Kosten-Tsunami: Das rollt auf Hauskäufer zu

Niedrige Zinsen und eine vergleichsweise solide Wirtschaftslage haben in den vergangenen Monaten für ein Wachstum im Bereich der Immobilien gesorgt. Immer mehr Deutsche wollen die historisch niedrigen Zinsen nutzen, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Durch die große Nachfrage sind die Preise in den Großstädten so stark angestiegen, dass sie selbst für Gutverdiener zu teuer sind. Viele Kosten kommen erst Jahre später ans Tageslicht. Die Steuerbelastung könnte Branchenexperten zufolge ebenfalls stark ansteigen.

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Günstige Zinsen sind ein wirksames Lockmittel. Dessen Anziehungskraft spüren aktuell die Deutschen bei den Wohnungsbesichtigungen in beliebten Vierteln deutscher Großstädte wie Berlin, München oder Hamburg. Hier drängeln Dutzende Interessenten, stehen teilweise Schlange und überbieten sich mit Angeboten. Viele Menschen tun sich diesen Stress nicht mehr an, andere schlagen gleich blind zu und sind froh, eine neue Wohnung zu besitzen. Immobilienmakler haben bei diesem Szenario leichtes Spiel. Sie verkaufen Immobilien in Rekordzeit. Ihr einziges Problem: Es gibt zu wenig zum Verkauf stehende Gebäude in den Metropolen Deutschlands. Viele Makler zahlen große Prämien, um einen Vermittlungsauftrag zu erhalten.

Die hohe Nachfrage wirkt sich direkt auf die Preise aus: Im Monatsakt sind teilweise starke Preiserhöhungen zu beobachten. In München müssen die Käufer für eine Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 80 Quadratmetern stolze 30 Prozent mehr zahlen als vor zwei Jahren. In Hamburg stiegen die Preise im selben Zeitraum um 18 Prozent, in Hannover sogar 25 Prozent.

Platzt die Immobilienblase?

Experten befürchten, dass der Boom starke Konsequenzen mit sich bringen wird. Ihrer Ansicht nach entsteht in Deutschlands Metropolen eine gefährliche Preisblase. Ein Crash könnte das Vermögen der Hausbesitzer schlagartig vernichten. Lobbyisten dagegen sind anderer Ansicht. Für sie ist die starke Nachfrage eine logische Folge durch das Wachstum der Ballungsräume, dem geringen Neubau sowie dem „Aufholprozess“ der Städte, die sich jahrelang in einem Preisfall befanden.

In diesem Streit vergessen die Experten häufig, dass ein Hauskauf auch ohne einen plötzlichen Crash risikoreich ist. Ob eine Immobilie für den Käufer lohnenswert ist, hängt von vielen Faktoren ab, die niemand im Voraus berechnen kann.

Drei Risiken beim Immobilienkauf

1. Hohe Kaufpreise

Der Erfolg eines Investments hängt bekannterweise vom Einkaufspreis und der Wertentwicklung in den Folgejahren ab. Hier ist Deutschland ein zweiseitiges Schwert. Einerseits ist Wohneigentum in ländlichen Gebieten sehr günstig. Viele Häuser stehen jedoch leer und sind unverkäuflich. Die Folge: Die Preise sinken weiter, Investitionen bleiben aufgrund der aussichtslosen Lage aus. Dementsprechend konzentriert sich ein Großteil der Käufer auf die Ballungsräume. In den vergangenen vier Jahren wechselten mehr als 70 Prozent der Eigentümer zu dieser Region, so das Ergebnis einer Umfrage von TNS Infratest.

2. Steigende Zinsen

Aktuell genießen deutsche Immobilienkäufer Traumkonditionen für die Immobilienfinanzierung. Experten zufolge könnte damit bald Schluss sein. Die Politik bestimmt die Bauzinsen. Der Hintergrund: Die EZB hat entschieden, Anleihen in unbegrenztem Umfang von Krisenländern zu kaufen. So entlasten sie deren Staatskassen. Marktbeobachter rechnen nun mit höheren Renditen für Bundesanleihen. Dies hat zufolge, dass die Refinanzierungskosten zahlreicher Banken steigen und die Kreditgeber diese an die Kreditnehmer weiterreichen.

Beispiel: Banken erteilen bei guter Bonität ein zehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro mit einem Zins von 2,5 Prozent. Steigt der Zins in den kommenden Monaten um 0,5 Prozent an, entstehen zusätzlich Kosten in Höhe von 10.000 Euro.

3. Steigende Sanierungskosten

Ende September hat sich die Bundesregierung darauf geeinigt, die Energieeinsparverordnung (EnEv) zu verschärfen. Nachträgliche Zwangssanierungen werden somit für bestehende Häuser unmöglich. Bauherren, aber auch Mieter, müssen mit höheren Kosten rechnen. Neubauten ab 2014 und 2016 müssen den Plänen zufolge ihren Energiebedarf um 12,5 Prozent reduzieren. Ein Haus darf derzeit sieben Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr verbrauchen. Im ersten Schritt sind nur noch 6,124 Liter, zwei Jahre später nur noch 5,36 Liter erlaubt. Im kommenden Jahr soll das passende Gesetz beschlossen werden. Schätzungen zufolge entstehen dadurch Mehrkosten von vier beziehungsweise sechs Prozent.

Für die härteren Anforderungen plant die Bundesregierung bereits Steuervorteile. Bis zu zehn Prozent der Sanierungskosten werden Hausherren von ihrer Steuererklärung geltend machen können. Bis dato konnte sich der Vermittlungsausschuss allerdings noch nicht auf eine Lösung einigen.