Objektbesichtigung – eine Checkliste

Entscheidet man sich als Mieter für eine neue Wohnung und muss dafür aufgrund der Lage und Ausstattung eine weitaus höhere Miete als üblich bezahlen, dann kann die mangelnde oder gänzlich fehlende Objektbesichtigung in finanzieller Hinsicht mit Nachteilen verbunden sein. Nimmt man hingegen Geld in die Hand und kauft direkt eine Immobilie, dann nimmt die Objektbesichtigung eine ungemein wesentlichere Funktion ein, denn die Tücken bestimmter Bauweisen und Baujahre lassen sich beispielsweise nur durch versierte Sachverständige ausmachen und analysieren, um daraufhin einen angemessenen Preis zu vereinbaren.

Zwar gilt im Grunde nicht der Satz „Gekauft (Gemietet), wie gesehen“, es kann aber hinsichtlich von Nachverhandlungen oder gar zivil- wie strafrechtlichen Auseinandersetzungen von Bedeutung sein, auf Elemente der Objektbesichtigung zurückgreifen zu können.

Beim Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie sollte in Zeiten vermeintlich konstant steigender Grundstückspreise mit besonderer Bedacht angegangen werden, denn Versprechungen von steilen Wertzuwächsen und dergleichen lassen den Blick mitunter vom Wesentlichen abschweifen. Da beim Kauf oftmals auch Konstrukte mit langfristigen Finanzierungen gewählt werden, gleich ob aus persönlichen Gründen oder wegen steuerlicher Einsparungen, ist das Risikopotential im Falle eines „Fehlkaufs“ sehr hoch.

Im Trudel der Zeit unterlässt man es manchmal, sich ein umfassendes Bild zu machen und wird etwa von besonderen Details der Baustruktur geblendet – ein Grund, weshalb man grundsätzlich eine weitere, mitunter neutrale Person zur Objektbesichtigung mitnehmen sollte. Vor allem bei Altbauten kann es die Investition lohnen, einen Bausachverständigen zu beauftragen und mit ihm gemeinsam die Besichtigung zu nehmen. Feuchtigkeitsschäden etwa oder Risse, die von außen nicht ohne weiteres sichtbar werden, können von einem geschulten Auge wesentlich einfacher entdeckt werden. Planen Sie Anpassungen an der Gebäudestruktur, sind auch Architekten als Begleiter eine Option.

• Hinsichtlich des Grundstücks und der Ausrichtung des sich darauf befindlichen Objektes, sollte man zunächst mit sämtlichen Wohnräumen beginnen. Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden, gibt es einen Wintergarten und wie dimensioniert sich der Garten. Bewerten Sie den Zustand beziehungsweise die Erhaltung mit dem klassischen Notensystem von eins bis sechs.
• Nun geht es zur Ausstattung über, die nicht zuletzt auch einen Einblick in die generelle Pflege des Objektes erlaubt. Notieren Sie alle Angaben zum Baujahr, Geschossanzahl, Keller, Dachboden, Garagen und Stellplätzen, Bädern und WCs mit Dusche, Wanner oder separatem WC. Handelt es sich um eine Einbauküche und gibt es Abstellräume?
• Im nächsten Schritt muss die Technik bewertet werden, also Telefon-, TV- und andere Hausanschlüsse wie Wasser, Strom, Gas oder Fernwärme. Wie ist der technische Stand der Heizung, ist sie zentral angelegt oder durch Einzelöfen gekennzeichnet, wie gelingt die Warmwasseraufbereitung.
• Nun geht es über zur Bauweise, die maßgeblich entscheidend für etwaige Ausbau- oder Anpassungsmaßnahmen ist. Aus welchem Material besteht die Außenverkleidung, sind die Außenwände in Massivbauweise oder als Fachwerk aufgebaut, wie konstant und in welcher Erhaltung zeigt sich die Dacheindeckung und wie alt ist diese. Sind Fenster mit Isolierverglasung oder Einfachverglasung vorhanden, aus welchem Material wurden die Bodenbeläge im Haus gefertigt.
• Die Besonderheiten sind dann von Bedeutung, wenn sie gewisse Vorstellungen von der Einrichtung habe. Gibt es einen Kamin, eine Sauna oder separate Zugänge zum Garten. Wurden nicht im Bauplan aufgeführte Veränderungen vorgenommen und gibt es eine Dokumentation darüber?

