Deutschland in 20 Jahren: Welche Entscheidungen Immobilienkäufer heute treffen müssen

Demographischer Wandel – zwei Wörter, mit denen viele Länder der Erde, insbesondere in Europa, in den kommenden Jahren zu kämpfen haben werden. An Verbraucher, die in absehbarer Zeit eine Immobilie erwerben möchten, sollte das Thema nicht spurlos vorbeigehen, denn auch sie sind betroffen.

Studie der BBSR zur Bevölkerungsentwicklung

Anfang Juli veröffentlichte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) eine Prognose zur Bevölkerungsentwicklung und wie sie den Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren (bis 2035) beeinflussen wird. Das Ergebnis: Die Bevölkerungszahl wird um rund drei Prozent auf 78,2 Millionen Menschen sinken.

Ist diese Entwicklung bezüglich des Immobilienmarktes nicht als positiv zu bezeichnen? Schließlich sollte der Bedarf an Wohnungen sinken. Falsch gedacht, denn mit der sinkenden Bevölkerung kommt eine weitere Entwicklung hinzu: Es gibt immer mehr Singlehaushalte. Diese Evolution ist mit verschiedenen Faktoren verbunden. So sehen viele Menschen nicht länger die Heirat oder das Leben mit einem Partner als Nezessität an.

Im Rahmen dieser Entwicklung wächst die Nachfrage in den großen Städten der Bundesrepublik weiter an. Auf der anderen Seite gibt es in den ländlichen Regionen einen Bevölkerungsabzug. Die jungen Menschen ziehen größere Städte und lassen eine alte Bevölkerung zurück. Dieser Trend wird laut der Studie in den kommenden Jahren anhalten.

Die Prognosen zeigen, dass die wirtschaftsstarken Metropolen in den nächsten Jahren einen starken Zuzug zu erwarten haben. Deswegen brauchen wir vor allem dort eine große Anzahl neuer Wohnungen.

Barbara Hendricks, Bundesbauministerin

Heute ein beliebter Standort, morgen nicht

Dass der Immobilienmarkt einer ständigen Entwicklung unterliegt, ist heute klarer denn je. Problematisch ist für Häuslebauer und Immobilienkäufer insbesondere die Wahl einer geeigneten Lage. Sie orientieren sich häufig an beliebten Standorten. Doch ein heute beliebter Standort muss in 20 Jahren nicht zwingend attraktiv sein.

In puncto Standort haben Deutschlands Metropolen in den letzten Jahren die größten Preissteigerungen erlebt. In München zum Beispiel liegt der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich über 4.000 Euro. Allein in den letzten Jahren stiegen die Preise im Süden des Landes um 53 Prozent. In Hamburg (+47 %) und Berlin (+43 %) gab es ähnliche Entwicklungen.

Anders sieht es in Großstädten wie Dresden und Leipzig aus. Beide Städte verzeichnen sinkende Preise. In Dresden sanken sie um sieben Prozent, in Leipzig um ganze 25 Prozent. Ähnliche Entwicklungen sind in Dortmund (–24 %) und Essen (–26 %) zu verzeichnen.

Wer sich also den Traum vom Eigenheim in einer Metropole erfüllen möchte, sollte wissen, dass er heute mehr für sein Haus zahlen könnte, als es in 20 Jahren Wert ist. Wen der Immobilienwert nicht zwingend interessiert, weil die Stadt andere positive Eigenschaften besitzt, sollte sich davon natürlich nicht abschrecken lassen.

Trotz Niedrigzinsen nichts überstürzen

Der Wandel, der Deutschland in den nächsten Jahren erwartet, könnte Immobilienkäufer und Häuslebauer dazu drängen, übereifrig zu werden. Das ist bei finanziellen Angelegenheiten immer unvorteilhaft – das gilt insbesondere für den Hauskauf. Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen mit der größten Investition ihres Lebens verbunden. Diese möchte ausführlich geplant werden.

Im Zentrum eines Immobilienkaufs steht natürlich genau diese – das Haus. Sie muss erst einmal mit Bedacht gefunden werden. Entscheidet man sich für den Hausbau, müssen Verbraucher zunächst einmal ein Bauunternehmen finden und das Haus planen. Beides – Hauskauf und -bau – erfordern somit eine zeitliche Vorausplanung, ohne dabei die Finanzierung zu betrachten.

Erst nachdem die passende Immobilie gefunden wurde, kann der Kreditbedarf festgelegt werden. Hier machen viele Verbraucher den Fehler, von den niedrigen Zinsen profitieren zu wollen, indem sie eine geringe Tilgung verwenden. Eine Tilgung von nur einem Prozent klingt verlockend, wer aber drei Prozent wählt, tilgt das Haus in der halben Zeit.

Wer aus Angst, dass die Zinsen steigen werden, diese sich sichern möchte, dem steht das Forward-Darlehen zur Verfügung. Diese Darlehen kann man bis zu 20 Jahre im Voraus sichern. Häuslebauer und Immobilienkäufer zahlen dann aber einen Preis für die Zinssicherung.

