Mieterhöhung und Mietkürzung – was man wissen muss

Deutschland befindet sich derzeit in einem für Investoren sehr interessantem Marktstadium, da immer mehr Altbauten umfunktioniert oder saniert werden und hieraus in etablierten Quartieren sogenannte Luxuswohnungen entstehen können. Diese heben das allgemeine Mietpreisniveau, womit mittelfristig praktisch jeder Mieter die Auswirkungen dieser Entwicklungen zu spüren bekommen wird. Allerdings gibt der Gesetzgeber auch hier eine gewisse Handlungsfreiheit an den Vermieter, die im Rahmen der durch diverse Maßstäbe definierten Grenzen erfolgen muss. Von Bedeutung sind letztlich vor allem die Ursachen und Begleitumstände von Mieterhöhungen und Mietkürzungen, wobei bei Letzterem die Lage für den Mieter nicht immer einfach und überschaubar ist. Erste Anhaltspunkte bieten hier sicherlich die von deutschen Gerichten gesprochenen Urteile, wie etwa bei bestimmten Mängeln oder Defiziten zu handeln ist.

Mieterhöhung ist an enge Vorgaben gebunden

Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, im Laufe des jeweiligen Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete an allgemeine Preissteigerungen zu binden respektive diese daraufhin umzusetzen. Wichtig zu wissen ist dabei, dass sämtliche Mieterhöhungen grundsätzlich der Zustimmung des Mieters bedürfen. Bleibt diese aus, kann mitunter auf Zustimmung geklagt werden. Im Regelfall gilt aber das Sonderkündigungsrecht, was größtenteils auch von Betroffenen wahrgenommen wird.

• Die §§ 558 bis 558e BGB regeln eindeutig, nach welchen Maßstäben eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich ist. Ortsüblich ist demnach das, was in der betreffenden Gegend für eine vergleichbare Wohnung im Schnitt in den letzten vier Jahren gezahlt wurde. Der Mietspiegel sollte dem Schreiben beiliegen, womit man selbst die Einordnung und Erhöhung nachvollziehen kann – es besteht allerdings keine Verpflichtung zum Übersenden, denn alles Datenmaterial ist bei der zuständigen Verwaltung frei zugänglich.
• Eine erste Hürde ist zunächst dadurch zu nehmen, dass ein Abstand von 15 Monaten zur letzten Mieterhöhung eingehalten werden muss. Als Maßstab gilt hier der Zeitpunkt der Mieterhöhung, nicht der Zeitpunkt der reinen Ankündigung. Die Miete darf dabei allerdings um maximal 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren steigen.
• Zu klären gilt es dann, ob mit der schriftlichen Ankündigung auch alle Formalien eingehalten werden. Eine klare und eindeutige Begründung ist unabdingbar für eine wirksame Erhöhung.
• Existiert für die Gemeinde aufgrund ihrer nur geringen Größe womöglich kein eigener Mietspiegel, dann können drei vergleichbare Wohnungen benannt werden. Vergleichbar bedeutet in diesem Zuge eine kompakte Übereinstimmung hinsichtlich Ausstattung, Größe und Lage. Der jeweilige Mieter muss benannt werden, allerdings erwächst hieraus kein Anrecht auf Besichtigung und Kontrolle.
• Besonderheiten gelten, wenn die Wohnung zuvor modernisiert wurde und daraufhin eine Erhöhung stattfand. Das stellt leider kein Hindernis dar, die Miete dennoch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Die oben genannte Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren gilt explizit nicht für Erhöhungen durch Modernisierung.
• Die Überlegungsfrist, also eine Bedenkzeit für die Mieterhöhung, beträgt in der Regel zwei Monate plus die Differenz zum Monatsende vom Zeitpunkt der Ankündigung. Diese Frist gilt zugleich für die Wahrung des Sonderkündigungsrechts. Die Zustimmung ist jedoch an keine besonderen Formen gekoppelt, sie kann auch mündlich oder stillschweigend erfolgen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die höhere Miete auch tatsächlich gezahlt wird.

Die Sonderfälle bei Staffelmiete und Modernisierung

Handelt es sich beim Mietvertrag um eine sogenannte Staffelmiete, stehen die Mietpreiserhöhungen der nächsten Jahre also schon bei Vertragsunterzeichnung fest, dann gelten Sonderregeln für Vermieter. Die Regelung mit der 20 Prozent Erhöhung binnen drei Jahren ist außer Kraft gesetzt, sodass auch kein Bezug auf etwaige Vergleichsmieten genommen werden kann. Auch bei der Indexmiete gibt es diesen Passus nicht, hier gilt allein die jährliche Inflationsrate.

Relativ problematisch kann es bei einer Modernisierung werden, denn manchmal ist diese nicht von einer reinen Instandhaltung zu trennen. Eine Aufwertung, beispielsweise durch die Installation eines Fahrstuhls oder durch die Errichtung von Balkonen, gilt zweifelsfrei als Modernisierung. Man muss sich deshalb fragen, wie eine Instandhaltung als klassisches Pendant in dieser Konstellation definiert wird. Der Grundsatz lautet: Tritt eine Verbesserung für den Mieter ein, dann handelt es sich dabei um eine Modernisierung.

