Eigentumswohnung kaufen und sanieren

Eigentumswohnungen erfreuen sich seit einigen Jahren einer steigenden Beliebtheit, insbesondere in den Innenstadtlagen der Mittel- und Großstädte wurde seitens der Stadtoberen investiert und modernisiert. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung profitiert man hierbei nicht allein von dem Wertzuwachs der Immobilie selbst, sondern auch von einem immer attraktiver werdenden Umfeld. Bei der Sanierung einer Eigentumswohnung sind jedoch gewisse Regelungen einzuhalten, denn hierbei handelt es sich um Sondereigentum – zudem wird man Teilbesitzer eines Grundstücks, welches von der Eigentümergemeinschaft verwaltet wird.

Wir klären die wesentlichen Begriffe und erläutern die Förderungsmöglichkeiten in Deutschland im der Rahmen der „Energieeffizienten Sanierung“.

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Bevor man die Eventualitäten des Wohnungskaufes näher kalkuliert, sollte die genaue Kenntnis der Modalitäten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft stehen. Rechtlich getrennt sind nämlich das Sondereigentum an der Wohnung mit eventuell dazugehörigem Keller und Garagenplatz, sowie der Anteil am bebauten Grundstück. Der Beitritt zur Eigentümergemeinschaft wird bereits mit dem notariellen Kaufvertrag erklärt, grundsätzlich haben hier alle Miteigentümer dasselbe Stimmrecht. Dieses Stimmrecht ist bei Maßnahmen bezüglich des Grundstücks von Belang, Montagearbeiten oder auch der Verkauf des Sondereigentums können, müssen aber nicht, der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft unterliegen.

In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Grundzüge, alle anderen Rechte und Pflichten ergeben sich aus der aufgestellten Gemeinschaftsordnung. In vielen Fällen ist diese bereits im Grundbuch eingetragen, in jedem Fall wird sie aber auch Teil des notariellen Kaufvertrages. Analog zur Teilungserklärung, woraus sich die genauen Grenzen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergeben, werden durch diese Ordnungen die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer geregelt. Vor dem Kauf gilt es als empfehlenswert, unbedingt Rücksprache mit dem Verwalter zu halten und hierdurch über mögliche Sanierungsmaßnahmen und derlei Auskunft zu erhalten. Mit Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlung erfährt man zudem, wie hoch monatliche Belastungen tatsächlich sind oder ob Rücklagen bestehen. Auch lässt sich hieraus ableiten, wie generell die Stimmung innerhalb dieser Gemeinschaft ist und ob zukunftsweisende, notwendige Modernisierungen gar verweigert werden.

Zur Sanierung der Eigentumswohnung

Gerade bei Altbauten kommt eine energetische Sanierung in den Sinn, um parallel Energiekosten und CO2-Ausstoß zu vermindern und den Unterhalt der Anlage dauerhaft zu sichern. In Deutschland tritt insbesondere die KfW-Bankengruppe als staatseigene Förderbank aus, sie bietet neben Investitionszuschüssen und zinsgünstigen Darlehen ein großes Angebot an individuellen Förderungen. Der Zuschuss wird dabei gewährt, wenn entweder eine bereits energetisch sanierte Eigentumswohnung erworben wird oder Einzelmaßnahmen am Haus geplant sind, die vor dem 1. Januar 1995 baulich angezeigt wurden.

Antragsberechtigt sind sowohl Eigentümer von Eigentumswohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Wohnungseigentümergemeinschaften selbst, wenn natürliche Personen hier ausschließlich als Eigentümer auftreten. Sofern es sich nicht um eine Sanierung nach Maßgabe der KfW-Effizienzhäuser handelt, werden eine Reihe spezifischer Einzelmaßnahmen gefördert. Dazu zählen insbesondere die Wärmedämmung, die Erneuerung von Fenstern oder Außentüren sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen. In vielen Fällen gilt die Begleitung eines Sachverständigen als Voraussetzung zur Förderung, auch sind gesonderte technische Anforderungen zu erfüllen. Ob ein Sachverständiger nach den Kriterien der KfW akzeptiert wird, kann in der „Expertenliste für Förderprogramme des Bundes“ (PDF) nachgesehen werden. Berechtigt sind insofern auch Dienstleister, die nach § 21 EnEV als ausstellungsberechtigte Person gelten.

In Österreich gibt es andere Beschlüsse zu Zuschüssen des Landes bei Eigentumsobjekten. Dort werden vor allem Zuschüsse zum Einbau von neuen Wohnungseingangstüren und Fenstern bezuschusst. Allerdings müssen die Austauscharbeiten von gewerblich befugten Unternehmen durchgeführt und die Materialrechnungen eingereicht werden. Welche Voraussetzungen noch gegeben sein müssen und wie die Antragstellung abläuft erfahren Sie auf dieser Seite. Passende, sanierungsbedüftige Eigentumswohnungen in beliebten Regionen von Österreich finden sie online bei verschiedenen Immobilienbörsen. Diese Beispiele von Objekten in Österreich können durch eine umfangreiche Sanierung eine massive Wertsteigerung erfahren.

Weitere Tipps und Hinweise

• Drängen Sie im Rahmen der Eigentümerversammlung darauf, dass sämtliche Maßnahmen ausschließlich nach Maßgabe eines fundierten Energie- und Sanierungsgutachtens beschlossen werden. Hier werden Baustoffe, Schäden und dergleichen überprüft und insofern auch Ablaufpläne erstellt, welche Maßnahmen zuerst ausgeführt werden sollten.
• Achten Sie darauf, dass Investitionsrücklagen regelmäßig angespart werden und beachten beim Kauf insofern auch mögliche Sonderumlagen, die nicht mit den Investitionsrücklagen gedeckt werden können.
• Das Prinzip der „doppelt qualifizierten Mehrheit“ ermöglicht es, ausschließlich auch reine Modernisierungen durchzuführen. Voraussetzung hierfür ist, dass mindestens drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer positiv abstimmen und zudem zumindest die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten ist. Hierdurch sind Maßnahmen zwischen einer Luxussanierung und einer modernisierenden Instandhaltung möglich.

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