Nun haben wir einen groben Überblick über die zunächst wesentlichen Eigenschaften des Objektes. Um das Ganze aber in Relation zum Kaufpreis setzen zu können, müssen die Bausubstanz und der generelle Zustand des Objektes bewertet werden. Zunächst wird hiermit in Kombination mit Ausstattungsmerkmalen und der Lage des Objektes der Kaufpreis gebildet, im weiteren Verlauf können aber mögliche Sanierungsmaßnahmen auch konkreter gestellt werden. Gerade die restriktiven, gesetzlichen Vorschriften machen diese Herangehensweise so wichtig. Dieser Bereich kann lediglich durch versierte Sachverständige übernommen werden, die zudem den Vorteil bringen, dass Haftungsfragen einfacher geklärt werden.

In die Überlegungen sollten auch Elemente wie geplante Umgebungen mit einfließen, denn mitunter ist eine Erweiterung laut Bebauungsplan möglich. Die Einsichtnahme in diese Dokumente ist also essentiell. Hier finden sich auch Informationen zu möglichen Baulasten. Größere Baumaßnahmen in der Umgebung, die in der Planungsphase sind und den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können, sind durch Bauordnungs-, Umwelt- oder Planungsämter der zuständigen Gemeinde in Erfahrung zu bringen. Auch spielt die Verkehrsplanung eine Rolle, also die derzeitige und mögliche Anbindung an ein Fernstraßennetz oder den Öffentlichen Personennahverkehr.

Bei Auswahl der neuen Mietwohnung

Auch wenn es hierfür keine adäquaten Daten oder verifizierten Erhebungen gibt, so ist es von Seiten des Vermieters natürlich positiv, wenn kleinere Mängel an der Mietwohnung unbeachtet bleiben. Gerade im peripheren Raum, wo die Bausubstanz in der Regel unter dem klassischen Niveau liegt und die Nachfrage nach Wohnraum überschaubar bleibt, ist das Risiko dabei naturgemäß erhöht. Aber auch hier kann man sich ausreichend schützen, wenngleich auch der Gesetzgeber im Sinne des Verbraucherschutzes und durch verbraucherfreundliche Regelungen dem Ganzen einen kleinen Riegel vorschiebt.

• Schon bei der Vorauswahl kann man anhand der genutzten Fotos sehen, ob alle Bereiche ausreichend abgelichtet werden oder ständig nur ähnliche Perspektiven gewählt wurden. Natürlich kann das auch auf Unkenntnis und mangelnde Fähigkeit des Maklers oder Eigentümers zurückzuführen sein, Grund genug für genaueres Nachfragen ist es aber allemal. Wichtig ist deshalb, dass man möglichst eine Einzelbesichtigung bekommt.
• Besichtigungen am Wochenende sind wenig geeignet, da die klassische und typische Geräuschkulisse hier fast nicht wahrzunehmen ist. Idealerweise wählt man deshalb einen Termin in der Woche und am späten Nachmittag, was sich auch beruflich besser kombinieren lassen dürfte. Hier sieht man die jeweilige Parkplatzsituation und die generelle Atmosphäre besser, was gerade in Hochhäusern oder in Siedlungen bedeutsam ist.
• Wie ist die Lage zum Öffentlichen Personennahverkehr, sind genügend Parkplätze oder Garagen vorhanden und gibt es größere Lärmquellen wie Hauptstraßen, Bahntrassen oder bestimmte Einrichtungen? Welches Angebot an Versorgungspunkten des täglichen Bedarfs gibt es in Laufweite? Befinden sich Gewerbegebiete in der Nähe und gibt es Beeinträchtigungen durch Gerüche und dergleichen?

Haben Sie diese grundsätzlichen Dinge umfassend beachtet respektive analysiert, dann geht es direkt über zur eigentlichen Wohnungsbesichtigung.

• Welchen Eindruck macht das Haus von außen (Risse, feuchte Stellen, bröckelnde Fassade?) und in welchem Zustand sind insbesondere die Fenster (Mehrfachverglasung?) und Türen (Sicherheitselemente?) der Wohnung.
• Kommt genug Tageslicht in alle Räume, passend die Grundrisse auf Ihre Einrichtung und stimmt die Größe der Wohnung nach dem Grundriss überhaupt überein? Sind Schäden bei Dielen oder Parkett sichtbar und werden diese zuvor noch repariert?
• Gibt es genügend Lichtschalter und vor allem Anschlüsse für Elektrogeräte oder Telefon und Internet?
• Funktionieren alle Abflüsse in Badezimmer und Küche, sind diese in einem sauberen und gepflegten Zustand und wurde ein möglicher Boiler regelmäßig gewartet?

Mängel sollten auch klar als solche benannt und im Übernahmeprotokoll festgehalten werden.

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