Wann Bauherren das Widerrufsrecht ihrer Baufinanzierung verwenden können

Als Bauherr stehen Sie stets zwischen den Fronten, verschiedene Forderungen und Ansprüche werden an Sie herangetragen. Zum einen durch Bauunternehmer, phasenweise Abnahmen und Abschlagszahlungen. Zum anderen durch den Finanzierungspartner, im Regelfall eine Bank, die umfangreiche Angaben, Unterlagen und Belege einfordert. Ist all dies erst einmal geglückt, reizt der Blick auf die genauen Vertragsbedingungen nicht unbedingt – lieber soll es so laufen, wie es das seit Längerem tut.

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Dass Bauherren jedoch eine realistische Chance haben, aus Baufinanzierungen mit unzureichendem Widerrufsrecht auszutreten, hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) dargelegt. In diesem Beitrag erhalten Sie alle wichtigen Hintergrundinformationen und Anleitungen zum Thema.

Verbraucherzentralen: Bis zu 80 Prozent der Verträge mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungen

Seit Längerem führen verschiedene Verbraucherzentralen Musterklagen gegenüber Banken. Im Kern geht es meist immer um fehlerhafte oder einseitige, demnach rechtswidrige Formulierungen in Baudarlehensverträgen. So klar, wie die Sache zunächst scheint, ist das Ganze allerdings nicht. Selbst Ombudsleute, also pro forma unabhängige Schiedspersonen, haben in Einzelfällen zugunsten des Kreditinstitutes entschieden. Private Banken, Volks- und Raiffeisenbanken, aber auch Sparkassen sowie Öffentliche Banken und die Bundesbank selbst, haben hierzu eigene Institutionen etabliert.

Im Kern geht es darum, dass das Gesetz Ihnen als Kreditkunden das Recht auf Widerruf einräumt. Hierbei gilt eine Frist von 14 Tagen, beginnend mit dem rechtswirksamen Abschluss des Kreditvertrages. Als Formvorschrift ist die Schriftform verpflichtend, schon allein aus Nachweisgründen. Etwaige Begründungen oder gar spezielle Formulierungen sind nicht notwendig. Über all dies, also Ihr Widerrufsrecht sowie die Form und die daraus resultierenden Konsequenzen, muss seitens der Bank umfassend und in schriftlicher Form informiert werden. Dass dies in den wenigsten Fällen geglückt ist, belegen jüngste Erhebungen der Verbraucherzentralen.

Das Gesetz kennt keine speziellen Fristen, die dazu führen würden, dass fehlerhafte Widerrufsbelehrungen nach x Jahren nicht mehr moniert werden könnten. Es ergibt sich, gerade bei älteren Verträgen, ein möglicher Erstattungsanspruch im fünf- oder gar sechsstelligen Bereich.

Wann vom Widerrufsrecht Gebrauch machen?

Das 14-tägige Widerrufsrecht gilt gemäß BGB (§§ 495, 355) für all jene Kreditverträge, die Sie als Verbraucher mit einem Unternehmen geschlossen haben. § 13 BGB macht insofern Ausnahmen, dass diese Regelungen nicht für Finanzierungen gelten, die gewerblich bestimmt oder im Rahmen einer Selbständigkeit aufgenommen werden. In bestimmten Fällen trifft dies auch auf Förderdarlehen zu, die weit unterhalb der marktüblichen Konditionen für Wohnzwecke aufgelegt wurden. Da dies etwa bei Modernisierungen oder energetischen Sanierungen üblich ist, betrifft es in den meisten Fällen dennoch nur einen geringfügigen Anteil an der Gesamtkreditsumme.

Eine längere Widerrufsfrist gilt, wenn wichtige Informationen im Vertrag fehlen. Sind keine eindeutigen Angaben zur Vertragslaufzeit, dem Darlehenszins oder der Höhe des Darlehens zu finden, beginnt die Widerrufsfrist zunächst nicht. Erst dann, wenn all jene elementaren Angaben nachträglich aufgenommen wurden, gilt die übliche 14-tägige Widerrufsfrist. Sie verlängert sich gar auf einen Monat, was insofern den Ausschlag geben kann (vgl. § 492 Abs. 6 BGB).