Wird also lediglich ein Defekt in der Wohnung behoben, ein kaputtes Fenster beispielsweise, dann ist das ausschließlich die Erfüllung einer Vertragspflicht. Eine energetische Sanierung ist allerdings eindeutig als Modernisierung respektive als Verbesserung eingestuft, weil hierdurch Heizkosten eingespart werden können. Nach entsprechenden Urteilen gilt diese Einstufung auch dann, wenn Kosten für die Sanierung und das betreffende Einsparpotential wesentlich auseinanderliegen. Wie dem auch sei, die Umlage auf die Miete kann pro Jahr bis zu elf Prozent betragen, und zwar auf die Nettojahresmiete bezogen. Ausnahmen gelten dann, wenn durch öffentliche Fördermittel der Eigenanteil geringer ausfällt.

Mietkürzung bei Mängeln und dergleichen

Die Mietkürzung ist ein auch rechtlich definiertes Mittel, um einseitigen Belastungen durch Vermietern die passende Reaktion folgen zu lassen. Im Regelfall wird es um Mängel gehen, die nach Ansicht des Mieters zu einer Mietkürzung berechtigten. Hier sollte man sich allerdings nicht zu stark engagieren, denn es gibt klare Grundsätze und Grundzüge dessen, was als Mietmangel gilt und was nicht. Im Extremfall wird hierdurch die Kündigung riskiert und die Gefahr in Kauf genommen, mit Nachforderungen des Vermieters konfrontiert zu werden. Auch die Gerichte beschäftigen sich nicht selten mit derlei Fällen, was uns in diesem Fall aber einige Anhaltspunkte gibt, was rechtlich in Ordnung und was eher einseitig beschränkt ist.

Ganz wichtig ist, dass nicht unmittelbar nach Entdecken des Mangels die Zahlung der Miete eingestellt wird. Hier gilt die an anderer Stelle bereits erläuterte Regel, dass der Vermieter bei Verzug von zwei Monatsmieten problemlos die fristlose Kündigung aussprechen kann. In einigen Fällen kam es sogar dazu, dass Mängel verschwiegen wurden und dadurch nicht rechtzeitig behoben werden konnten, sodass man sich später mit einer Schadenersatzforderung konfrontiert sah.

• Am Anfang steht die dokumentierte Anzeige des Schadens, denn dem Vermieter muss grundsätzlich die Gelegenheit zur Ausbesserung oder Beseitigung des Mangels gegeben werden. Hier ist wichtig zu betonen, dass auch solche Beeinträchtigungen einen Mangel darstellen können, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen. Klassische Beispiele hierfür wären Kneipenlärm oder Baustellen in näherer Umgebung. Gerichte unterscheiden hier zwischen neuen und bekannten Defiziten, über die man als Mieter beim Einzug schon Kenntnis besaß.
• Nehmen Sie das Wohnungsübergabeprotokoll zur Hand und schauen nach, welche Mängel bereits beim Einzug vorhanden waren. Regelmäßig werden Schäden wie etwa Feuchtigkeitsflecken nicht in dem Maße als Minderungsgrund anerkannt, da sie bei einer ordnungsgemäßen Inaugenscheinnahme beim Einzug hätten erkannt werden können. Hier sehen Sie, ob der Vermieter gegebenenfalls die Ausbesserung dokumentierter Mängel zugesagt hat.
• Da es häufig Überschneidungen gibt, sollte man Zahlungen vom Moment der Bekanntmachung nur unter Vorbehalt leisten. Diese Art von Ultimatum gilt als legitimes Druckmittel und bewirkt, dass später gar mehrere Monatsmieten rückwirkend geltend gemacht werden können. Dieser Schritt muss nicht, ebenso wie eine direkte Mietkürzung, mit dem Vermieter abgesprochen oder gar von ihm genehmigt werden. Es ist aber situationsbedingt dem Anstand geschuldet, die nächsten Schritte offen und ehrlich zu kommunizieren.
• Bei Mietkürzungen sollte auf die Hamburger Tabelle zurückgegriffen werden, um den Anteil der Warmmiete anhand der Vergleichswerte zu wählen. Gerichtsurteile bieten zwar immer nur Anhaltspunkte, denn schließlich werden sie in jedem Einzelfall separat entschieden, zeigen dem Vermieter aber auch eine fundierte Kenntnis der gegenwärtigen Rechtsprechung.
• Anerkannt ist das Vorgehen, beim Ausbleiben der Reparatur oder Ausbesserung, mit drastischen Sanktionen fortzufahren. Das Drei- bis Fünffache der bereits vorgenommenen Kürzung kann zudem einbehalten werden. Bei einer Miete von 400 Euro und einer Kürzung von zehn Prozent sind somit bis zu weitere 200 Euro im Rahmen möglich. Klar ist aber auch, dass die Differenz direkt nach Erledigung der Ausbesserung wieder nachgezahlt werden muss.

Als allerletztes Mittel gilt im Übrigen die fristlose Kündigung, bei der auch kein Nachmieter gestellt werden muss. In jedem Fall ist aber eine Beratung durch Verbraucherverbände, Mieterschutzbunde, Rechtsanwälte und ähnliche Ansprechpartner empfehlenswert. Viele Rechtschutzversicherer tragen übrigens die Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren bei derartigen Auseinandersetzungen, prüfen Sie daher Ihre Verträge.

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