Die Maklercourtage zahlt ab jetzt der Auftraggeber

Es gibt gute Nachrichten für alle Mieter: Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland ein neues Gesetz über die Maklercourtage, denn das sogenannte Bestellerprinzip ist in Kraft getreten. Das bedeutet, dass immer die Partei die Kosten für den Makler zahlt, die ihn tatsächlich beauftragt hat. Daraus ergeben sich viele Vorteile für Mieter, aber auch Risiken.

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Ein Immobilienmakler erleichtert meist nur dem Vermieter die Arbeit

Wenn Immobilien verkauft oder vermietet werden sollen, schaltet der Eigentümer meist einen Makler ein. Er kümmert sich um alles, was mit dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie zusammenhängt. Somit agiert er als Vermittler zwischen dem Mieter und dem Vermieter bei Häusern, Wohnungen oder Grundstücken sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.

Er besichtigt die Immobilien und beschreibt die Wohnungen in einem Exposé. Auch das Inserieren von Anzeigen im Internet oder das Schalten von Inseraten in Zeitungen gehört zu seinem Aufgabenbereich. Darüber hinaus muss er Interessenten beraten und die Besichtigung von Objekten durchführen. Damit erleichtert er also vor allem Eigentümern und Vermietern wesentlich die Arbeit, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder eine Wohnung vermieten möchten.

Auf die Bezahlung für diese Leistung möchte natürlich kein Makler verzichten. Die Höhe seiner Courtage beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises. Bei Vermietungen sind bis zu zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer an den Makler zu entrichten. Die Provision wird fällig, sobald der Vertrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Bisher legten die Vermieter die Kosten in der Regel zum Großteil auf den Mieter um. Damit ist dank des neuen Bestellerprinzips jedoch Schluss, denn jetzt muss zahlen, wer den Auftrag erteilt hat.

Die Regelung tritt nur für die Vermittlung von Mietverträgen in Kraft. Sie gilt nicht, wenn Käufer für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Grundstücke vermittelt werden.

Das bedeutet also, dass beim Abschluss eines Kaufvertrages auch in Zukunft der Käufer in den meisten Fällen die Maklercourtage zahlen muss.

Mieter zahlen nur noch, wenn sie den Makler selbst bestellen

Das Bestellerprinzip soll verhindern, dass Mieter die Kosten für einen Service tragen müssen, von dem sie kaum profitieren. Denn für Wohnungssuchende macht es kaum einen Unterschied, ob die Vermietung von geschulten Maklern oder von dem Eigentümer selbst durchgeführt wird. Lediglich die Vermieter haben den Vorteil, dass ein großer Arbeitsaufwand entfällt. Es ist daher nur fair, dass ab Juni die folgende Faustregel gilt:

Wer bestellt, der bezahlt.

Der Mieter muss die Maklercourtage künftig nur noch bezahlen, wenn er ihn schriftlich mit der Suche nach einer geeigneten Wohnung beauftragt hat und er sich dazu entscheidet, dieses Objekt später zu mieten.

Tipp:
Mieter haben die Möglichkeit, die Maklergebühren von der Steuer abzusetzen, wenn der Umzug aus beruflichen Gründen notwendig ist.

Für einige Mieter lohnt es sich auch in Zukunft, privat einen Makler zu beauftragen. Das gilt vor allem in folgenden Fällen:

Umzug über eine große Distanz
Konkrete Vorstellungen zur neuen Wohnung
Zeitdruck
Umzug in Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt

Immobilienmakler sind Profis für den jeweiligen Markt. Sie helfen bei Wohnungsbesichtigungen, weisen auf eventuelle Mängel am Objekt hin und sorgen dafür, dass faire Mietverträge ausgehandelt werden. Zudem gestaltet sich die Kommunikation mit dem Eigentümer in der Regel schneller und professioneller. Auch wer eine Immobilie kaufen möchte, ist mit einem Makler gut beraten.

Meist wird die Maklergebühr künftig vom Vermieter gezahlt

Wer in Zukunft jedoch einen Mietvertrag für eine Wohnung abschließt, deren Vermittlung auf Wunsch des Vermieters durch einen Makler erfolgte, zahlt die Provision nicht mehr. Lange Zeit war es üblich, dass die Kosten komplett auf den Mieter umgelegt wurden oder dass Vermieter und Mieter das Geld gemeinsam aufbrachten. Ab dem 1. Juni muss die Maklergebühr in diesem Fall vollständig vom Vermieter getragen werden.

Achtung:
Das Gesetz bezieht sich nicht auf Mietverträge, sondern nur auf Maklerverträge. Wer vor dem 1. Juni 2015 einen Vertrag mit einem Makler abgeschlossen hat, muss die Provision zahlen, auch wenn er den Mietvertrag nach dem Stichtag unterzeichnet.

In diesem Fall kommen Mieter leider noch nicht um die fällige Maklergebühr herum.