Tipps für die Praxis

Art und Umfang der fehlerhaften Widerrufsbelehrungen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Es gilt daher stets den Einzelfall zu prüfen. Diverse Verbraucherzentralen bieten eine umfassende, gesicherte Überprüfung im Bereich von etwa 50 bis 70 EUR. Sie halten zudem Musterformulare parat, die Ihnen einen wirksamen Widerruf ermöglichen.
Fehlerhaft ist ein Darlehensvertrag auch dann, wenn nicht ersichtlich wird, wie sich eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt berechnet. Sie wird dann fällig, wenn Sie vor Ablauf des Vertrages kündigen. Sofern diese Berechnungsmethode nicht bei Vertragsabschluss angegeben war, ist eine Entschädigungszahlung nicht statthaft (vgl. § 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art 247 EGBGB § 7).
Die Textform ist einzuhalten, das Gesetz gibt hierzu jedoch keine weiteren Ausführungen. Statthaft sind deshalb Brief- oder Faxsendungen, selbst eine E-Mail kann unter Umständen ausreichend sein. Aus Gründen der besseren Nachweisbarkeit empfiehlt sich jedoch ein Einschreiben mit Rückschein.
Die wesentlichen Gründe für eine falsche Widerrufsbelehrung haben Gerichte in zwei Situationen dargelegt. Einerseits dann, wenn nicht eindeutig ist, wann genau das 14-tägige Widerrufsrecht beginnt. Andererseits in Fällen, wo nicht abschließend oder gar fehlerhaft über die Folgen eines solchen Widerrufs informiert wurde. Im Jargon ist vom „Widerrufs-Joker“ die Rede, da ein erfolgreicher Widerruf mit der Erstattung weitreichender Gebühren verbunden ist. Betrachtet wurden solche Immobiliendarlehensverträge, die nach dem 1. November abgeschlossen wurden.

Die Folgen eines erfolgreichen Widerrufs

In den Fällen, wo ein wirksamer Widerruf erklärt wurde, darf das Kreditinstitut Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Generell gilt jedoch der Grundsatz, dass dem Darlehensgeber der Schaden erstattet werden muss, welcher ihm aufgrund der vorzeitigen Vertragsauflösung entstanden ist. Allerdings gibt es hierzu keine eindeutige, anwendbare Rechtsprechung. Das bezieht sich einerseits auf die Berechnungsgrundlagen und ihre Methodik. Zum anderen bieten sich mit Aktiv/Aktiv- beziehungsweise Aktiv/Passiv-Methoden gleich zwei Szenarien an. Bei Letzterem ist es äußerst unvorteilhaft für den Kunden, da der Vergleich etwa mit der Neuanlage in Pfandpapieren angestellt wird. Und diese liegen in der Regel unter den üblichen Kreditkonditionen.

Problematisch sind solche Fälle, in denen Banken auf ein Muster zurückgriffen, das der Anlage 2 zum § 14 Abs. 1 BGB-InfoV entspricht. Ist diese Widerrufsbelehrung „in jeder Hinsicht“, sprich „inhaltlich“ sowie aufgrund der „äußeren Gestaltung“ vollständig, so ist nach Auffassung des BGH eine sogenannte „Gesetzlichkeitsfiktion“ anzunehmen. Das bedeutet konkret, dass zwar im gleichen Schritt eben jenes „Musterformular“ als nicht gesetzeskonform erklärt wurde – es aber dennoch den gesetzlichen Anforderungen genügt.

Der Gesetzgeber hat im Laufe der Jahre diverse Formulierungen in besagtem „Musterformular“ geändert, zum Teil lag überhaupt kein gesetzlicher Anhang vor. In der Praxis sind Fälle bekannt, wo Jahre später noch Musterbelehrungen auf Basis des damaligen Stands in Verträge aufgenommen wurden. Hierbei kann es sich um unzureichende Widerrufsbelehrungen handeln.

Fazit

Die Komplexität der Sachlage, auch aufgrund uneinheitlicher Rechtsprechung und der Tangierung diverser Rechtsvorschriften, erfordert die Überprüfung seitens eines Fachanwalts. Nur dieser ist in der Lage, alle Aspekte einer juristischen Prüfung zu unterziehen und das weitere Vorgehen zu besprechen. Mittlerweile gibt es sogar Quick-Checks im Internet, die Ihnen in wenigen Schritten eine Einschätzung zur Thematik geben. Sie ersetzen aber keine individuelle Einzelfallbetrachtung.

Es empfiehlt sich, mit Nachdruck gegen die Bank vorzugehen und bei eindeutiger Sachlage auf Kompromisse zu verzichten. Der Rechtsweg verspricht hier eine Lösung.

Zusammenfassung

Darlehensverträge, die ab 01. November 2002 abgeschlossen wurden, enthalten in weiten Teilen unzureichende Widerrufsbelehrungen. Verbraucherschützer haben diverse Ausprägungen analysiert und empfehlen eine unabhängige Prüfung. In Einzelfällen sind hohe Entschädigungen zugunsten des Kunden möglich.