Diese und viele weitere Dinge müssen Verbraucher beim Hauskauf oder -bau beachten. Keine leichte Aufgabe für Laien, weshalb es sinnvoll sein kann, externe Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Volkswagenbank bietet einen sogenannten Hypotheken-Service (Informationen auf volkswagenbank.de) an, im Rahmen dessen die Experten des Unternehmens maßgeschneiderte Darlehen finden. Der Kunde schildert lediglich seine Wünsche und die Experten kümmern sich darum, seinen Traum möglichst rentabel zu den besten Konditionen zu realisieren.

7 Fehler, die Deutsche beim Immobilienkauf machen

Überstürzte Entscheidungen, fehlendes Wissen und mangelnde Informationssuche führen zu gravierenden Fehler beim Immobilienkauf. In besonders schlimmen Situationen können sie sogar die Existenz der Familie bedrohen. Folgende Fehler sind beim Immobilienkauf typisch:

1. Unzureichendes Eigenkapital: Es gibt Finanzierungen ohne Eigenkapital, auch wenn Experten diese nicht empfehlen. Eine Faustregel besagt, dass das Eigenkapital mindestens zehn bis fünfzehn Prozent der Finanzierungskosten ausmachen sollte.
2. Wenige Vergleichsangebote: Aufgrund der aktuell guten Marktlage sind die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung sehr verschieden. Da es sich um eine große Summe und eine lange Finanzierungsperiode handelt, wirken sich selbst kleine Unterschiede positiv aus.
3. Erwerb unter Zeitdruck: Die angesprochene Übereilung ist einer der größten Fehler beim Immobilienerwerb. Eine solch wichtige Kaufentscheidung kann und sollte nicht unter Zeitdruck getroffen werden.
4. Knappe Finanzierung: Genauso problematisch wie unzureichendes Eigenkapital ist eine zu knapp berechnete Finanzierung. Sie sollte immer über Spielraum verfügen, der für unvorhergesehene Dinge eingreifen kann, ohne die Lebensqualität einzuschränken. Gemeint sind Arbeitslosigkeit, eine teure Reparatur oder ähnliche finanzielle Gründe.
5. Kauf ohne Wertgutachten: Das Traumhaus ist gefunden, der Preis scheint akzeptabel, wenn auch ein wenig teuer. Doch wer kann schon den Preis als Laie einschätzen? Wer so denkt, riskiert, zu viel zu zahlen. Gegen einen überteuerten Preis können sich Immobilienkäufer mit einem Verkehrswertgutachten schützen. Das Gutachten schützt nicht nur vor überteuerten, sondern auch zu günstigen Immobilien. Letztere können versteckte Schäden aufweisen.
6. Verzicht auf Fördermaßnahmen: Der Erwerb oder Bau von Immobilien wird inzwischen von Staat, Ländern und Kommunen gefördert. Die Förderungen sind von verschiedener Natur, sodass Verbraucher individuell prüfen müssen, welche von ihnen für ihr persönliches Vorhaben infrage kommt. Sicher ist, dass jede Förderung einen finanziellen Vorteil mit sich bringt und sich aus diesem Grund lohnt. Es spielt also keine Rolle, ob es sich um eine Wohnungsbauprämie oder ein KfW-Fördergeld handelt.
7. Keine Zukunftsvision: Der Immobilienerwerb oder -bau ist eine Maßnahme für die Zukunft. Mit dem Kauf beziehungsweise Bau möchte man der eigenen Familie ein Zuhause fürs Leben bieten. Nur selten denken Familien aber auch konkret daran, wie ihre Zukunft aussehen wird.

Für die Zukunft bauen und kaufen

Der letzte Fehler aus dem vorigen Abschnitt muss genauer angesprochen werden, da er mit dem demografischen Wandel verbunden ist.

Deutschlands Bevölkerung wird älter – an dieser Tatsache führt aktuell nichts vorbei. Zusätzlich zur Tatsache, dass die Bevölkerung abnimmt, kommt also noch dieser Faktor hinzu. Er beeinflusst direkt das Wohnen und Leben, weshalb es von großer Wichtigkeit ist, sich auf diese Veränderung frühzeitig vorzubereiten.

Die zunehmende Platzknappheit in Großstädten und die allgemeine Landflucht bedarf Wohnformen, die mit einer alternden Bevölkerung umgehen kann. Nicht alle alten Menschen werden in ein Alten- und Pflegeheim ziehen können. Viele von ihnen müssen und wollen zu Hause wohnen. Das ist in klassischen Wohnungen jedoch nicht möglich. Barrierefreiheit wird in den nächsten Jahren ein großes Thema sein. Wohnungen müssen so gestaltet sein, dass altersgerechtes Wohnen möglich ist.

Auf der anderen Seite sind Verbraucher dazu beraten, ein gesundes Leben zu führen. Ein gesundes Leben sorgt dafür, dass das Risiko, an Krankheiten wie Demenz zu erkranken, geringer ist.

Zusammenfassung

Deutschlands Bevölkerungen wird in den nächsten 20 Jahren kleiner und älter werden. Diese Entwicklung birgt gewisse Herausforderungen für den deutschen Immobilienmarkt. Häuslebauer und -käufer dürfen von dieser Entwicklung nicht verunsichert und zu einem überstürzten Entscheidung bezüglich ihres Hauskaufs gebracht werden. An einem Hauskauf ändert sich nichts: Er muss wie bisher ausführlich geplant und vorbereitet werden.

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