Makler wollten das Gesetz kippen

Zwei Immobilienmakler hatten kurz vor dem Inkrafttreten des neuen Mietrechts noch einen Eilantrag in Karlsruhe gestellt, um das Gesetz zu kippen. Sie scheiterten jedoch, worüber der Deutsche Mieterbund sehr erleichtert war. Das Bundesverfassungsgericht war der Meinung, dass die Makler nicht ausreichend belegten, warum sich für sie und den kompletten Berufsstand durch das Gesetz eine wirtschaftliche Bedrohung ergebe.

Berechnungen zufolge sind für Wohnungsvermittler Umsatzeinbußen von ungefähr 310 Millionen Euro zu erwarten. Umgerechnet auf die circa 37.900 professionellen Immobilienmakler Deutschlands ergibt das einen Jahresverlust von etwa 8.200 Euro. Die Richter entschieden, dass bei einem durchschnittlichen Jahresumsatz von 451.000 Euro pro Unternehmen aufgrund dieses geringfügigen Verlustes keine Bedrohung für den Berufsstand entstehe.

Risiken des Bestellerprinzips

Viele Kritiker der neuen Regelung befürchten, dass Mieter durch das neue Gesetz nicht wirklich Geld sparen können. Um die Kosten dennoch auf den Mieter abzuwälzen, könnten schließlich einfach die Kauf- und Mietpreise erhöht werden. Tatsächlich wird es den Vermietern aber nicht gelingen, die Kosten komplett über die Miete abzurechnen, weil ein zu hoher Aufschlag zum Beispiel durch die Mietpreisbremse verhindert wird. Die Miete für Neuvermietungen darf demnach nur bis zu zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Allerdings gilt dieses Gesetz nur für Gegenden, in denen ein angespannter Immobilienmarkt herrscht.

Alternativ haben Vermieter die Möglichkeit, die Maklergebühren durch überhöhte Ablösezahlungen von den Mietern zurückzuholen. So können sie beispielsweise beliebig hohe Kosten für eine Einbauküche berechnen. Aber auch hier setzt das Gesetz Grenzen, denn das Wohnraumvermittlungsgesetz erklärt Entgeltvereinbarungen als unwirksam, sofern das „Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ zu groß ist. Ein solches Missverhältnis liegt vor, wenn die Ablösesumme über 50 Prozent höher ist als der tatsächliche Wert des Möbelstücks. Unsichere Mieter sollten sich daher über den Wert des Einrichtungsgegenstandes informieren und notfalls mit dem Deutschen Mieterbund in Kontakt treten, um die Sachlage prüfen zu lassen.

Zusammenfassung

Bisher war es eine gängige Praxis, dass Vermieter einen Makler beauftragten und die fällige Maklercourtage vom Mieter bezahlen ließen. Dank des neuen Bestellerprinzips funktioniert diese Vorgehensweise nicht mehr. Nun bezahlt, wer den Makler bestellt hat, was in der Regel auf den Vermieter zutrifft. Kritiker befürchten, dass die Eigentümer einen anderen Weg finden, die Maklergebühr auf den Mieter umzulenken. Derartige Versuche und andere Verstöße gegen das Bestellerprinzip werden jedoch mit hohen Geldbußen bestraft.

Antworten auf die häufigsten Fragen

Was ist das Bestellerprinzip?

Während die Maklerprovision früher meist vom Mieter getragen werden musste, obwohl der Makler vom Vermieter engagiert wurde, zahlt mit dem neuen Bestellerprinzip in Zukunft immer derjenige, der den Makler beauftragt hat. Das trifft in den meisten Fällen auf den Vermieter oder Eigentümer zu.

Wer ist vom Bestellerprinzip betroffen?

Im negativen Sinne sind vor allem Eigentümer und Vermieter betroffen. Konnten sie die Maklercourtage früher nach einer erfolgreichen Vermittlung einfach vom Mieter zahlen lassen, müssen sie für die Kosten nun selbst aufkommen. Das Gesetz gilt jedoch nur, wenn Mietverträge für Wohnungen vermittelt werden. Bei der Vermittlung von Käufern für Grundstücke oder Eigentumswohnungen werden auch in Zukunft die Maklergebühren in der Regel vom Käufer getragen.

Wer profitiert von dem Bestellerprinzip?

Von dem Bestellerprinzip profitieren vor allem die Mieter. Makler können bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Diesen Betrag können die Mieter in Zukunft einsparen. Es bleibt allerdings abzuwarten, ob sich für die Wohnungssuchenden wirklich ein Vorteil aus der Neuregelung ergibt, denn Experten sind kritisch, dass die Vermieter die Kosten auf einem anderen Weg auf die Mieter umlenken.

Wann tritt das Bestellerprinzip in Kraft?

Das neue Bestellerprinzip tritt mit dem 1. Juni 2015 in Kraft und ist daher bereits gültig. Eine Übergangsfrist gibt es nicht.