicht innerhalb eines Kalenderjahres begonnen hat, beträgt der Abrechnungszeitraum generell zwölf Monate. Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich erfolgen und sollte so gestaltet sein, dass sie für den Mieter nachvollziehbar ist. Der Vermieter hat zur Erstellung ein Jahr Zeit; dies entspricht dem zeitlichen Aspekt, den der Mieter wiederum nutzen kann, Einspruch – beim Zweifeln der Korrektheit – zu erheben. Diesbezüglich ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter auf Wunsch Bescheinigungen, Rechnungen oder Verträge zur Verfügung zu stellen.

Bei Mehrparteienhäusern gilt: alle Posten der gesamten Kosten – sowie der jeweilige Anteil des Mieters – müssen aufgeführt werden. Nicht zuletzt muss aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen, auf welchem Schlüssel – beispielsweise die Wohnfläche – die Umlegung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien basiert.

Der Betriebskostenspiegel: Orientierungshilfe für Mieter

Um zu überprüfen, ob die Nebenkosten einer Wohnung realistisch sind, können Mieter den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zur Hilfe nehmen. Zeitlich herausfordernd, aber ebenfalls empfehlenswert, um zu viel gezahlte Wohnnebenkosten zu vermeiden: Vergleichen Sie Ihre aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres. Insbesondere unerwartete Erhöhungen bei einzelnen Posten und feste Größen – wie die Wohnfläche – sollten fokussiert werden.

Nicht umlegbare Nebenkosten für Wohnungen

Es sind nur solche Nebenkosten durch den Mieter zu tragen, die in direkter Verbindung zum Mietshaus stehen. In diesem Zusammenhang sind Verwaltungsgebühren für Telefonate und Schriftverkehr oder Ausgaben für die Hausverwaltung nicht auf den Mieter übertragbar; auch dann nicht, wenn dies im Mietvertrag als entsprechende Klausel verankert ist. Gleiches gilt für Instandhaltungskosten bzw. die Beseitigung von Mängeln – zum Beispiel in Folge von Witterungseinflüssen -, die ihm Gegensatz zu Wartungsarbeiten alleine Sache des Vermieters sind. Diesbezüglich sind Hausmeisterarbeiten wie das Reparieren einer Wohnungstür nicht umlegbar, allerdings die Treppenhausreinigung oder die Gartenpflege. Ebenfalls auf die Mieter übertragbar sind die jährliche Überprüfung der Heizung, jedoch ist der Vermieter für das Bezahlen einer Heizungsreparatur allein verantwortlich.

Die umlegbareren Versicherungen des Vermieters auf den Mieter richten sich je nach Art des jeweiligen Versicherungsschutzes. Während eine Gebäudeversicherung für das Wohnhaus auf die einzelnen Mieterparteien umgelegt werden kann, gilt dies beispielsweise nicht für einen möglichen Rechtschutz des Vermieters.

Zusammenfassung

Bereits vor einem Mietverhältnis den Mietvertrag bezüglich der Nebenkosten einer Wohnung unter die Lupe nehmen und sich – für einen besseren Überblick – an dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes orientieren. Bei offenen Fragen die Betriebskostenverordnung zu Hilfe nehmen. Es lohnt sich, die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres vergleichen, um sich vor zu hohen Nachzahlungen zu schützen.